Thomas Körfgen von Savills über Immobilienaktien „Der Schmerz muss noch größer werden“

Thomas Körfgen von Savills über Immobilienaktien: „Der Schmerz muss noch größer werden“

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DIE IMMOBILIE: Die Nachfrage nach Real Estate Investment Trusts, kurz Reits, steigt - aber nur bei ausländischen Investoren. In Deutschland steigt, wenn überhaupt, nur das Interesse. Was ist das Problem?
Thomas Körfgen:
Das hat einerseits historische Gründe. In Deutschland gab es lange Jahre die großen, sehr erfolgreichen offenen Immobilienfonds. Daneben ist einfach nichts entstanden. Dann kam 2008 die Krise. Dann folgte eine  unsagbar lange Diskussion über die Einführung von G-Reits. Die kamen zu spät und floppten. Andererseits sehen viele Investoren Reits als Aktien und fürchten die Volatilität, was sie davon abhält, zu investieren.

DIE IMMOBILIE: Reits sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die einen Großteil ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten müssen. Was ist falsch daran, sie in die Anlageklasse Aktien einzusortieren?
Körfgen
: Reits gehören unserer Meinung nach zur Asset-Klasse Immobilien. Wer sie nur als Aktien sieht und auch so bewertet, liegt falsch. Investoren sollten nicht auf die kurzfristigen Kursschwankungen achten, sondern auf die langfristigen Mieterträge. Konkret: Wir managen für verschiedene Pensionskassen ein Portfolio mit zurzeit etwa 20 Reits. Ziel sind ordentliche Erträge von über 5 Prozent pro Jahr. Im vergangenen Jahr haben wir es auf 5,75 Prozent gebracht und plus Wertzuwachs lagen wir sogar bei einem Total Return von 10 Prozent. Diese hohen ordentlichen Erträge bekommen Sie bei keiner anderen Asset-Klasse.


DIE IMMOBILIE:
Aber die Kursschwankungen können Investoren ja nicht einfach ausblenden.
Körfgen: Sollen Sie auch nicht. Aber Aktienkurse schwanken immer um den inneren Wert des Unternehmens und bei den Reits ist das der Wert des Immobilienportfolios. Mittel- bis langfristig nähert sich der Aktienkurs dem Wert des Immobilienportfolios an. Und Immobilien sollten auch als Aktie ein langfristiges Investment sein. Außerdem ist vorhersehbare und erwartete Volatilität per se nichts Schlimmes. Das ist wie beim Ergometer: Stillstand bedeutet Tod. Fakt ist: Reits sind im Vergleich die beste Anlageklasse über fünf, zehn und zwanzig Jahre.


DIE IMMOBILIE:
Kurzfristig kann es also schon mal ordentlich auf und ab gehen, aber langfristig wird alles gut? Das gilt doch für alle Anlageklassen.
Körfgen: Für einige Ja. Aber mittelfristig sicherlich nicht mehr für festverzinsliche  Rentenwerte. Und  wenn Sie langfristig eine Immobilie halten, ist es für Sie auch nicht von höchster Bedeutung, ob deren Wert mal um 10 Prozent steigt oder fällt. Hauptsache Sie bekommen ihre laufenden Erträge. Dasselbe sollte für Immobilienaktien gelten. Für uns sind Reits nichts anderes als die liquide Form der Core-Immobilie. Sie sind die einfachste, schnellste und günstigste Art in Immobilien zu investieren.


DIE IMMOBILIE
: Was macht einen guten Reit aus?
Körfgen: Bei der Analyse schauen wir nicht zu allererst auf den Buchwert, den Net Asset Value. Den können wir sowieso nicht beeinflussen. Das Unternehmen sollte ein niedriges Beleihungsrisiko haben, ein hohes Interest Coverage Ratio, also Zinsdeckungsgrad, und ich will laufende ordentliche Erträge erzielen, auch wenn die Zinsen steigen. Deshalb achten wir vor allem auf die Mieterträge und das operative Ergebnis. Wir müssen uns sicher sein, dass diese auch in Zukunft in absoluter Höhe gleich bleiben. Dafür brauchen Sie keinen Aktien-, sondern einen Immobilienspezialisten.