Der große Run auf die Supermärkte: In deutsche Fachmarktzentren und Fachmärkte wurde im ersten Halbjahr 2014 laut Maklerhaus CBRE ein Gesamtvolumen von fast 2,2 Milliarden Euro investiert. Damit entfielen fast 50 Prozent des Transaktionsvolumens von Handelsimmobilien auf Fachmarktzentren.
Auf Einkaufszentren und Geschäftshäuser in Innenstädten (High-Street-Objekte) entfielen deutlich kleinere Anteile. In der Vergangenheit konzentrierten sich viele Investoren lange insbesondere auf große städtische Einkaufszentren mit 100 oder mehr Mietern und auf besagte High-Street-Immobilien in zentraler Lage.
Bis zu 6 Prozent Rendite
Allerdings hat die Nachfrage die Preise in den vergangenen Jahren ziemlich in die Höhe getrieben. Dies spiegelt sich in den niedrigen Anfangsrenditen wider: Bei guten Shopping Centern lag die Rendite im Herbst 2014 laut BNP Paribas Real Estate bei 4,6 Prozent, die Renditen von Geschäftshäusern in zentralen Lagen sieht das Maklerhaus Jones Lang LaSalle sogar nur bei 4,04 Prozent.
Fachmarktzentren bieten dagegen derzeit noch höhere Renditen. Sie sind als großflächiger Einzelhandel definiert, meist mit einem Lebensmittelmarkt als Ankermieter, und einigen kleineren Nebenmietern wie einer Bäckerei, einem Blumenladen oder einem Einzelhändler aus dem Textilbereich. Die Zentren liegen im Gegensatz zu Shopping Centern meist in den Randlagen der Städte oder in Stadtteillagen. Die Renditen liegen derzeit laut Maklerhaus Jones Lang LaSalle bei 5,65 Prozent für Fachmärkte, bei Supermärkten und Discountern bei 6,10 Prozent – und damit rund 1,5 Prozentpunkte oberhalb der Renditen der übrigen Handelsimmobilien.
Die Fachmarktzentren bieten aber nicht nur höhere Renditen. Für Investoren sind insbesondere die in Deutschland lang laufenden Mietverträge hervorzuheben. Die Verträge mit den Ankermietern laufen oft 10 bis 15 Jahre. Dazu kommen oft zwei mieterseitige Verlängerungsoptionen. Aus Sicht des Investors bietet dies langfristig planbare Einnahmen.
Die Marktmacht von Aldi & Co.
Weitere Pluspunkte sind die oft erstklassige Bonität der Ankermieter wie Aldi, Edeka, Lidl oder Rewe und die Indexierung der Mietverträge an die Inflation. Dies bietet dem Investor einen gewissen Inflationsschutz.
Allerdings sind die Verträge meist dergestalt, dass sich die Miete nicht um die volle Inflationsrate erhöht, sondern nur um einen festgelegten Prozentsatz. Vor allem die großen Einzelhändler haben die Marktmacht, günstigere Konditionen auszuhandeln. Die jährliche Mietsteigerung beträgt dann 60 bis 70 Prozent der offiziellen Inflationsrate. Die kleineren Mieter können solche günstigen Konditionen nicht durchsetzen: Ihre Miete passt sich jährlich zu 100 Prozent der Inflationsrate an.
Positiv aus Investorensicht dürft auch die Konjunkturunabhängigkeit des Lebensmitteleinzelhandels sein. Denn: Nahrungsmittel werden immer nachgefragt – unabhängig von der Wirtschaftslage. Außerdem können die Einzelhandelsflächen nicht beliebig vermehrt werden, da die deutschen Kommunen bei der Ausweisung von Flächen für großflächigen Einzelhandel ziemlich restriktiv sind. Das bedeutet, dass ein Fachmarktzentrum oft einen gewissen Schutz hat, dass in der Nachbarschaft Konkurrenzflächen entstehen.
Ein Nachteil der Fachmarktzentren ist dagegen die vergleichsweise einfache Bauweise. Die Lebensdauer der Objekte ist deshalb kürzer als beispielsweise bei einem Wohnhaus. Letzteres kann oft mehr als 100 Jahre genutzt werden, wenn entsprechende Instandhaltungen vorgenommen werden. Fachmarktimmobilien sind oft nach 25 bis 35 Jahren am Ende ihrer Lebensdauer angelangt. Dadurch verlieren die Objekte schneller an Wert. In der Regel wird dies durch höhere laufende Ausschüttungen ausgeglichen.
Fazit
Insgesamt sind die Aussichten für Fachmarktzentren als Anlageklasse günstig. Allerdings ist dies mittlerweile kein Geheimnis mehr, wie die gestiegene Nachfrage zeigt. Und: Mit der Nachfrage steigen auch die Preise. Viele institutionelle Investoren fragen Fachmärkte nach. Der Versicherungsriese Allianz erkannte beispielsweise schon im Jahr 2010 die Vorteile der bonitätsstarken Mieter. Der Konzern kaufte etwa 80 Aldi-Märkte. Das Volumen des Deals soll rund 100 Millionen Euro betragen haben.
