private banking magazin: Das Versorgungswerk der Rechtsanwälte in Hessen muss voraussichtlich rund 58 Millionen Euro auf ein US-Immobilieninvestment abschreiben. Ist ein solcher Verlust für einen institutionellen Investor außergewöhnlich – oder innerhalb der üblichen Risikobandbreite?
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private banking magazin: Das Versorgungswerk der Rechtsanwälte in Hessen muss voraussichtlich rund 58 Millionen Euro auf ein US-Immobilieninvestment abschreiben. Ist ein solcher Verlust für einen institutionellen Investor außergewöhnlich – oder innerhalb der üblichen Risikobandbreite?
Christian Conreder: Sicherlich ist das für ein einzelnes Investment ein sehr hoher Ausfall und eher selten. Die Risikobandbreite war bei dem Versorgungswerk und bei diesem Anlageprodukt normal positioniert, wie ich vermute, aber die Wahrscheinlichkeiten eines Einbruchs vielleicht gänzlich falsch eingeschätzt.
Welche typischen Fehler können hinter solchen Fehlinvestments stehen – etwa Fehleinschätzungen bei Markt, Finanzierung oder Risikomanagement? Welche Rolle spielt ein hoher Renditedruck?
Conreder: Das können natürlich Fehleinschätzungen beim Markt sein, aber auch beim Produkt selbst, das gezeichnet wurde und ja, Versorgungswerke müssen eine gewisse Rendite erwirtschaften, um ihre Leistungen zu erbringen. Dennoch sind Versorgungswerke an die gesetzlichen Vorgaben gebunden und können sich nicht nur nach einer Rendite richten. Immobilien liefen übrigens viele Jahre sehr gut und zeigen sich auch jetzt noch in weiten Teilen stabil.
Der Einbruch vieler US-Büroimmobilienmärkte ist aber seit einiger Zeit sichtbar. War dieses Risiko aus Ihrer Sicht frühzeitig erkennbar?
Conreder: Sicherlich musste man einkalkulieren, dass mit Corona und der Pandemie ein gewisses Umdenken in Hinsicht auf Büroimmobilien bei den Menschen stattgefunden hat. Grundsätzlich sind Büros in den USA aber nicht völlig unattraktiv und es kommt mit Sicherheit auch auf die Portfoliozusammensetzung im Immobiliengeschäft an. Ich würde mir kein Urteil erlauben hinsichtlich dieser konkreten Liegenschaft in San Francisco.
Versorgungswerke verwalten Milliardenvermögen. Welche Anforderungen an Governance und Entscheidungsprozesse gelten für solche Einrichtungen?
Conreder: Zum einen gilt die Anlageverordnung sowie Hinweise der Aufsichtsbehörden, an die sich das Versorgungswerk grundsätzlich bei Governance und Entscheidungen- und Managementprozessen halten muss. Darüber hinaus nehmen Versorgungswerke sich selbst gegenüber Konkretisierungen vor, um vernünftige Prozesse zu haben und auch eine gewisse Flexibilität zu wahren.
Die Anlageverordnung stellt eine Konkretisierung der Paragrafen 124 und 215 des Versicherungsaufsichtsgesetzes dar. Zum Beispiel Paragraf 215 sagt, die Anlage muss zum einen große Sicherheit gewährleisten und zum anderen Rentabilität haben – das ist natürlich ein gewisser Widerspruch in sich und ein schwieriger, eher philosophisch/theoretischer Abgrenzungsversuch. Dazu gibt es ein Bafin-Rundschreiben 11.2017 als weitere Konkretisierung der Anlageverordnung. Das hat auch rechtsverbindlichen Charakter.
Haben die Entscheidungsgremien solcher Versorgungswerke Ihrer Erfahrung nach ausreichende Kapitalmarkt- und Investmentexpertise?
Conreder: Das maße ich mir nicht an zu beurteilen. Wie bei allem im Leben, hinterher ist man selbstverständlich immer schlauer.
