Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland steht vor einer Refinanzierungsphase, die historische Ausmaße angenommen hat. Zwischen 2019 und 2022 wurden Marktschätzungen zufolge gewerbliche Immobilienkredite von rund 228 Milliarden Euro vergeben – ein erheblicher Teil davon steht jetzt oder in den kommenden Jahren zur Ablösung, mindestens jedoch zur Prolongation an.
Für den Zeitraum 2026 bis 2028 prognostiziert CBRE eine Refinanzierungslücke von rund 24 Milliarden Euro, denn die Finanzierungsbedingungen haben sich grundlegend geändert: Die absolute Niedrigzinsphase ist Geschichte, Bewertungen wurden korrigiert und Finanzierer agieren deutlich restriktiver.
Hinzu kommen volatile Kapitalmärkte und geopolitische Risiken. Der ungelöste Konflikt im Nahen Osten hat zuletzt die langfristigen Zinsen erneut nach oben getrieben – Marktteilnehmern zufolge um weitere 40 bis 50 Basispunkte. Es stehen Zinserhöhungen im zweiten Halbjahr im Raum, was die Unsicherheit über marktadäquate Renditen verschärft.
Der Druck auf einen ohnehin transaktionsschwachen Markt verschärft sich damit weiter. Zwar zogen die Immobilienpreise in einzelnen Bereichen 2025 wieder an, doch die Marktliquidität bleibt stark begrenzt.
Die eigentliche Refinanzierungswelle steht noch bevor
Besonders kritisch: Ein erheblicher Teil problematischer Finanzierungen ist bislang noch nicht sichtbar geworden. Viele Finanzierer verlängern bestehende Kredite weiterhin, statt Engagements konsequent zu restrukturieren. Dieses „Extend and Pretend" verschafft Zeit, verschleppt jedoch das Grundproblem.
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Die NPL-Quote bei professionellen Immobilienkrediten lag bei deutschen Banken laut Daten von CBRE im vierten Quartal 2025 bei 6,9 Prozent und damit deutlich über dem EU-Durchschnitt von 4,1 Prozent. Gleichzeitig wächst der regulatorische Druck. Problemkredite binden zunehmend Eigenkapital, Abschreibungen belasten die Bilanzen, und neue Finanzierungen werden konservativer strukturiert.
Viele Engagements aus der Boomphase gelten inzwischen als überhebelt. Nach unseren Erfahrungen weisen rund 70 Prozent der Finanzierungen, die derzeit nach Refinanzierungslösungen suchen, einen Abschreibungsbedarf auf. In zahlreichen Fällen dürften sogar Teile der Senior Loans betroffen sein, mit potenziellen Abschlägen von 10 Prozent bis 15 Prozent. Die eigentliche Refinanzierungswelle steht also vielerorts erst noch bevor.
Private Debt stößt in die Finanzierungslücke
Hier kommen alternative Finanzierer, und insbesondere Anbeiter von Real Estate Private Debt, ins Spiel. Sie gewinnen nicht mehr nur als Ergänzung zum klassischen Bankensystem, sondern zunehmend als eigenständiger Bestandteil des Finanzierungsmarktes spürbar an Bedeutung. Der Grund hierfür liegt vor allem in ihrer Flexibilität.
Während Banken ihre Kreditbücher restrukturieren und mit regulatorischen Einschränkungen zu kämpfen haben, können Debt Funds und andere alternative Kapitalgeber Finanzierungslösungen individueller strukturieren und schneller umsetzen.
Besonders Whole-Loan-Strukturen gewinnen an Bedeutung. Sie kombinieren Senior- und Junior-Kapital in einer einheitlichen Finanzierungslösung und reduzieren damit Komplexität, Abstimmungsaufwand und Intercreditor-Themen. Genau das ist für viele Kreditnehmer attraktiv.
