Stephan Schäfer träumte von einer Affäre mit Shakira, einer Milliarde Euro, Helikoptern und einem eigenen Learjet, unter anderem. Ermöglichen sollten dies Immobiliengeschäfte. Damit war er auch erfolgreich, mehrere Millionen Euro hatte er schon zusammen, als sein Traum von Handschellen unterbrochen wurde.
Und trotz dieser Handschellen sprang Schäfer im September 2013 kurz vor seiner Anhörung aus dem ersten Obergeschoss eines Gerichtsgebäudes. Sechs Meter fällt er. Sein Fluchtversuch scheiterte. Schwerverletzt überlebte er. Ihm drohte die Querschnittslähmung.
Party mit Elefant und Hubschrauber
Physisch und psychisch konnte sich Schäfer erholen. Und allem Anschein nach ist er mit seinem damaligen Verbündeten Jonas Köller wieder im Immobiliengeschäft aktiv.
Stephan Schäfer und Jonas Köller waren die Köpfe des berüchtigten Immobilienunternehmens S&K. Noch besser als mit Immobilien handeln, konnten die Geschäftspartner Geld ausgeben und Party machen.
Als Köller seinen 30. Geburtstag feierte waren unter den Gästen nicht nur B-Promis und leichtbekleidete Damen, sondern auch ein Elefant und ein Zebra. Und einen seiner Träume hatte sich Schäfer bereits erfüllt: Er kam mit dem Hubschrauber zur Party.
Gerichtsgebäude droht unter Aktenberg einzubrechen
Die Superlative zogen sich nicht nur durch Köllers und Schäfers ausschweifenden Lebensstil, ihre Exzesse überforderten auch die Justiz. Vorgeworfen wurde ihnen schwerer gewerbsmäßiger Betrug und schwere bandenmäßige Untreue. Doch mussten die Betrugsvorwürfe fallengelassen werden, als das Verfahren zu scheitern drohte.
1.000 Aktenordner füllten die Unterlagen zu ihrem Verfahren. So viel, dass sie wegen Einsturzgefahr des Gerichtsgebäudes auf unterschiedliche Räume verteilt werden mussten. 3150 Seiten war die Anklageschrift lang. Die Staatsanwaltschaft überfordert. Der Prozess drohte zu scheitern.
Laut Urteil keine Betrüger
Fast wären Schäfer und Köller freigesprochen wurden. Den Wendepunkt brachte die neue Staatsanwaltschaft, die den Angeklagten anbot, den Vorwurf bandenmäßigen Betrugs fallenzulassen, wenn sie ein Teilgeständnis ablegen.
11.000 Anleger haben Schäfer und Köller um mehr als 240 Millionen Euro gebracht. Und wie so oft ist die Dunkelziffer wesentlich höher. Da das Duo nur für Untreue verurteilt wurde, konnte es nur für 90 Millionen Euro davon verantwortbar gemacht werden.
2017 wurden Schäfer und Köller zu jeweils 8,5 Jahren Haft verurteilt, ihre viereinhalb Jahre andauernde Untersuchungshaft wurden angerechnet. Als sie zwei Drittel ihrer Strafe abgesessen hatten, wurde der Rest, wie üblich, zur Bewährung ausgesetzt. 2019 und 2021 meldeten beide Privatinsolvenz an.
Wegen Betrugs wurden die S&K-Gründer also nie verurteilt, weswegen sie offiziell auch nicht als Betrüger bezeichnet werden dürfen.
Der Start: Handel mit Immobilien kurz vor der Zwangsversteigerung
Doch wie schafft man es, 240 Millionen Euro erst einzusammeln und dann scheinbar verschwinden zu lassen? Die kurze Antwort: Nicht auf legalen Wegen.
Die ausführliche Antwort: Schäfer und Köller starteten legal und kauften Immobilien aus Zwangsversteigerungen, deutlich unter ihrem Verkehrswert. Diese werteten sie teilweise auf, zum Beispiel indem sie Wohnimmobilien in mehrere Wohneinheiten aufteilten. So konnten die Objekte zu deutlich höheren Preisen verkauft werden.
