Zum 1. Januar 2023 treten weitere Teile der europäischen ESG-Regulierung in Kraft. Bei der Taxonomieverordnung kommen zu den bereits bestehenden Umweltzielen weitere hinzu. Bereits seit Beginn des Jahres 2022 sind die Ziele eins und zwei (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel) in Kraft. Ab 1. Januar 2023 kommen mit den Zielen Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, Vermeidung und Kontrolle der Umweltverschmutzung, Schutz der Wasser- und Meeresressourcen sowie Schutz der biologischen Vielfalt und der Ökosysteme vier weitere hinzu.
Gesetzgeber hat technische Kriterien für neue Ziele noch nicht vorgelegt
Doch bei den neuen Teilen der Taxonomie, die zum Jahreswechsel kommen, tappen wir leider noch ziemlich im Dunkeln. Der Gesetzgeber hat die technischen Kriterien für die Ziele drei bis sechs bislang noch nicht vorgelegt und folglich können wir nicht beurteilen, ob Immobilienfonds die Umweltziele im Sinne der Taxonomie tatsächlich fördern.
Auch beim anderen großen Regelwerk, der Offenlegungsverordnung, gibt es Neuerungen. Das Regelwerk selbst ist schon seit März 2021 in Kraft. Nun kommt die so genannte Level-2-Verordnung hinzu, die die ursprüngliche Verordnung weiter konkretisiert. Kern der Neuregelungen ist, dass neue Formate für die Offenlegung von Artikel-8- und Artikel-9-Fonds genutzt werden müssen, welche insbesondere auf die zu erreichenden Kennzahlen abstellen.
In der Praxis bedeutet das, dass bei Artikel-8- oder Artikel-9-Immobilienfonds die vorvertraglichen Informationen angepasst und in den Jahresberichten quantifizierbare Angaben zur Erreichung der gesetzten Ziele gemacht werden müssen. Zudem müssen die negativen Auswirkungen der Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren – so genannte PAI-Indikatoren („Principle Adverse Impact“) – auch bei nicht-nachhaltigen Fonds erfasst werden. Diese Kennzahlen werden dann auf der Webseite der KVG veröffentlicht.
Drei neue Kennzahlen für Immobilien: Energieverbrauchsintensität, Energieeffizienz und fossile Brennstoffe
Welche neuen Kennzahlen müssen laut Detailregelungen zur Offenlegungsverordnung nun ab 1. Januar ausgewiesen werden? Es sind im Wesentlichen drei Kennzahlen, die jede KVG für Fondsimmobilien ermitteln muss: erstens die Energieeffizienz, zweitens die Lagerung fossiler Brennstoffe (zum Beispiel Tankstellen), und ein dritter, frei wählbarer Indikator, in der Regel die Energieverbrauchsintensität.
Um die Energieverbrauchsintensität auszuweisen, müssen wir den Energieverbrauch in Kilowattstunde pro Quadratmeter und Jahr ermitteln. Diese Kennzahl muss sowohl über den gesamten Fonds als auch über das gesamte Portfolio einer KVG errechnet werden. Die zweite Kennzahl, die Energieeffizienz, ist eine Prozentzahl. Sie bildet das Verhältnis von ineffizienten Objekten zu effizienten Objekten gemessen am Verkehrswert ab. Was in der EU als energieineffizient gilt, legt die Level-2-Verordnung in einer Formel fest. Bei der Lagerung der fossilen Brennstoffe wird der Anteil der Miete als Bemessungsgrundlage herangezogen. In der Praxis sind hier vor allem Tankstellen betroffen.
Die Informationen müssen für den Vertrieb über ein spezielles Template – das sogenannte EET oder European ESG Template – erfasst werden. Die Informationen, die im EET erfasst werden müssen, sind deutlich detaillierter als bislang. Es geht zudem auch weniger um die Qualität, sondern mehr um die Quantität. Bislang konnte man viele Vorgaben mit Text erfassen. Jetzt müssen die genannten Zahlen ermittelt werden.
Über die Autorin:
Hannah Dellemann ist ESG-Beauftragte bei der auf Immobilienfonds spezialisierten Service-KVG Intreal.