Der erste Teil dieser Serie zeigte, wo Europa in den Private Markets zulegt. Der zweite Teil zeigt, wo es schwieriger wird. Real Estate steckt in einer Korrekturphase, die an die Finanzkrise 2008 erinnert. Hedge Funds schrumpfen. Data Centers boomen – aber Europa schaut beim globalen Dealmarkt weitgehend zu. Drei Anlageklassen, drei verschiedene Herausforderungen. Der Druck ist real. Die Chancen auch.
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Der erste Teil dieser Serie zeigte, wo Europa in den Private Markets zulegt. Der zweite Teil zeigt, wo es schwieriger wird. Real Estate steckt in einer Korrekturphase, die an die Finanzkrise 2008 erinnert. Hedge Funds schrumpfen. Data Centers boomen – aber Europa schaut beim globalen Dealmarkt weitgehend zu. Drei Anlageklassen, drei verschiedene Herausforderungen. Der Druck ist real. Die Chancen auch.
Immobilien
12,4 Milliarden Euro. So viel Kapital sammelten Europa-basierte Immobilienfonds im Jahr 2024 ein – weniger als die Hälfte des Vorjahreswerts, rund 20 Milliarden Euro unter dem Höchststand von 2019. Im ersten Halbjahr 2025 kamen laut Preqin nur 3,6 Milliarden Euro hinzu. Europas Immobilienmarkt steckt in einer Korrektur, die in ihrer Größenordnung an die Finanzkrise 2008 erinnert.
Wie die Krise entstand – und warum sie sich festgesetzt hat
Die Ursache ist bekannt: Immobilienpreise im Euroraum erreichten Ende 2021 ihren Höchststand, getrieben durch Niedrigzinsen und Nachfrageüberhang. Die Zinserhöhungen ab 2022 destabilisierten den Markt – die jährlichen Preiswachstumsraten sanken bis Mitte 2023 auf minus 2,2 Prozent. Was den Markt seither blockiert, sind nicht allein die Preise, sondern Liquiditätsfallen: Kapital steckt in Assets fest, Investoren können in einem schwachen Marktumfeld kaum aussteigen, Exits bleiben aus, Distributionen fehlen. Ein Kreislauf, der das Fundraising strukturell bremst – und motivierte Verkäufer produziert.
Opportunistische Fonds übernehmen
Genau diese Konstellation zieht eine bestimmte Strategie an. Im Jahr 2024 übernahmen opportunistische Fonds erstmals die Führung im europäischen Real-Estate-Fundraising – nach Jahren, in denen Value-added-Strategien dominierten. Im ersten Halbjahr 2025 war das opportunistische Fundraising bereits stärker als im gesamten Vorjahr. Höhere Leverage-Grade, sinkende Finanzierungskosten durch EZB-Zinssenkungen und preislich korrigierte Einstiegsniveaus machen das Segment attraktiv. 50 Prozent der europäischen Immobilieninvestoren nannten laut Preqin-Befragung vom Juni 2025 Asset-Bewertungen als zentrale Herausforderung der nächsten zwölf Monate – ein Anstieg von 31 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Kehrseite: Wer unter Druck verkauft, verkauft günstiger.
Drei Segmente, eine These
Drei konkrete Einstiegsthesen dominieren das opportunistische Segment. Erstens studentisches Wohnen: Die Nachfrage internationaler Studierender in Europa steigt langfristig, das Angebot bleibt strukturell knapp – ein verlässlicher Mietstrom, den opportunistische Fonds bevorzugt adressieren. Zweitens Büro-zu-Wohn-Konversionen: Großbritannien senkte 2024 regulatorische Hürden für die Umwidmung gewerblicher Immobilien; laut Centre for Policy Studies fehlen dem Land 6,5 Millionen Wohneinheiten. Drittens gemischt genutzte Objekte: Mixed-Use-Immobilien diversifizieren Mieterrisiken, dominieren das europäische Real-Estate-Fundraising konstant und gelten als resilient gegenüber dem strukturellen Rückgang des Bürosegments. Büroimmobilien verlieren derweil strukturell Marktanteile – hybride Arbeitsmodelle machen diesen Trend unumkehrbar.
Hedgefonds
Minus 50 Milliarden Euro. So hoch waren die Nettomittelabflüsse europäischer Hedgefonds im Jahr 2022 – dem schwächsten Jahr der vergangenen Dekade. 2023 und 2024 folgten weitere Abflüsse. Die Anzahl der Fondsauflagen fiel 2024 auf ein 15-Jahres-Tief: ein Viertel des Höchststands aus dem Jahr 2018. Liquidationen übersteigen Neuauflagen bereits das zweite Jahr in Folge. Europas Hedge-Fund-Industrie schrumpft – und sie tut es aus strukturellen Gründen.