Grauer Kapitalmarkt, Hochglanzprospekte und Tüv-Siegel
Das Geld floss, doch zu langsam für Schäfer und Köller. Sie wollten Milliardäre werden, und das möglichst schnell. Ihre Lösung war der graue Kapitalmarkt, auf dem sie über geschlossene Fonds Gelder einsammelten und Anleger mit Renditeversprechen von zwölf Prozent pro Jahr lockten.
Sie warben mit in Leder gebundenen Hochglanzprospekten, guten Zahlen, einem erfolgsversprechenden Immobilienportfolio und sogar einem Tüv-Siegel.
Das Problem: Fast alles waren Lügengebäude. Schon die Struktur des Fonds war fragwürdig. Während der Verkaufsprospekt Anlegern suggerierte, dass sie in Immobilien investieren und diese als Sicherheit dienen, hat der Fonds die eingesammelten Anlegergelder in Form von Krediten an S&K weitergegeben. Die Investoren hatten damit nur einen Kredit als Sicherheit und mussten hoffen, dass S&K die versprochene Rendite erwirtschaften würde.
Aufgeblähtes Immobilienportfolio voller Lügengebäude
Doch damit nicht genug: Ein Großteil der im Prospekt abgebildeten Objekte gehörten gar nicht S&K. Zwar wurden teilweise Verkaufsgespräche geführt, doch landeten die Immobilien selbst ohne Geschäftsabschluss im Werbeprospekt.
Wie ein Fachmarktzentrum in Niedersachsen, das Schäfer und Köller für acht Millionen Euro kaufen wollten, allerdings nie bezahlten. Trotzdem tauchte das Einkaufszentrum im Prospekt auf. Angeblicher Wert: 18 Millionen Euro, mehr als das Doppelte des eigentlichen Preises.
Ähnlich war es bei Immobilien, die S&K tatsächlich besaß. Sie waren in der Regel überbewertet. Mieteinnahmen, Nutzungsdauern, an sämtlichen Parametern wurde geschraubt, um auf überhöhte Verkehrswerte zu kommen und Anleger so zu täuschen. Nur ein Bruchteil des angeblichen Immobilienvermögens war also vorhanden.
Daher überrascht nicht, dass auch das Tüv-Siegel die Prospekte nicht hätte zieren dürfen. S&K hatte den Tüv Süd nur für die interne Feststellung beauftragt. Das Siegel war nie dafür gedacht, damit zu werben. Zudem hat der Tüv den tatsächlichen Wert des Immobilienvermögens nie geprüft, sondern sich auf eine von S&K vorgelegte Excel-Tabelle verlassen.
Und diese Tabelle wiederum basierte auf der Arbeit eines Immobiliengutachters, der keine IHK-Zulassung mehr hatte, dafür aber genau wusste, wie man am besten Stempel und Unterschriften unter gefälschte Gutachten kopiert.
Netzwerk von S&K-Fonds, die untereinander handelten
Damit das Geld noch schneller floss, kam das Duo, auf die Idee, sich ihre Immobilien zu immer höheren Preisen selbst zu verkaufen. Teil des S&K-Systems war, mehrere Fondsgesellschaften zu gründen oder aufzukaufen, um sich gegenseitig Immobilien zu verkaufen.
So kauften Schäfer und Köller beispielsweise ein Wohnhaus aus einer Zwangsversteigerung für 45.000 Euro, das sie an einen ihrer Fonds für 90.000 Euro verkauften, der es wiederum an einen dritten Fonds für 100.000 Euro verkaufte. Zu diesem Wert tauchte es auch im Prospekt auf.
Im Vertrag standen als Verkäufer meist Schäfer und Köller persönlich, S&K oder die Fonds nur mit einem geringen Anteil, sodass das Duo direkt von den überhöhten Preisen profitierte. Hinzu kam das Millionengehalt, das sie sich selbst auszahlten.
