Immer mehr Menschen leben in Städten, der Konsum steigt und die Möglichkeiten, digital zu bezahlen, nehmen zu. Die Folge: Der E-Commerce i im asiatisch-pazifischen Raum (APAC) hat massiv zugenommen. Dazu hat auch die Corona-Pandemie beigetragen, die das Einkaufsverhalten stark verändert hat: Selbst Menschen, die vorher nie online eingekauft hatten, lernten, mit dem Smartphone Lebensmittel zu kaufen, Impftermine zu buchen und ihren Impfstatus nachzuweisen, um Zugang zu Restaurants, Büros oder Arztpraxen zu erhalten. In einigen Ländern haben digitale Lebensmittelgutscheine für Bedürftige das Online-Shopping auch bei älteren Bürgerinnen populär gemacht.
Diese Veränderung der Einkaufsgewohnheiten hat zu einer steigenden Online-Durchdringung geführt, insbesondere in historisch unterversorgten Märkten wie Australien und Japan. CBRE prognostiziert, dass dieser Anteil im gesamten asiatisch-pazifischen Raum bis 2026 auf 35 Prozent steigen wird und damit weiterhin über dem weltweiten Durchschnitt liegen wird.
Logistikflächen stark gefragt
Mit dem wachsenden E-Commerce steigt auch der Bedarf an Flächen für die Lagerung und Verteilung der Waren direkt an die Verbraucher. Im Vergleich zum traditionellen Einzelhandel wird dafür in der Regel dreimal so viel Raum benötigt.
Derzeit ist das Angebot an Logistikflächen noch knapp - die Leerstandsraten liegen nach Berechnungen von CBRE in vielen APAC-Märkten unter 5 Prozent. Die Nachfrage nach Mietflächen dürfte hoch bleiben, auch wenn das Angebot in naher Zukunft steigen wird. Wir schätzen, dass zwischen 2021 und 2026 in APAC zusätzliche Logistikflächen von bis zu 130 Millionen Quadratmetern benötigt werden. Das werden dann moderne Anlagen an Standorten mit guter Verkehrsanbindung an die Großstädte sein, die zudem mit Automatisierungsfunktionen ausgestattet werden können.
Japan bleibt im Fokus
Der japanische Logistikmarkt bleibt für Investoren interessant, insbesondere wegen der günstigen Angebots- und Nachfragedynamik sowie der Aussicht auf Währungsgewinne. Da Inflation und Zinsen im Vergleich zu anderen Märkten niedrig sind, dürften die Immobilienbewertungen relativ stabil bleiben. Ausgewählte Umschlagplätze könnten zudem ein überdurchschnittliches Rendite- und Wachstumspotenzial bieten, da der elektronische Handel von einem niedrigen Niveau aus zunimmt.
Japans Logistikimmobilien sind größtenteils veraltet – moderne Anlagen machen nur 6 Prozent des gesamten Logistikbestandes aus. Daraus ergeben sich Investitionsmöglichkeiten für den Bau hochwertiger, energieeffizienter Gebäude, insbesondere in regionalen Märkten wie Osaka, Fukuoka und Nagoya, die im Vergleich zu Tokio noch weniger entwickelt sind.
Die zunehmende Attraktivität Japans für globale Hightech-Hersteller könnte neue Teilmärkte entstehen lassen, da diese ihre Lieferketten neu bewerten, um ihre Widerstandsfähigkeit und Diversifizierung zu verbessern. Ein umfangreiches Zulieferernetz, die gut aufgestellte Automobilindustrie, hoch qualifizierte Arbeitskräfte und eine wettbewerbsfähige Kostenstruktur zeichnen Japan aus.