Ein Blick zurück: Basel III und die Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt
Um das abschätzen zu können, hilft zunächst ein kurzer Blick zurück – auf Basel III. Das Regulierungspaket war zuallererst eine Reaktion auf die nicht zuletzt durch faule Immobilienkredite in den USA – Subprime-Krise – ausgelöste globale Finanzkrise 2008. Es sollte die Robustheit des gesamten globalen Finanzsystems im Umgang mit Krisen erhöhen. In Europa wurde Basel III seit 2014 schrittweise eingeführt, umgesetzt durch die Kapitaladäquanzverordnung (CRR) und die Eigenkapitalrichtlinie (CRD IV). Wie sich Basel III bisher auf den Immobilienmarkt ausgewirkt hat, ist empirisch kaum untersucht – und auch nur schwer zu ermitteln. Zu groß sind die Unterschiede zwischen verschiedenen Ländern in der Umsetzung der Regeln, zu stark ist zudem die Überlagerung der Auswirkungen durch andere volkswirtschaftliche Faktoren wie etwa dem andauernden Niedrigzinsumfeld.
Immerhin aber beschreibt eine theoretische Analyse des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus dem Jahr 2014 die Auswirkungen sehr gut. Demnach gilt auch für die Immobilienfinanzierung und damit die Immobilienwirtschaft insgesamt, dass kurzfristigen Kosten ein langfristiger Nutzen entgegensteht.
Die erhöhten Eigenkapitalanforderungen und die Einführung antizyklischer Puffer sorgen für einen höheren Bedarf an Eigenkapital und erhöhen damit die Gesamt-Refinanzierungskosten der Institute, denn Eigenmittel sind teurer als Fremdkapital. Höhere Refinanzierungskosten wiederum verteuern die Vergabe von Krediten – nicht ausschließlich bei Immobilienfinanzierungen, aber eben auch in diesem Bereich. Anderseits könnten die Kapitalkosten langfristig sinken. Eine durch Basel III ausgelöste höhere Stabilität des Finanzsystems könnte nämlich zu niedrigeren Risikoprämien sowohl auf Eigen- als auch auf Fremdkapital führen. Die genauen Kosten von Basel III lassen sich jedoch nicht nur wegen dieser gegenläufigen Effekte kaum beziffern. Eine seriöse Berechnung wird durch weitere Faktoren wie erweiterte Monitoring- und Berichtspflichten zusätzlich erschwert.
Sicher ist gleichwohl, dass die schrittweise Einführung des Regelwerks mit einer Übergangsphase bis 2019 dabei geholfen hat, kurzfristige Auswirkungen abzufedern und Schocks zu vermeiden. Darüber hinaus ist auch die häufig geäußerte Prognose Realität geworden, wonach andere Akteure wie Family Office oder Darlehensfonds die durch eine strengere Kreditvergabe von Banken entstandene Finanzierungslücke zumindest teilweise schließen können.
Insgesamt waren Auswirkungen auf die Finanzierung von Wohnimmobilien kaum wahrnehmbar. Angesichts der unverändert niedrigen Risikogewichtung für Wohnimmobilienkredite von 35 Prozent bis zu einem LTV von 80 Prozent wäre alles andere auch eine Überraschung gewesen. Härter trifft es dagegen Gewerbeimmobilien mit einer Risikogewichtung von 50 Prozent bei durch Grundpfandrechte an europäischen Objekten besicherten Krediten. Besonders heikel sind schließlich Kredite in risikoreicheren Immobiliensegmenten oder über außerbilanzielle Vehikel wie Commercial Mortgage Backed Securities ausgelagerte Finanzierungen.