Schäfer und Köller badeten im Geld
Wohin mit dem Geld? Schäfer und Köller liebten Luxus. Das Geld verpulverten sie für extravagante Partys mit Geschäftspartnern in Dubai oder Mallorca, Sportwagen und Rolex-Uhren. Selbst Cash, ihr Hund, fraß aus einem mit Edelsteinen besetzten Futternapf. Bei einer Razzia schleppten Fahnder zudem mehrere hundert Geldsäcke mit Kleingeld aus der S&K-Villa. Schäfer und Köller badeten im wahrsten Sinne des Wortes im Geld, wie Dagobert Duck.
Doch nicht nur der exzessive Lebensstil, inklusive Geldbädern, musste finanziert werden, auch die versprochenen Renditen mussten ausgezahlt werden. Und weil das angepriesene Immobilienportfolio hoffnungslos überbewertet war, und nicht genug erwirtschaften konnte, mussten frische Anlegergelder herhalten. Ein klassisches Ponzi-Schema, das wie fast alle Schneeballsysteme über Vertrieb und geschicktes Marketing am Leben erhalten wurde.
Lesen Sie auf Seite 2: Der Zusammenbruch von S&K und das Comeback von Schäfer und Köller
S&K setzte nicht nur auf sein eigenes Vertriebsteam, sondern kaufte sich auch in Vertriebsunternehmen ein, die S&K-Fonds pushen sollten. Insidern zufolge floss mehr Geld in das Werben neuer Anleger als in Immobilien.
Der Zusammenbruch des Schneeballsystems von S&K
Doch auch dieser Finanzfluss schaffte es nicht, das Luxusleben, die versprochenen Auszahlungen und Vertriebsprovisionen zu finanzieren. Das System bricht zusammen. Mitarbeiter erhalten keine Provisionen mehr und die Geschäftsführer sind für Geschäftspartner und Mitarbeiter nicht mehr zu erreichen. Der Schwindel fliegt auf. Kurz nach der Verhaftung von Schäfer und Köller gehen ihre Firmen Pleite.
Über die Presse haben Anleger erfahren, dass sie ihr Geld wohl nie wiedersehen werden. Dass die Immobilien, in die sie investieren wollten, weder annähernd so viel Wert waren, wie sie dachten, noch dem Fonds gehörten, dessen Anteile sie hielten.
Die Geschädigten von damals warten immer noch auf ihr Geld oder haben es längst abgeschrieben, während Schäfer und Köller trotz Privatinsolvenz in Luxuswagen und edlen Anzügen samt Rolex gesichtet wurden.
Köllers Villa, die für 1,8 Millionen Euro zum Verkauf stand, gehörte damals angeblich seinem Bruder. Schäfers Villa im Taunus bewohnt dessen Ehefrau, während er laut Melderegister in einer Mietswohnung wohnt. Seine Villa im Offenbach ist anscheinend ebenfalls noch im Familienbesitz.
Rückkehr von Schäfer und Köller in die Immobilienbranche
Und nicht nur das Luxusleben auch die Immobilienbranche hat die beiden S&K-Gründer wieder. Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung dürfen Schäfer und Köller nach ihrer Verurteilung wegen Untreue zwar erst in ein paar Jahren wieder werden, Berichten der Wirtschaftswoche zufolge, spielen sie allerdings bereits eine wichtige Rolle beim Immobilienunternehmen Abaton.
Das Geschäftsmodell der Gesellschaft erinnert stark an S&K. Wieder geht es um „distressed Assets“, wie es auf der Internetseite heißt, Immobilien kurz vor der Zwangsversteigerung. Abaton verspricht auf der Seite zwangsversteigerung-verhindern.de „Ihre Zwangsversteigerung läuft an? Wir retten Ihre Immobilie!“
Abatons Geschäftsmodell: Handel mit Immobilien kurz vor der Zwangsversteigerung
Dafür müssten Eigentümer ihre Immobilie an Abaton übertragen, im Gegenzug löse die Gesellschaft die Schulden bei den Gläubigern, beziehungsweise der Bank, ab. Zusätzlich dürften die dann ehemaligen Eigentümer ein Jahr lang mietfrei in der Immobilie wohnen und diese sogar zurückerwerben. Ein rühriger Werbefilm soll das Vertrauen der Hausbesitzer in Notlage gewinnen.