Hinzu kommt, dass alternative Finanzierer höhere Beleihungsausläufe ermöglichen können als klassische Banken. Während Banken häufig nur noch Loan-to-Values von 55 Prozent bis 60 Prozent anbieten können, sind im Whole-Loan-Bereich Beleihungsausläufe von bis zu 80 Prozent möglich. Das erklärt die Nachfrage nach Whole Loans: Sie schaffen Handlungsspielräume für Bestandshalter und Projektentwickler, die im klassischen Bankensystem zunehmend an Grenzen stoßen.
Warum alternative Finanzierer die Lücke trotzdem nicht schließen können
Gleichwohl wäre es ein Fehler zu glauben, alternative Finanzierer könnten die Refinanzierungslücke vollständig schließen. Die Realität ist deutlich komplexer.
Zum einen reicht das verfügbare Kapital nicht aus. Viele institutionelle Investoren agieren weiterhin vorsichtig und priorisieren die Stabilisierung ihrer Bestandsportfolios. Zahlreiche Kreditfonds kämpfen zudem noch mit den Nachwirkungen der Marktverwerfungen der vergangenen Jahre: Verfehlte Renditeziele und Abschreibungen haben die Assetklasse in Teilen belastet und führen dadurch bei einigen Investoren zur Zurückhaltung bei Neuengagements.
Alternative Finanzierer prüfen Exit-Szenarien intensiv, kalkulieren detaillierter und fokussieren sich auf belastbare Cashflows. Der Unterschied zur Bank liegt häufig in der Strukturierungsflexibilität und in Umsetzungsgeschwindigkeit.
Wie selektiv der Markt geworden ist, verdeutlicht ein Blick auf die Deal-Pipeline: Die FAP Group hat im vergangenen Jahr rund 200 potenzielle Finanzierungen mit einem Gesamtprojektvolumen von etwa 16 Milliarden Euro geprüft, wovon lediglich 1 Prozent bis 2 Prozent als realisierbar eingestuft werden konnten. Der Grund hierfür: Ein Großteil der Anfragen war unter den aktuellen Marktbedingungen nicht finanzierbar.
Cashflow schlägt Bewertung
Parallel dazu verändert sich die Logik der Immobilienfinanzierung grundlegend. Jahrelang stand der Beleihungsauslauf im Mittelpunkt. Heute entscheidet zunehmend die Kapitaldienstfähigkeit über die Finanzierbarkeit eines Assets. Der Fokus verschiebt sich vom Loan-to-Value zum Debt Yield, also zur nachhaltigen Ertragskraft der Immobilie. Das ist weit mehr als eine technische Anpassung, es markiert vielmehr einen Paradigmenwechsel.
Denn viele Businesspläne aus der Niedrigzinsphase basierten auf steigenden Bewertungen und günstiger Refinanzierung. Dieses Modell trägt nicht mehr, denn auch alternative Finanzierungspartner achten heute verstärkt darauf, ob ein Objekt auch unter konservativen Annahmen dauerhaft tragfähige Cashflows generieren kann.
Fazit: Der Finanzierungsmarkt muss neue Antworten finden
Die Refinanzierungslücke im Immobilienmarkt ist real – und dürfte sich erst einmal weiter vergrößern. Alternative Finanzierer spielen dabei eine entscheidende Rolle, denn sie schaffen Flexibilität, ermöglichen neue Strukturen und stabilisieren den Markt in einer Phase tiefgreifender Veränderungen.
Doch die Herausforderungen können sie nicht allein lösen. Der Immobilienfinanzierungsmarkt steht vielmehr vor einer grundlegenden Neuordnung. Risiken werden künftig anders bewertet, Kapital deutlich selektiver allokiert und Finanzierungen stärker an nachhaltigen Cashflows ausgerichtet. Um deutliche Abschreibungen auf den Kreditportfolios – auch im Senior Loan Segment - werden wir zur Lösung des Problems nicht herumkommen.
Über den Autor:
Hanno Kowalski ist Managing Partner bei FAP Group. In dieser Funktion verantwortet Kowalski das Geschäft mit institutionellen Investoren und konzentriert sich maßgeblich auf die Bereiche Real Estate Debt sowie Real Estate Investment.