Der Bau-Wirtschaft ging es bereits besser. Wie schätzen Sie die Lage ein?
Asshoff: Ich habe einen differenzierten Blick auf die derzeitige Lage. Es gibt in der Bauwirtschaft viele verschiedene größere Bereiche. Wohnungs-, Wirtschafts-, und öffentlicher Bau inklusive Infrastruktur. Im Bereich der Infrastruktur ist eigentlich keine Krise zu sehen. Schwankungen und Probleme gibt es immer mal wieder, das hat aber eher mit den Haushalten der Länder und des Bundes zu tun sowie mit Planungs- und Genehmigungsengpässen.
Soka-Bau besitzt etwa 8.200 Mietwohnungen in Deutschland. Wie soll der Bestand sich entwickeln?
Asshoff: Richtig, wir haben einen beträchtlichen Bestand an deutschen Wohnimmobilien. Als ich zu Soka-Bau kam, waren es noch knapp 11.000 Wohnungen auf der Eigenkapitalseite; wir planen, diesen Anteil weiter zu reduzieren. Das geschieht auf zwei Wegen: Zum einen werden wir Objekte verkaufen, zum anderen investieren wir neue Mittel vorwiegend außerhalb Deutschlands oder in andere Immobilienklassen. Unser Ziel ist es, innerhalb unseres Immobilienportfolios, das etwa 25 Prozent unserer Gesamtanlagen ausmacht, den Anteil deutscher Wohnimmobilien zu verringern und gleichzeitig das Portfolio zu verjüngen.
Der Diversifikationsgrad soll auf diesen Wegen steigen. In Leipzig beispielsweise haben wir zwei Wohnimmobilien entwickeln lassen, zum Ende hin auch selbst fertig gestellt. Auch versuchen wir wo möglich nachzuverdichten und energetisch zu sanieren. Wir haben jährliche Netto-Zuflüsse von gut 800 Millionen Euro – diese fließen jedoch in weit überwiegendem Maße nicht in Wohnimmobilien in Deutschland, sondern gegebenenfalls in andere Nutzungsklassen und ansonsten in Investitionen auf der Fremdkapitalseite.
Welche Erfahrungen machten sie auf der Verkäuferseite zuletzt?
Assoff: In den vergangenen zwei bis drei Jahren haben wir nicht viel verkauft. Wir haben keine Not, keinen Liquiditätsbedarf und hielten die Preiserwartungen auf der Käuferseite für unangemessen. Im nächsten Jahr rechne ich damit, auf der Verkäuferseite wieder erfolgreich sein zu können.
Konnten Sie auf der Käuferseite von Notverkäufen profitieren?
Asshoff: In Deutschland sind wir nicht tätig geworden. Zudem kam auch einer unserer Projektentwickler in Liquiditätsprobleme. Da wir eine eigene Bauabteilung haben, konnten wir mit unseren eigenen Möglichkeiten helfen.
Warum raus aus Deutschland? Und wie soll das Portfolio in 5 bis 10 Jahren aussehen, auch, was den Eigen- und Fremdkapitalanteil angeht?
Asshoff: Im Vordergrund unserer Ausrichtung bleibt die Diversifikation. Bei den 25 Prozent Immobilien wird es bleiben. 17 Prozent davon sind derzeit in Deutschland. 13 bis 14 Prozent sollen es 2030 sein. Die übrigen rund 11 Prozent werden zum kleineren Anteil auf Europa fallen, jeweils 4 bis 5 Prozent werden in Asien und Amerika investiert.
Apropos Verjüngung - wie stehen Sie zu den aktuellen Herausforderungen im Bereich der Büroimmobilien, insbesondere angesichts des Trends zum Home-Office?
Asshoff: Das ist in der Tat – global und nicht nur in Deutschland – eine spannende Entwicklung. Wir glauben nach wie vor an Büroimmobilien, allerdings mit einem klaren Fokus: Es müssen, zumindest derzeit, erstklassige Lagen mit hervorragender Ausstattung sein. Wir beobachten eine Art "Flight to Quality" - Mieter ziehen von schlechteren in bessere Lagen um, da die Mietpreise gefallen sind. Es findet eine Kannibalisierung in dem Markt statt, schlechtere Lagen und Ausstattungen sind kaum noch vermietbar.
Wieviel Büro haben Sie heute im Portfolio, wieviel soll es 2030 sein?
Asshoff: Abgesehen von einigen gemischt genutzten Immobilien in unserem Direktbestand und einer Büroimmobilie in Wiesbaden investieren wir hauptsächlich über Fonds- oder Co-Investments weltweit in Büros. Per Ende letzten Jahres machten Büros etwa 27 Prozent der auf diesem Wege gehaltenen Immobilien aus. Der Trend ist rückläufig, da in den letzten Jahren vor allem andere Nutzungsklassen in unseren Fokus gerückt sind. Eine feste Büroquote für 2030 haben wir uns nicht gesetzt, um auch in Zukunft auf mögliche Chancen in diesem Markt reagieren zu können. Interessanterweise sehen wir in diesem Bereich auch kulturelle Unterschiede.
Welche sind das?
Asshoff: In Asien ist der Trend zum Home-Office weniger ausgeprägt, in den USA gibt es einen stärkeren Druck zur Rückkehr ins Büro, während in Europa flexiblere Modelle erfolgreicher umgesetzt werden. Bei uns selbst setzen wir übrigens auf einen liberalen Ansatz: Wir überlassen es weitgehend den Abteilungen und deren Leitern, wie sie die Anwesenheit im Büro gestalten.
Warum gibt es diese Unterschiede zwischen Asien, Europa und den USA?
Asshoff: Kurz gesagt, Wohnungen in Asien sind im Durchschnitt sehr viel kleiner, was das Arbeiten in den eigenen vier Wänden unkomfortabler gestaltet. Der Wandel zu weniger Büro, der global stattfinden wird, wird hier auf sich warten lassen. In den USA ist das komplexer. Durch den demografischen Wandel schrumpft die Anzahl potenzieller Mitarbeiter.
Das in den USA verbreitete Instrument, Mitarbeiter zu kündigen, die nicht willens sind – wie in diesem Fall – aus dem Home-Office zu kommen, funktioniert nicht mehr. Sehen konnte man das beispielsweise bei den großen Finanzfirmen in New York. In Europa gehen die Arbeitgeber das Thema liberaler an. Teilzeitmodelle, komfortable Büros, der Mitarbeiter kann, wie bereits erwähnt auch bei uns, direkt und über Betriebs- beziehungsweise Personalräte mitbestimmen.
Sie sprechen von Asien und kleineren Wohnungen. Sind dort größere Wohnungen ein kommender Trend?
Asshoff: In Japan ist dieser Trend durchaus zu erkennen. Wir versuchen generell, von Trends zu profitieren, in dem wir die Hälfte in standardisierten Immobilienklassen investieren und die andere Hälfte in Nischenmärkten. In Japan sind größere Wohnungen noch ein Nischenmarkt. Wir beobachten aber, dass die jüngere Generation große Wohnungen in Randlagen, angeschlossen an das sehr gute öffentliche Verkehrsnetz, zunehmend wertschätzt.