Der Haken: Abaton zahlt den Eigentümern lediglich die Summe, die bei einer Zwangsversteigerung zu erwarten wäre und verlangt nach einem Jahr zweistellige Aufschläge, wenn die Bewohner ihr Haus zurückkaufen wollen. In einem Beispielfall, den die Wirtschaftswoche beschreibt, waren es 25 Prozent.
Auch die Beleihung der eigenen Immobilie ist „unbürokratisch“ möglich: „Wenn Ihr Kreditinstitut zu langsam ist, Ihr fortgeschrittenes Alter oder gar eine angeschlagene Bonität / negatives Kreditrating der Grund ist, melden Sie sich bei uns. Wir verzichten gänzlich auf eine Bonitätsprüfung und stellen alleine auf den Immobilienwert ab. Eine Bearbeitung am gleichen Tag und absolute Diskretion sind für uns eine Selbstverständlichkeit“, wirbt Abaton auf der Seite Zwangsversteigerung-verhindern.de.
Abaton mimt Retter in der Not
Direkt darunter, noch auf der Startseite kann man auch eine Vollmacht runterladen, „um die Zwangsversteigerung abzuwenden“. Über diese wird das Bankgeheimnis aufgehoben und Abaton kommt an alle nötigen Dokumente.
„Um Ihre Versteigerung abzuwenden, müssen Sie aktiv werden und mit uns arbeiten!“, mahnt das Unternehmen. Der Ton ist drängend: „Bei einer Zwangsversteigerung läuft die Zeit gegen Sie und es zählt jeder Tag.“ Punkt zwei: „Vergessen Sie Ihre Scham.“ Und Punkt drei erneut: „Arbeiten Sie mit!“, diese Aufforderung wird noch mehrmals wiederholt.
Vor dem Hintergrund, dass die ehemaligen S&K-Gründer in leitenden Positionen sitzen, bekommen auch Sätze wie: „Viele dubiose „Helfer“ melden sich jetzt bei ihnen und bieten ihnen „Hilfe“ an“, eine ganz andere Bedeutung.
Schäfer und Köller, Abaton und Neon Grundbesitz
Dafür, dass Schäfer und Köller nicht nur einfache Angestellte sind, hat die Wirtschaftswoche mehrere Indizien gefunden: Schäfer und Köller tauchen auf Eigentümerversammlungen auf. Zudem haben Redakteure die von Abaton angegebene Handynummer angerufen, woraufhin sich ein Herr Köller meldete und noch während des Gesprächs eine E-Mail mit dem Namen „Jonas Köller“ in der Adresszeile verschickt hat.
Weiteres Indiz: Die Nummer ist mit einem Telegram-Profil verlinkt. dessen Profilbild zeigt Jonas Köller im Nadelstreifenanzug. Und in der firmeninternen Signatur der Abaton-E-Mails finden sich ebenfalls die Namen „Jonas Köller“ und „Stephan Schäfer“. Und es gibt noch ein zweites, verbundenes Unternehmen: Neon Grundbesitz. Dazu später mehr.
Anscheinend hat Abaton keinen Anreiz, Köller und Schäfer besser zu verstecken. Immerhin finden sich ihre Namen nicht öffentlich, sondern nur nach Kontaktaufnahme. Auf Linkedin findet sich nur ein Abaton-Mitarbeiter, dieser taucht auch im Impressum als Prokurist auf. Ebenso bei Immobilienscout 24, allerdings ohne Bewertungen und aktuelle Inserate und mit Angabe des ehemaligen Geschäftsführers im Impressum. Aber wer seinen Geschäftsführer seit 2018 mindestens vier Mal gewechselt hat, kommt mit dem Aktualisieren vielleicht auch nicht immer hinterher.
