Immer mehr Menschen leben in Städten, der Konsum steigt und die Möglichkeiten, digital zu bezahlen, nehmen zu. Die Folge: Der E-Commerce i im asiatisch-pazifischen Raum (APAC) hat massiv zugenommen. Dazu hat auch die Corona-Pandemie beigetragen, die das Einkaufsverhalten stark verändert hat: Selbst Menschen, die vorher nie online eingekauft hatten, lernten, mit dem Smartphone Lebensmittel zu kaufen, Impftermine zu buchen und ihren Impfstatus nachzuweisen, um Zugang zu Restaurants, Büros oder Arztpraxen zu erhalten. In einigen Ländern haben digitale Lebensmittelgutscheine für Bedürftige das Online-Shopping auch bei älteren Bürgerinnen populär gemacht.
Diese Veränderung der Einkaufsgewohnheiten hat zu einer steigenden Online-Durchdringung geführt, insbesondere in historisch unterversorgten Märkten wie Australien und Japan. CBRE prognostiziert, dass dieser Anteil im gesamten asiatisch-pazifischen Raum bis 2026 auf 35 Prozent steigen wird und damit weiterhin über dem weltweiten Durchschnitt liegen wird.
Logistikflächen stark gefragt
Mit dem wachsenden E-Commerce steigt auch der Bedarf an Flächen für die Lagerung und Verteilung der Waren direkt an die Verbraucher. Im Vergleich zum traditionellen Einzelhandel wird dafür in der Regel dreimal so viel Raum benötigt.
Derzeit ist das Angebot an Logistikflächen noch knapp - die Leerstandsraten liegen nach Berechnungen von CBRE in vielen APAC-Märkten unter 5 Prozent. Die Nachfrage nach Mietflächen dürfte hoch bleiben, auch wenn das Angebot in naher Zukunft steigen wird. Wir schätzen, dass zwischen 2021 und 2026 in APAC zusätzliche Logistikflächen von bis zu 130 Millionen Quadratmetern benötigt werden. Das werden dann moderne Anlagen an Standorten mit guter Verkehrsanbindung an die Großstädte sein, die zudem mit Automatisierungsfunktionen ausgestattet werden können.
Japan bleibt im Fokus
Der japanische Logistikmarkt bleibt für Investoren interessant, insbesondere wegen der günstigen Angebots- und Nachfragedynamik sowie der Aussicht auf Währungsgewinne. Da Inflation und Zinsen im Vergleich zu anderen Märkten niedrig sind, dürften die Immobilienbewertungen relativ stabil bleiben. Ausgewählte Umschlagplätze könnten zudem ein überdurchschnittliches Rendite- und Wachstumspotenzial bieten, da der elektronische Handel von einem niedrigen Niveau aus zunimmt.
Japans Logistikimmobilien sind größtenteils veraltet – moderne Anlagen machen nur 6 Prozent des gesamten Logistikbestandes aus. Daraus ergeben sich Investitionsmöglichkeiten für den Bau hochwertiger, energieeffizienter Gebäude, insbesondere in regionalen Märkten wie Osaka, Fukuoka und Nagoya, die im Vergleich zu Tokio noch weniger entwickelt sind.
Die zunehmende Attraktivität Japans für globale Hightech-Hersteller könnte neue Teilmärkte entstehen lassen, da diese ihre Lieferketten neu bewerten, um ihre Widerstandsfähigkeit und Diversifizierung zu verbessern. Ein umfangreiches Zulieferernetz, die gut aufgestellte Automobilindustrie, hoch qualifizierte Arbeitskräfte und eine wettbewerbsfähige Kostenstruktur zeichnen Japan aus.
Zur Förderung von Investitionen hat die japanische Regierung einen Fonds in Höhe von 600 Milliarden Yen umgerechnet fat 4,2 Milliarden Euro eingerichtet, aus dem bis zur Hälfte der Baukosten für neue Halbleiterfabriken finanziert werden sollen. Das berichtete die japanische Tageszeitung The Asahi Shimbun bereits im Mai 2022. Demnach wurden weitere 47 Milliarden Yen zur Verfügung gestellt, um die Produktion von Komponenten für bestimmte Produkte zu unterstützen, darunter Mikrocontroller und Leistungshalbleiter.
Dies treibt die Nachfrage nach Logistikflächen an Standorten wie Fukuoka in Kyushu an, wo der Mikrochiphersteller Taiwan Semiconductor Manufacturing Company den Bau seiner zweiten Halbleiterfabrik in Japan plant, wie die Japan Times Anfang des Jahres berichtete.
Darüber hinaus könnte die Logistiknachfrage in Japan durch eine neue Verordnung steigen, die ab 2024 die Anzahl der Stunden begrenzt, die Lkw-Fahrer auf der Straße verbringen dürfen. Da die Topographie Japans sehr weitläufig ist, wird dies wahrscheinlich zu einer erhöhten Nachfrage nach Warenlagerung in weniger konventionellen Logistikzentren entlang der Hauptrouten führen.
Die Knappheit an Grundstücken in den gebirgigen Regionen des Landes sowie die steigenden Fremdfinanzierungs- und Baukosten erfordern einen selektiven Investitionsansatz mit einem lokalen Partner. Dies können strategische Partnerschaften sein, um hochwertige, nachhaltige Logistikimmobilien zu entwickeln und zu erwerben. Das ESR Ichikawa Distribution Centre ist ein solches Projekt. Es profitiert von optimalen Lieferwegen ins Zentrum von Tokio und hat ein CASBEE A-Rating für Nachhaltigkeit.
Chancen auf Märkten, die vor einer Neubewertung stehen
Vor dem Hintergrund hoher Inflation, steigender Zinsen und einer restriktiveren Kreditvergabe der Banken könnten Investoren in Märkten wie Australien von einer Neubewertung der Vermögenswerte profitieren. Die zugrundeliegenden Marktfundamentaldaten sind nach wie vor überzeugend und versprechen ein nachhaltiges Mietwachstumspotenzial.
Die Logistiknachfrage profitiert weiterhin von der zunehmenden Verbreitung des E-Commerce, die durch das Bevölkerungswachstum und umfangreiche Investitionen in Transport und Infrastruktur unterstützt wird. Dennoch gibt es in Australien in den Metropolen Sydney und Melbourne kaum Leerstände, während das zukünftige Angebot aufgrund von Finanzierungsproblemen und Bauverzögerungen begrenzt bleiben dürfte.
Logistikimmobilien im asiatisch-pazifischen Raum sind eine widerstandsfähige langfristige Anlagemöglichkeit. Nach dem erheblichen Druck auf die Kapitalisierungsraten in den letzten Jahren können Preisanpassungen den Investoren nun bessere Renditen bringen, verbunden mit der Aussicht auf steigende Erträge.
Über die Autorin:
Regina Lim verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche. Bevor sie zu M&G kam, war sie bei JLL Leiterin der strategischen Beratung und Kapitalmarktforschung im asiatisch-pazifischen Raum und in Südostasien. Vor dieser Zeit hatte sie verantwortungsvolle Positionen bei der Standard Chartered Bank, UBS und der (URA) inne.