Herr Demmler, wie lief es 2024 an den Immobilien-Investmentmärkten? Ist der Abwärtstrend vorbei?
Carsten Demmler: 2024 waren die Transaktionsvolumen weiter auf niedrigem Niveau. Da das deutsche Sachverständigenwesen mit gewisser Verzögerung reagiert, mussten 2024 bei vielen Bestandsobjekten noch Anpassungen vorgenommen werden. Investoren, die Bestände besitzen, verkaufen diese eher nicht auf dem aktuellen Niveau: Wer nicht muss, verkauft nicht. Nur Projektentwickler, die kurz vor der Fertigstellung sind und deren Finanzierungen auslaufen, haben Verkaufsdruck und bieten ihre Objekte zu jetzigen Marktpreisen an. Dennoch liegen die Vorstellungen von Käufer und Verkäufer teils noch auseinander, aber nicht mehr so stark wie vor zwölf Monaten. Und in einigen Sektoren sehen wir schon wieder anziehende Transaktionsvolumen.
In welchen Bereichen geht es wieder aufwärts?
Demmler: Mit Abstand am stärksten nachgefragt bei institutionellen Investoren war aus unserer Sicht 2024 das Segment der Wohnimmobilien. Der Neubau bleibt hinter dem Bedarf zurück, die Schere wird größer. Schon jetzt fehlen je nach Schätzung 800.000 bis 1,2 Millionen Wohnungen in Deutschland. Der Nachfrageüberhang wird auch in den nächsten Jahren nicht abgedeckt werden. Wir erwarten eine deutliche Belebung bei der Investorennachfrage und den Transaktionen. Auch im Logistikbereich kommen die Investoren langsam zurück. Es sind wieder Transaktionen zu beobachten, wenn auch nicht auf dem Niveau von 2019 bis 2021. Der Wasserhahn ist nicht voll aufgedreht, aber er tröpfelt. Im Bürosegment haben hingegen kaum Transaktionen stattgefunden. Sehr starke Lagen in den Top 7-Standorten sind zwar gefragt bei Investoren, hier gibt es aber kaum Angebot. Die Eigentümer halten an ihren Immobilien fest.
Findet der Abschwung im Immobilienbereich 2025 endgültig sein Ende?
Demmler: Ich denke, auch 2025 wird es noch Abwertungen geben. Wir sehen aber den Trend zu einer Bodenbildung im Markt bei den Preisen über alle Sektoren. Es gibt sogar schon wieder Bieterverfahren mit steigenden Preisen. Institutionelle Investoren werden Opportunitäten nutzen oder in Segmente investieren, die sie im Portfolio benötigen. Es wird aber keine großen Volumen wie vor der Zinswende geben, als Immobilien ein bisschen als Geldmarktersatz gesehen wurden. Wir werden uns an Transaktionsvolumen von vor zehn bis zwölf Jahren gewöhnen müssen.
Wie hat HIH Invest 2024 überstanden?
Demmler: Die HIH Invest ist 2024 deutlich gegen den Markttrend gewachsen. Wir haben rund 600 Millionen Euro frisches Kapital eingeworben und die Assets under Management sind auf rund 25 Milliarden Euro gestiegen. Unser Vorteil ist, dass wir die gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienbereich für institutionelle Investoren darstellen können. Als KVG bieten wir Anlageprodukte an. Unser Asset Management-Team aus 130 Mitarbeitenden betreut rund 500 Objekte. Daneben betreiben wir Vermietungsmanagement und können auch Projektentwicklung. Ergänzend bieten wir Vehikel an, in denen institutionelle Investoren ihre Immobilienanlagen bündeln und aus einem Baukastensystem diverse Dienstleistungen dazu buchen können.
Unser Wachstum stammt insbesondere aus zwei Bereichen: Wir haben im Herbst zwei Wohnimmobilienfonds mit einem Volumen von insgesamt über einer Milliarde Euro aufgelegt, kapitalisiert und investiert. Für die Fonds wurden Neubauten und junger Bestand von Vonovia übernommen. Daneben haben wir Wachstum mittels Problemlösungen für Investoren generiert. Wir haben zum Beispiel Mandate übernommen, wo Wettbewerber in wirtschaftliche Schieflage geraten sind. Wir haben insolvente Projektentwicklungen weitergeführt, etwa ein Wohnbauprojekt in Potsdam von Project Immobilien. Und wir haben bei Objekten, bei denen die Manager ausgefallen sind, das Asset Management übernommen. Den Bereich Problemlösung sehen wir auch 2025 als Wachstumsfeld.
Wie geht es im Wohnsegment weiter?
Demmler: Das Angebot an fertiggestellten Projektentwicklungen ist weniger geworden. Es gibt zwar noch Angebote, aber die Pipeline ist nicht unendlich. Und die Projektentwickler müssen ihre Preise anpassen und auf einen Teil ihrer Marge verzichten. Uns interessiert vornehmlich Neubau und junger Bestand mit guter Wohnqualität und hohen Energieeffienzstandards. Älterer sanierungsbedürftiger Bestand ist für uns keine Option. Attraktiv ist für uns eine Einstiegsrendite, wenn sie mindestens 200 Basispunkte über dem zehnjährigen Zinsfuture liegt. Derzeit erachten wir eine Rendite von rund 4,5 Prozent als durchaus interessant für Investoren.
Und was erwarten Sie 2025 für Logistikimmobilien?
Demmler: Im Logistiksegment haben die Preise besonders dynamisch korrigiert. In der kurzfristigen Hype-Phase zuvor sind Objekte aber auch zum über 30-fachen der Jahresmiete angeboten worden. Wir sehen im Logistikbereich eine sehr stabile Mietnachfrage nach Objekten, die das Mietniveau in den letzten Jahren nach oben getrieben hat. Das ist positiv für Bestandsobjekte, aber ein Risikofaktor für Neuinvestments, wenn man mit zu hohen Mieten kalkuliert. Es gibt eine sehr stabile Pipeline an Projekten, die an den Markt kommen. Bau und Genehmigungsverfahren sind weniger komplex als bei Wohnimmobilien. Mittlerweile lassen sich wieder sehr gute Renditen bei Ankäufen realisieren. Wir kaufen derzeit Objekte mit Ausschüttungsrenditen von ca. 5,5 Prozent und mehr nach Kosten. Das ist für viele Investoren eine sehr attraktive Rendite.
2022 hat die HIH Invest einen ersten Spezialfonds für Erneuerbare Energien aufgelegt. Wie läuft der Fonds?
Demmler: Wir sind weiterhin zufrieden mit der Entwicklung des HIH Green Energy Invest. Wir können die durchschnittliche Rendite von 7 Prozent halten, trotz der veränderten Marktbedingungen. Für ein konservatives Produkt ohne Projektentwicklungsrisiken und mit einem mittlerweile regional diversifizierten Mix aus Wind und Solar ist das eine sehr attraktive Rendite. 2024 waren institutionelle Investoren allgemein zurückhaltend gegenüber alternativen Anlagen, die in vielen Portfolios mit 30 Prozent und mehr bereits relativ hoch gewichtet sind. Nach dem Zinsanstieg floss frei werdendes Kapital zum Großteil in liquide Assets. Das haben wir auch im Fonds gespürt. Da die Zinsen mittlerweile wieder sinken, könnte 2025 aber schon wieder mehr Geld in illiquide Investments fließen.