Besonders in den Blick rückt bei der steuerlichen Behandlung eine Schwelle, die in der Praxis als kritischer Wert gilt: Ab 300 Wohneinheiten kann sich die steuerliche Einordnung eines Portfolios erheblich verändern. Wer diese Größenordnung erreicht oder überschreitet, sollte genau prüfen, ob sich sein Immobilienvermögen als sogenanntes Betriebsvermögen qualifizieren lässt. Denn das kann im Fall einer Übertragung deutliche steuerliche Vorteile mit sich bringen.
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Besonders in den Blick rückt bei der steuerlichen Behandlung eine Schwelle, die in der Praxis als kritischer Wert gilt: Ab 300 Wohneinheiten kann sich die steuerliche Einordnung eines Portfolios erheblich verändern. Wer diese Größenordnung erreicht oder überschreitet, sollte genau prüfen, ob sich sein Immobilienvermögen als sogenanntes Betriebsvermögen qualifizieren lässt. Denn das kann im Fall einer Übertragung deutliche steuerliche Vorteile mit sich bringen.
Der Hintergrund: Immobilien, die ausschließlich der passiven Vermögensverwaltung dienen, unterliegen im Regelfall der vollen Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Dagegen ermöglicht das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) bei Betriebsvermögen eine Steuerbefreiung, sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen und nachgewiesen werden können. Diese steuerliche Begünstigung ist dazu gedacht, mittelständische Unternehmen in ihrer Kontinuität über Generationen hinweg zu schützen. Auch Wohnungsportfolios können unter gewissen Voraussetzungen in diesen Anwendungsbereich fallen.
300 Wohneinheiten als Erfahrungswert – kein Gesetz, aber gelebte Praxis
Die Schwelle von 300 Wohnungen ist dabei kein gesetzlich fixierter Grenzwert. Sie ergibt sich vielmehr aus der steuerlichen Prüfungspraxis. Ab dieser Größenordnung wird erfahrungsgemäß häufiger und intensiver geprüft, ob die Aktivitäten des Eigentümers noch dem Bild einer rein vermögensverwaltenden Tätigkeit entsprechen, oder ob bereits unternehmerische Strukturen vorliegen. Die Zahl dient also als Indikator, nicht als Automatismus. Entscheidend ist stets die tatsächliche Ausgestaltung des Geschäftsmodells.
Ein bloßes Halten und Vermieten von Wohnungen reicht in der Regel nicht aus, um die Voraussetzungen für eine Begünstigung zu erfüllen. Erforderlich ist eine wirtschaftlich aktive Tätigkeit, die über den Rahmen einer Kapitalanlage hinausgeht. Kritisch geprüft werden insbesondere die Gesellschaftsstruktur, das Vorhandensein eigener betrieblicher Organisationseinheiten und die Art der Bewirtschaftung. Eine eigene Verwaltung mit fest angestelltem Personal, ein professionelles Asset Management oder zusätzliche Dienstleistungen – etwa im Bereich Mieterbetreuung und Instandhaltung – können hierfür ausschlaggebend sein.
Ebenso verlangt der Gesetzgeber, dass die unternehmerische Tätigkeit nach der Übertragung mindestens fünf Jahre lang fortgeführt wird, wenn die reguläre Steuerbefreiung von 85 Prozent gemäß § 13a ErbStG in Anspruch genommen werden soll. Wer innerhalb dieser „Behaltensfrist“ verkauft, operative Strukturen auflöst oder wesentliche Änderungen vornimmt, riskiert eine rückwirkende Aberkennung der Begünstigung. Bei der sogenannten „Optionsverschonung“, die eine vollständige Steuerfreiheit (100 Prozent) ermöglicht, verlängert sich die Frist auf sieben Jahre. Dabei gibt es zusätzliche Anforderungen, etwa an die Lohnsummenentwicklung und den Anteil begünstigten Vermögens.
Steuerliche Vorteile sind kein Selbstzweck
Am Markt ist zwar zu spüren, dass vor allem Family Offices sich zunehmend mit der Möglichkeit beschäftigen, große Wohnimmobilienportfolios steuerlich begünstigt auf die nächste Generation zu übertragen. Doch im Zentrum steht meist nicht die Steuerersparnis, sondern eine strategische Gesamtperspektive. Es geht um den langfristigen Erhalt von Substanzwerten, stabile Erträge und eine planvolle, generationenübergreifende Vermögensnachfolge. Steuerliche Gestaltungsspielräume werden dabei selbstverständlich genutzt, solange sie verfügbar sind.
Wie dauerhaft die heutigen Begünstigungen für sogenanntes betriebliches Vermögen Bestand haben, ist jedoch offen. Immer wieder werden sie in politischen Debatten hinterfragt, insbesondere mit Blick auf vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften. Zwar sind derzeit keine konkreten Gesetzesänderungen in Sicht, doch das Thema könnte jederzeit wieder auf die Agenda geraten.
Umso wichtiger ist eine zukunftsfähige Struktur. Wer heute unternehmerisch denkt, optimiert nicht nur die aktuelle Steuerposition, sondern stellt zugleich sicher, auch künftige regulatorische Veränderungen flexibel auffangen zu können. Das schafft nicht nur Rechtssicherheit – sondern auch Handlungsfreiheit im Generationenwechsel.
Fazit: Qualität der Struktur entscheidet über Steuerprivileg
Die Einstufung eines Wohnungsportfolios als Betriebsvermögen kann steuerliche Vorteile mit sich bringen. Die 300-Wohnungen-Schwelle mag dabei auf den ersten Blick wie eine magische Grenze erscheinen. Denn ab diesem Volumen kann eine Übertragung im Rahmen der Erbschaftsteuer unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erfolgen. Doch entscheidend ist nicht die Anzahl der Einheiten, sondern die Qualität der Struktur, die dahintersteht.
Wer in Erwägung zieht, ein Portfolio steuerlich als Betriebsvermögen zu positionieren, muss sich auf eine fundierte Prüfung durch die Finanzbehörden einstellen und sollte die damit verbundenen Anforderungen von Beginn an professionell begleiten lassen. Neben steuerlicher Expertise braucht es dazu auch betriebswirtschaftliches Know-how, immobilienwirtschaftliche Erfahrung und ein klares Verständnis der regulatorischen Zusammenhänge.
Die Auswahl geeigneter Portfolios, ihre strukturelle Entwicklung und die rechtssichere operative Ausgestaltung erfordern ein interdisziplinäres Vorgehen, damit wirtschaftliche Substanz, operative Realität und steuerliche Gestaltung ineinandergreifen.
Über den Autor:
Christian Claßen ist Vorstand des Immobilien-Asset-Managers Magna. Claßen leitet seit April 2025 zusammen mit Jens Bodem das Hamburger Unternehmen und verantwortet den Vertrieb sowie die Konzeption und Entwicklung neuer Produktideen.