Das Geschäftsmodell von Abaton ist zwar legal, die Wirtschaftswoche weist aber darauf hin, dass es sittenwidrig sein könnte. Das wäre der Fall, wenn die Notlage der Hausverkäufer zu stark ausgenutzt wird. Oder wenn die Rückkaufoption an Bedingungen geknüpft wird, die die ehemaligen Eigentümer kaum erfüllen können. Sittenwidrig wäre auch, die Häuser für weniger als die Hälfte ihres Verkehrswerts zu erwerben.
Abaton Website: Protzig und voller Rechtschreibfehler
Auffällig ist, dass die Abaton-Website zwar protzig daherkommt, dafür aber kaum Informationen liefert und trotz der wenigen Worte eine Reihe von Rechtschreibfehlern aufweist. Auch der angebliche Hauptsitz der Firma könnte luxuriöser kaum sein: Die Villa Main Suites. Wer die Seite öffnet, wird mit einem Drohnenvideo der Villa begrüßt.
Gelegen ist sie am Frankfurter Westhafen und auf drei Seiten vom Main umgeben. Vom Dachterrassen-Pool aus kann man über die Frankfurter Skyline blicken. Hauptsächlich genutzt wird sie für luxuriöse Partys und Events. Nach Aussagen des Eventmanagers gehört sie einem Scheich aus Doha.
Unterschiedliche Angaben zum Hauptsitz
Abaton und Neon Grundbesitz haben dort feste Büros gemietet, die auch regelmäßig genutzt werden. Das hat die Eventagentur auf Anfrage unserer Redaktion bestätigt. Doch ob es sich um den Hauptsitz handelt, wie die Website behauptet, ist fraglich. Denn hierzu gibt es widersprüchliche Angaben.
Im Impressum von zwangsversteigerung-verhindern.de wird die Villa Main Suites lediglich als Dependance genannt, der Hauptsitz ist demnach in der Darmstädter Landstraße. Auf der Abaton Website wird als „Sitz der Gesellschaft“ aber die Villa Main Suites genannt.
Verbindungen zu Neon Grundbesitz
Ebenfalls in der Villa auf dem Main sitzt die Neon Grundbesitz. Das ist kein Zufall. Die Unternehmen sind verbunden. Das Geschäftsmodell ist ähnlich. Im Mittelpunkt steht der Auf- und Verkauf von „distressed Assets“, wieder Immobilien kurz vor der Zwangsversteigerung. Auch der ehemalige Geschäftsführer stimmt überein. Nach Angaben der Wirtschaftswoche gehört das Unternehmen zur Hälfte Schäfers Ehefrau und Köllers Bruder.
Und auch die Suche nach Investoren läuft wieder: „Die in der Finanzmetropole Frankfurt am Main ansässige Neon Grundbesitz GmbH zählt zu den erfolgreichsten Unternehmen Deutschlands im Bereich „distressed assets“ und versteht sich darüber hinaus als Vehikel für den Aufbau eines Wohn- und Gewerbeportfolios, an dem sich private, semi-professionelle und institutionelle Investoren beteiligen können“, lobt sich Neon Grundbesitz selbst.
Ob das ein gutes Angebot ist? Neben Abaton und Neon Grundbesitz gibt es ein Geflecht aus weiteren Unternehmen (nicht unüblich). Nähere Informationen zu den Investmentmöglichkeiten sind nicht öffentlich verfügbar. Und die Unternehmen selbst werben mit Webseiten voller Rechtschreibfehler und mit widersprüchlichen Angaben zum Firmensitz und den häufig wechselnden Geschäftsführern. Auch ohne Schäfer und Köller im Hintergrund sind Neon Grundbesitz und Co. nicht unbedingt die seriösesten Investmentpartner.