Rechtsformwahl, Drei-Objekt-Grenze & Co. Das muss beim Immobilienerwerb beachtet werden

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Steuerrechtlichen Folgen der Rechtsformwahl

Die Wahl der Rechtsform hat weitreichende Konsequenzen auf die steuerliche Behandlung der Gesellschaft. Durch passende Gestaltung zu Beginn des Investments kann schon hier die steueroptimale Struktur bestimmt werden. Dabei sind vor allem folgende Themen zu beachten:

1. Steuersatz:

Die folgende Tabelle gibt vereinfacht einen Überblick über die Ertragsteuerbelastung der verschiedenen Rechtsformen, ausgehend von einer gewerblichen Tätigkeit ohne erweiterte Grundstückskürzung  bei einem gewerbesteuerlichen Hebesatz von 410 Prozent und einem Grenzsteuersatz bei der Einkommensteuer von 42 Prozent.

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Quelle: Buse Heberer Fromm

2. Steuerfrei Veräußerungsgewinne bei Vermögensverwaltung

Die wesentlichen Erträge im Rahmen eines Immobilieninvestment werden nicht selten im Rahmen des Verkaufs erzielt. Hier bestehen diverse gestalterische Möglichkeiten, diesen Veräußerungsgewinn vollständig steuerfrei zu vereinnahmen.

Voraussetzung hierfür ist zunächst eine vermögensverwaltende Tätigkeit. Die steuerliche Einordnung erfolgt in der Regel anhand der sogenannten „Drei-Objekt-Grenze“. Es kann hier sinnvoll sein, mehrere Immobilien in einzelnen Objektgesellschaften zu strukturieren, um die Gewerblichkeit zu verhindern.

Kapitalgesellschaften sind per Gesetz gewerblich tätig, eine steuerfreie Veräußerung ist hier also nicht möglich. Im Rahmen einer GmbH & Co KG lassen sich jedoch die Vorteile der Haftungsbeschränkung einer Kapitalgesellschaft mit der Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen kombinieren, in dem ein Kommanditist als zusätzlicher Geschäftsführer installiert wird.

Soweit eine vermögensverwaltende Tätigkeit vorliegt, ist eine Veräußerung der Immobilie nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei.

Im Rahmen einer Vermögensverwaltung sieht das Gesetz eine vollständige Gewerbesteuerentlastung durch die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung vor. Hier lässt sich die Gesamtsteuerbelastung auch des Veräußerungsgewinns, insbesondere bei Kapitalgesellschaften, deutlich senken.

3. Entnahme oder Reinvestition von Gewinnen, § 6b-Rücklage
 
Soweit Ausschüttungen von Gewinnen nicht geplant sind und Reinvestitionsmöglichkeiten bestehen, ist die laufende Besteuerung der Kapitalgesellschaft günstiger gegenüber der Personengesellschaft. Andererseits ermöglicht letztere unter Umständen die Verrechnung von Gewinnen und Verlusten auf Gesellschafterebene.
Im Rahmen einer Vermögensverwaltung ist unter bestimmten Voraussetzungen eine steuerfrei Übertragung eines Veräußerungsgewinns auf ein Reinvestitionsgut möglich. Hier wird die Steuerwirkung der Veräußerung also auf die Laufzeit des Reinvestitionsguts verteilt.

4. Auslandsbeteiligungen

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Steuerbelastung einer Immobilie durch das Einschalten von ausländischen Gesellschaften minimiert werden. So bildet eine Immobilie zunächst noch keine Betriebsstätte, eine Gewerbesteuerpflicht besteht insoweit nicht.

Weiterhin kann bei Einschaltungen von sogenannten aktiven ausländischen Gesellschaften und günstigen Doppelbesteuerungsabkommen eine Reduzierung der Steuerlast von Kapitalgesellschaften auf 15,8 Prozent Körperschaftsteuer erreicht werden, indem die Dividende steuerfrei gestellt wird. Hierbei werden national unterschiedlich hohe Steuersätze unter Berücksichtigung von Doppelbesteuerungsabkommen ausgenutzt.