Viele Investitionen erfolgen über externe Manager oder Fondsstrukturen. Wer trägt letztlich die Verantwortung für die Anlageentscheidung – das Versorgungswerk oder der externe Manager?
Conreder: Die externen Manager verkaufen Fonds-Anteile und für die Auswahl und möglicher Beteiligung bei dem Fonds ist das Versorgungswerk zuständig. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft ist für die Auswahl des Assets verantwortlich. Natürlich trägt das Versorgungswerk aber für seine Entscheidung, sich an dem Fonds zu beteiligen, die Verantwortung.
Es ist zu begrüßen, über externe Manager vorzugehen, da man damit ja genau die Kompetenz einkauft, die man vielleicht so an der Stelle gar nicht hat. Andere Versorgungswerke haben Investments auch direkt gemacht, was natürlich viel „gefährlicher“ ist.
Versorgungswerke unterliegen der Versicherungsaufsicht der Bundesländer. Ist diese Aufsicht aus Ihrer Sicht ausreichend streng?
Conreder: Aus meiner Sicht ist die Aufsicht durch die Bundeländer zunehmend in Frage zu stellen, weil alleine von den Zahlen her die Aufsicht schwierig ist – 16 Bundesländer und knapp 100 Versorgungswerke, dafür kann ich gar nicht die notwendige Kompetenz richtig aufbauen. Die Landesbehörde sind auch nicht spezialisiert genug. Eine Konzentration wäre sinnvoll, die Versorgungswerke sollten unter die Aufsicht der Bafin gestellt werden.
In den vergangenen Jahren gab es mehrere problematische Immobilieninvestments bei Versorgungswerken. Handelt es sich um Einzelfälle – oder deutet sich ein strukturelles Problem an?
Conreder: Der Immobilienmarkt lief bis Corona super, so dass Versorgungswerke auch hier investiert haben. Ich würde kein strukturelles Problem sehen. Eine Immobilie ist immer ein langfristiges Investment und über die Zeit manchmal nicht jede Eventualität absehbar. Aber auch durch die Anlageverordnung sind Quoten geregelt, um eine Diversifizierung und Streuung im Portfolio zu sichern.
Könnte der aktuelle Immobilienabschwung noch weitere Abschreibungen in den Portfolios institutioneller Anleger auslösen?
Conreder: Ja, das kann nicht ausgeschlossen werden. Wir sehen zwar auch positive Signale am Markt, aber für bestimmte Immobilien kann das mit Sicherheit noch zutreffen und mit weiteren Verlusten einhergehen. Die internationale Ausrichtung und Streuung bei Anlagen und Beteiligungen ist eigentlich üblicher Standard und sinnvoll.
Welche Lehren sollten Versorgungswerke aus solchen Fällen für ihre zukünftige Anlagepolitik ziehen?
Conreder: Eine noch bessere Auswahl und noch bessere professionelle Beratung bei der Auswahl von Produkten sollten erfolgen. Weitere Anlageformen können sicherlich über Kapitalmarkt und auch Private Equity in gewissem Maße erfolgreich und interessant sein – die Diversifizierung ist ein Grundgebot bei Anlagestrategien.
Wenn Sie heute ein Versorgungswerk beraten sollten: Welche drei Änderungen würden Sie bei Governance, Risikomanagement und Investmentstrategie sofort umsetzen?
Conreder: Versorgungswerke müssen dringend ihre internen Prozesse prüfen lassen, ob diese wirklich up to date sind. Die Auswahlprozesse und Abstimmungen zu Anlageentscheidungen müssen wirksam und wirklich funktionsfähig sein. Bei dem aktuellen Fall sehe ich noch einiges in Nachbearbeitung, auch in Hinsicht auf mögliche Haftungsfragen.
Über den Interviewten:
Rechtsanwalt Christian Conreder ist Partner und Praxisgruppenleiter Banking & Finance sowie Mitglied des Center of Excellence Private Equity bei der Beratungsgesellschaft Rödl.