Ein Ende der hohen Nachfrage ist derzeit mangels Anlagealternativen nicht in Sicht. Immerhin können die höheren Preise derzeit zumindest teilweise durch die extrem günstigen Fremdkapitalzinsen ausgeglichen werden.
Auf Einkaufszentren und Geschäftshäuser in Innenstädten (High-Street-Objekte) entfielen deutlich kleinere Anteile. In der Vergangenheit konzentrierten sich viele Investoren lange insbesondere auf große städtische Einkaufszentren mit 100 oder mehr Mietern und auf besagte High-Street-Immobilien in zentraler Lage.
Bis zu 6 Prozent Rendite
Allerdings hat die Nachfrage die Preise in den vergangenen Jahren ziemlich in die Höhe getrieben. Dies spiegelt sich in den niedrigen Anfangsrenditen wider: Bei guten Shopping Centern lag die Rendite im Herbst 2014 laut BNP Paribas Real Estate bei 4,6 Prozent, die Renditen von Geschäftshäusern in zentralen Lagen sieht das Maklerhaus Jones Lang LaSalle sogar nur bei 4,04 Prozent.
Fachmarktzentren bieten dagegen derzeit noch höhere Renditen. Sie sind als großflächiger Einzelhandel definiert, meist mit einem Lebensmittelmarkt als Ankermieter, und einigen kleineren Nebenmietern wie einer Bäckerei, einem Blumenladen oder einem Einzelhändler aus dem Textilbereich. Die Zentren liegen im Gegensatz zu Shopping Centern meist in den Randlagen der Städte oder in Stadtteillagen. Die Renditen liegen derzeit laut Maklerhaus Jones Lang LaSalle bei 5,65 Prozent für Fachmärkte, bei Supermärkten und Discountern bei 6,10 Prozent – und damit rund 1,5 Prozentpunkte oberhalb der Renditen der übrigen Handelsimmobilien.
Die Fachmarktzentren bieten aber nicht nur höhere Renditen. Für Investoren sind insbesondere die in Deutschland lang laufenden Mietverträge hervorzuheben. Die Verträge mit den Ankermietern laufen oft 10 bis 15 Jahre. Dazu kommen oft zwei mieterseitige Verlängerungsoptionen. Aus Sicht des Investors bietet dies langfristig planbare Einnahmen.
Die Marktmacht von Aldi & Co.
Weitere Pluspunkte sind die oft erstklassige Bonität der Ankermieter wie Aldi, Edeka, Lidl oder Rewe und die Indexierung der Mietverträge an die Inflation. Dies bietet dem Investor einen gewissen Inflationsschutz.
Allerdings sind die Verträge meist dergestalt, dass sich die Miete nicht um die volle Inflationsrate erhöht, sondern nur um einen festgelegten Prozentsatz. Vor allem die großen Einzelhändler haben die Marktmacht, günstigere Konditionen auszuhandeln. Die jährliche Mietsteigerung beträgt dann 60 bis 70 Prozent der offiziellen Inflationsrate. Die kleineren Mieter können solche günstigen Konditionen nicht durchsetzen: Ihre Miete passt sich jährlich zu 100 Prozent der Inflationsrate an.
Positiv aus Investorensicht dürft auch die Konjunkturunabhängigkeit des Lebensmitteleinzelhandels sein. Denn: Nahrungsmittel werden immer nachgefragt – unabhängig von der Wirtschaftslage. Außerdem können die Einzelhandelsflächen nicht beliebig vermehrt werden, da die deutschen Kommunen bei der Ausweisung von Flächen für großflächigen Einzelhandel ziemlich restriktiv sind. Das bedeutet, dass ein Fachmarktzentrum oft einen gewissen Schutz hat, dass in der Nachbarschaft Konkurrenzflächen entstehen.
Ein Nachteil der Fachmarktzentren ist dagegen die vergleichsweise einfache Bauweise. Die Lebensdauer der Objekte ist deshalb kürzer als beispielsweise bei einem Wohnhaus. Letzteres kann oft mehr als 100 Jahre genutzt werden, wenn entsprechende Instandhaltungen vorgenommen werden. Fachmarktimmobilien sind oft nach 25 bis 35 Jahren am Ende ihrer Lebensdauer angelangt. Dadurch verlieren die Objekte schneller an Wert. In der Regel wird dies durch höhere laufende Ausschüttungen ausgeglichen.
Fazit
Insgesamt sind die Aussichten für Fachmarktzentren als Anlageklasse günstig. Allerdings ist dies mittlerweile kein Geheimnis mehr, wie die gestiegene Nachfrage zeigt. Und: Mit der Nachfrage steigen auch die Preise. Viele institutionelle Investoren fragen Fachmärkte nach. Der Versicherungsriese Allianz erkannte beispielsweise schon im Jahr 2010 die Vorteile der bonitätsstarken Mieter. Der Konzern kaufte etwa 80 Aldi-Märkte. Das Volumen des Deals soll rund 100 Millionen Euro betragen haben.
Ein Ende der hohen Nachfrage ist derzeit mangels Anlagealternativen nicht in Sicht. Immerhin können die höheren Preise derzeit zumindest teilweise durch die extrem günstigen Fremdkapitalzinsen ausgeglichen werden.