Börsennotierte Immobilienaktien haben ihren Tiefpunkt bereits 2023 durchschritten und sich seither spürbar erholt. Private Immobilienfonds zeigen dagegen erst seit wenigen Quartalen wieder positive Gesamtrenditen. Zufall ist das nicht: Beide Märkte folgen offenbar demselben Zyklus – nur mit unterschiedlichem Tempo, wie eine aktuelle Analyse des Multi Family Office HQ Trust zeigt.
Wer die Entwicklung der Immobilienmärkte für die kommenden Quartale einschätzen will, blickt meist auf Transaktionsdaten, Marktberichte oder Expertenprognosen. Ein Blick auf Real Estate Investment Trusts (REITs) könnte jedoch ebenso aufschlussreich sein. Zu diesem Schluss kommen Michel Caspary, Direktor Immobilien, und Benedikt Möller, Immobilienanalyst.
Zwei Indizes, ein Zyklus
Die beiden verglichen die Entwicklung des MSCI World REIT Index mit dem ODCE Index. Der MSCI World REIT bildet börsennotierte Immobiliengesellschaften ab, der ODCE Index misst die Renditen von Immobilienfonds in Europa und den USA und gilt als etablierter Maßstab für nicht börsennotierte Immobilienanlagen. Der ODCE Index bildet dabei zu 60 Prozent Europa und zu 40 Prozent die USA ab. Die Analyse umfasst den Zeitraum von September 2016 bis Juni 2026.
Der entscheidende Unterschied zwischen beiden: REITs werden täglich an der Börse gehandelt, der ODCE Index basiert dagegen auf vierteljährlichen Bewertungen durch Gutachter. Veränderungen am Markt schlagen sich dort erst mit Verzögerung nieder.
Korrelation steigt auf 75 Prozent
Um diesen Effekt zu messen, berechneten Caspary und Möller die Korrelation beider Indizes – einmal ohne Zeitversatz, einmal mit einem Vorlauf des REIT-Index von drei Quartalen. Das Ergebnis fällt deutlich aus: Ohne Zeitversatz liegt die Korrelation bei 31 Prozent. Zieht man den REIT-Index dagegen um drei Quartale vor, steigt sie auf 75 Prozent.
„Das ist ein Indiz für einen zeitlichen Vorlauf börsennotierter Immobilienmärkte gegenüber dem privaten Immobilienmarkt“, erklärt Möller. REITs reagierten unmittelbar auf Veränderungen bei Zinsen, Renditeerwartungen oder Diskontierungssätzen. Bei nicht börsennotierten Immobilienvehikeln würden diese Informationen dagegen deutlich später sichtbar.
Die Erholung im privaten Markt beruht laut Möller bislang vor allem auf laufenden Erträgen: „Auffällig ist zudem, dass die Erholung im privaten Markt bislang vor allem auf laufenden Erträgen basiert. Deutliche Bewertungssteigerungen sind bislang kaum zu erkennen.“ Die Börse habe die Verbesserung der Perspektiven demnach bereits deutlich früher eingepreist.
Frühindikator mit Einschränkungen
Caspary ordnet die Ergebnisse ein: „Die Daten deuten darauf hin, dass börsennotierte und private Immobilienmärkte denselben fundamentalen Zyklus abbilden. Der Unterschied besteht vor allem in der Geschwindigkeit.“ Während Kapitalmärkte neue Informationen sofort verarbeiteten, erfolge die Anpassung im privaten Immobilienmarkt zeitverzögert – möglicherweise um rund drei Quartale.
Für institutionelle Investoren könne der REIT-Markt daher als Frühindikator für Entwicklungen im nicht börsennotierten Immobiliensegment dienen. Eine exakte Prognose liefern börsennotierte Immobiliengesellschaften laut des Immobilienexperten jedoch nicht: Sie zeigten lediglich früh an, in welche Richtung sich Bewertungen im privaten Markt entwickeln könnten.
Einschränkend weist Caspary darauf hin, dass die Untersuchung auf einem vergleichsweise kurzen Zeitraum beruht, der stark von der Zinswende ab 2022 geprägt ist. Investoren sollten den Zusammenhang deshalb nicht als dauerhaft betrachten.