Welche Vorteile bietet der Eltif 2.0 – auch für Immobilienanlagen – und vor welchen Herausforderungen stehen Anbieter? Darüber referierten und diskutierten Experten beim „Real Estate Wealth Summit“ von Rückerconsult in Hamburg.
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Welche Vorteile bietet der Eltif 2.0 – auch für Immobilienanlagen – und vor welchen Herausforderungen stehen Anbieter? Darüber referierten und diskutierten Experten beim „Real Estate Wealth Summit“ von Rückerconsult in Hamburg.
Über steuerliche Aspekte und Hürden bei der Fondskonstruktion berichtete Alexander Lehnen, Partner der Kanzlei Heussen in München. „Der Eltif ist sowohl für institutionelle Investoren als auch für Privatanleger attraktiv“, so Lehnen, der auf die Strukturierung von Immobilieninvestitionen spezialisiert ist. Die neue Verordnung sei ein Wendepunkt für das Produkt. Viele institutionelle Anleger hätten bislang auf geschlossene Sondervermögen gesetzt, die allerdings keine Direktinvestitionen in Infrastruktur ermöglichen. Die Eltif-Konstruktion könne damit die Steuern für Großanleger erheblich senken.
Eltif bietet flexible Investitionsstruktur
Für Anbieter sieht Lehnen in der flexibleren Investitionsstruktur einen entscheidenden Vorteil: So müssten Eltifs lediglich 55 Prozent des Nettofondsvermögens investiert haben. Das sorge für mehr Freiheit bei Ankaufsprozessen. Zudem liegt bei Fonds, die auch Kleinanlegern zugänglich sind, die Obergrenze bei der Gewichtung pro Asset bei 20 Prozent – für andere Fondsstrukturen gelten deutlich restriktivere Regeln. Auch bei der Aufnahme von Fremdkapital schaffe die neue Eltif-Verordnung Klarheit.
Eltifs mit Schwerpunkt Immobilien seien zwar unter den Neuauflagen noch unterrepräsentiert. Allerdings könne das Fondsvehikel auch in diesem Bereich Mehrwert bieten, meint der Steuerexperte. Der Eltif ermögliche Konstruktionen, die ansonsten nach deutschem Recht nicht möglich seien. Immobilienfonds könnten nur indirekt über sogenannte Immobiliengesellschaften investieren und dürften keine Immobilien betreiben – diese Einschränkung gebe es beim Eltif nicht. Zudem lassen sich im Eltif Fremd- und Eigenkapitalinvestments kombinieren.
Spannungsfeld zwischen nationalen Recht und EU-Verordnung
Eine Herausforderung bei der Fondsauflage sei die komplexe rechtliche Struktur: „Das nationale Recht wird durch die Eltif 2.0-Verordnung überlagert“, erklärte Lehnen. Dies führe zu einem ständigen Spannungsfeld zwischen deutschem KAGB und EU-Recht, wobei Regelungen teilweise nicht miteinander harmonieren. An diesen Stellen müsse die Bafin Klarheit schaffen, sagte der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.
Praktische Erfahrungen aus der Produktentwicklung teilte Christian Humlach, Leiter Wholesale Client Advisory im DACH-Raum bei Aquila Capital. Das Unternehmen hat mit dem AC One Planet (ISIN: LU2696795819) im vergangenen Jahr einen Infrastruktur-Eltif aufgelegt, der den Fokus auf erneuerbare Energien legt. „Die Zeit für den Eltif ist gekommen“, so Humlach. Die traditionelle Korrelation zwischen Aktien und Anleihen funktioniere nicht mehr zuverlässig. Private Markets dürften als Stabilisator im Portfolio an Bedeutung gewinnen, denn diese Assets könnten Risiken reduzieren und Erträge steigern.
Eltif bietet als europaweites Vertriebsvehikel Vorteile
Blackrock prognostiziere eine Entwicklung hin zu einem 50/30/20-Modell – 50 Prozent Aktien, 30 Prozent Anleihen und 20 Prozent Private Markets. Für Deutschland entspricht dies etwa 150 Milliarden Euro, die aus traditionellen Fonds in Private-Market-Strategien fließen könnten. Der Vorteil des Eltif: „Der Eltif ist das einzige Vehikel, das europaweit an Privatkunden vertrieben werden kann, einfach durch Anzeige bei der Aufsicht.“ Diese europäische Skalierbarkeit biete kein anderes Fondsformat für Private Assets. Fondsgesellschaften empfiehlt Humlach, sich frühzeitig mit dem Produkt auseinanderzusetzen, denn die Konkurrenz werde größer – auch Anbieter aus dem Ausland würden vermehrt auf den deutschen Markt drängen.
Mit dem neuen Eltif wolle Aquila risikoaverse Anleger ansprechen. Die Zielrendite liege bei 5 bis 6 Prozent. Bei der Struktur habe sich der Anbieter an offenen Immobilienfonds orientiert, die Berater und Kunden bereits kennen. „Jede Bank kann es abwickeln, jeder Berater kennt das System“, so Humlach. So sei der Eltif etwa bei Sparkassen in das bestehende System integriert worden – die Abwicklung funktioniere damit ohne manuelle Prozesse. Als wichtigste Zielgruppe für Eltifs sieht Humlach Kunden, die im Private Banking angesiedelt sind. Da diese Kunden primär über Berater investieren, müssen Berateranforderungen mitgedacht werden, so der Eltif-Experte.
Technische Abwicklung als Erfolgsfaktor bei Eltifs
Eine oft übersehene, aber entscheidende Seite des Eltif-Erfolgs – die technische Abwicklungs- und Handelsinfrastruktur – beleuchtete Peter Panse von Clearstream, dem Zentralverwahrer der Deutschen Börse. Der Vertrieb von Private-Markets-Produkten stelle die Banken und Fondsgesellschaften vor Herausforderungen. So erfordern komplexere Produkte Schulungen für Berater und Investoren, neue Vertriebswege müssten technisch angebunden und regulatorische Vorgaben stets überwacht werden.
Asset Manager sollten bei der Strukturierung ihrer Produkte von der Zielgruppe her denken: Welche Investoren sollen erreicht werden? Soll das Produkt sparplanfähig sein oder reichen größere Mindestanlagebeträge? Enthalte ein Eltif Elemente, die eine komplexe Abwicklung erfordern, darunter etwa sogenannte Capital Calls, verschließe sich der Manager automatisch bestimmten Vertriebskanälen und Investorengruppen. Wer auf komplexere Strukture setze, müsse höhere Handelskosten in Kauf nehmen.
Panse empfiehlt Fondsgesellschaften, ihre Zielgruppe vor Produktentwicklung klar zu definieren, die Kosten für die technische Abwicklungs- und Handelsinfrastruktur einzukalkulieren, die Vertriebsstrategie mit den technischen Möglichkeiten abzustimmen und sich frühzeitig von Experten für die technische Abwicklung beraten zu lassen.
Seine Ausführungen zeigen: Eltifs können ihr volles Potenzial nur entfalten, wenn die technische Umsetzung stimmt. Die Wahl zwischen einfachen und komplexen Abwicklungsprozessen entscheidet über Zielgruppen, Vertriebsmöglichkeiten – und letztendlich über den Markterfolg.