Thomas Körfgen von Savills über Immobilienaktien „Der Schmerz muss noch größer werden“

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DIE IMMOBILIE: Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Körfgen: Das ist für qualitativ gute Unternehmen, in die wir investieren überhaupt kein Problem. Aktuell ist die beste aller Zeiten für Reits. Es kann eigentlich nur bergauf gehen. Denn steigende Zinsen bedeuten in der Regel, dass die Volkswirtschaft wächst. Das wiederum führt zu steigenden Mieten und damit einem höheren Wert der zugrundeliegenden Immobilien der Reits. Erst wenn die Zinsen eine längere Zeit hoch waren und sich der Trend beginnt zu drehen, wird es brenzlig für Reits. Dieses Szenario wird aber erst in vielen, vielen Jahren eintreten.


DIE IMMOBILIE:
Steigen die Zinsen, werden andere Anlageklassen wieder attraktiver. Investoren schichten um. Und dass könnte zu fallenden Immobilienpreisen führen.
Körfgen: Das bezweifle ich, denn die positive wirtschaftliche Entwicklung in diesem Szenario sollte überwiegen. Aber ich kann mich nur wiederholen: Wichtig sind vor allem die stabilen laufenden Erträge. Preisschwankungen bieten hier sogar Chancen.

 
DIE IMMOBILIE:
Was halten Sie vom Hype um die deutschen Wohnungsgesellschaften, allen voran Vonovia?
Körfgen: Die fallen komplett durch unser Bewertungs-Raster. Und die Dividendenrendite von Vonovia ist mit derzeit 2,9 Prozent zu niedrig.


DIE IMMOBILIE
: Wie viel Dividendenrendite gibt es in den anderen Segmenten?
Körfgen: Im Einzelhandel im Schnitt 3 bis 4 Prozent, Büro liefert 4 bis 5 Prozent und Logistik zwischen 5 und 6 Prozent. Einzelne Unternehmen liefern jedoch weitaus mehr Dividende ab.


DIE IMMOBILIE
: Es gibt weltweit rund 500 Reits. Wo finden Sie die besten?
Körfgen: Es gibt extrem konservative Reits in den USA und in Asien. In Singapur beispielsweise handeln viele Werte weit unter ihrem Buchwert und bieten eine Dividendenrendite von 6 bis 8 Prozent. Hongkong aber insbesondere auch Australien sind attraktiv.  

DIE IMMOBILIE: Stichwort Solvency II. Noch wird ja diskutiert, mit wie viel Eigenkapital Reits hinterlegt werden müssen. Für Aktien werden 39 Prozent Eigenkapital fällig, für Immobilien 25 Prozent. Als was nehme ich Reits denn in meine Bücher?
Körfgen: Bei Solvency II sind die Diskussionen noch im Gange. Nach IAS kann jeder Reit durchleuchtet und die Immobilienquote ermittelt werden. In einem unserer Portfolios haben wir das mal gemacht. 90 Prozent konnte man als Immobilie ansetzen, die restlichen 10 Prozent mussten als Aktien in die Bilanz. 


DIE IMMOBILIE:
Was muss passieren, damit auch deutsche Investoren den Reiz der Reits erkennen?
Körfgen: Der Schmerz, keine vernünftigen ordentlichen Erträge zu bekommen, muss noch größer werden. Die Suche nach Alternativen zu festverzinslichen Anleihen hat jedoch begonnen.