Warum Europa der zweitpräferierte Standort bleibt
Hedge-Fund-Manager siedeln sich bevorzugt in Nordamerika an – Europa war und ist der Zweitmarkt. Die Performancebilanz hinkt anderen Märkten hinterher, der LP-Zugang ist enger, das regulatorische Umfeld komplexer. Mit weniger Fonds verengt sich das Strategiespektrum für Investoren. Credit- und Makro-Strategien verlieren Marktanteile bei Neuauflagen. Nischenstrategien dagegen machen seit 2021 jährlich mehr Launches aus als Makro, Relative Value und Event-Driven zusammen – Kryptowährungs-Hedge-Funds treiben diesen Trend.
Erstes Quartal 2025: Erste positive Netto-Zuflüsse seit Jahren
Das erste Quartal 2025 durchbrach den Negativtrend. Die Netto-Cashflows europäischer Hedge Funds drehten auf plus 36,4 Milliarden Euro – der stärkste Quartalswert seit Jahren. Ob das den Beginn einer nachhaltigen Erholung markiert oder ein Sondereffekt der Marktvolatilität zu Jahresbeginn 2025 ist, lässt sich noch nicht abschließend beurteilen. Die strukturellen Belastungen – Abflusshistorie, schwindende Managervielfalt, Performancerückstand – sind mit einem starken Quartal nicht beseitigt.
Was für institutionelle Investoren trotzdem interessant bleibt
Selektiv bleibt die Assetklasse relevant. In der Preqin-Befragung vom Juni 2025 gaben europäische Investoren häufiger an, ihre Commitments in Hedge Funds erhöhen zu wollen, als dies bei nordamerikanischen Peers der Fall war. Nischenstrategien – darunter digitale Assets – bieten Renditepotenziale, die klassische Assetklassen nicht replizieren können. Wer den Markt kennt und Manager selektiv auswählt, findet auch in einem schrumpfenden Universum Opportunitäten.
Data Centers
58 Prozent des globalen Data-Center-Dealwerts entfielen 2023 auf Europa. Ein Jahr später waren es 11 Prozent. Dieser Einbruch um 47 Prozentpunkte ist keine Marktkorrektur – er ist ein strukturelles Signal. Während Nordamerika den Datacenter-Boom dominiert und APAC mit staatlich geförderten Greenfield-Projekten aufholt, schaut Europa beim Deal des Jahrzehnts weitgehend zu.
Warum die Assetklasse boomt
Die Nachfrage ist real und wächst strukturell. KI-Rechenlast, Cloud Computing und Streaming-Dienste treiben sie an. Die US-amerikanische Nachfrage nach Data-Center-Kapazitäten soll bis 2030 jährlich um rund 10 Prozent wachsen, Cloud-Computing-Erlöse bis dahin 2 Billionen US-Dollar erreichen. In den privaten Kapitalmärkten zeigt sich das in AUM-Zahlen: Infrastrukturfonds mit Telekommunikations-Exposure wuchsen zwischen 2020 und 2023 mit einem CAGR von 25 Prozent – die Gesamtklasse kam auf 14 Prozent. Trotz nur 11 Prozent des Infrastruktur-Dealvolumens im Jahr 2024 entfielen auf Telekommunikation bereits 30 Prozent des gesamten Infrastruktur-Dealwerts.
Nordamerika dominiert, Europa verliert an Boden
Der globale Dealmarkt für Data Centers erlebte 2024 einen Rekordstand mit einem aggregierten Dealwert von 24,4 Milliarden US-Dollar. Im ersten Halbjahr 2025 (Stand Mai) wurden bereits 10,2 Milliarden US-Dollar erfasst. Nordamerika verantwortet 48 Prozent des globalen Dealvolumens seit 2023, getrieben auch durch das 500-Milliarden-Dollar-Stargate-AI-Programm. Europas Rückzug hat konkrete Ursachen: fehlende staatliche Steueranreize für Rechenzentrumsinfrastruktur, regulatorische Unsicherheit durch die KI-Verodnung der EU (AI Act) und eine deutlich langsamere Entwicklung neuer Hyperscale-Kapazitäten als in Nordamerika und APAC.
Infrastruktur oder Real Estate – keine Nebenfrage
77 Prozent der Data-Center-Deals in 2024 und bisher 2025 liefen über Infrastrukturfonds. Hyperscale-Rechenzentren entsprechen aufgrund von Power Agreements, Take-or-Pay-Verträgen und hohem Kapitalbedarf eher dem Infrastruktur-Profil. Colocation-Objekte ähneln dagegen Real Estate. Diese Klassifizierungsfrage ist keine formale Nebensache: Sie entscheidet über Renditepfade, Leverage-Möglichkeiten, steuerliche Behandlung und LP-Zugangsbedingungen – eine portfoliokonstruktive Grundentscheidung mit Konsequenzen.
Energieversorgung als unterschätztes Risiko
Data Centers sind energiehungrig – und das ist inzwischen ein Investmentrisiko erster Ordnung. Sie decken bereits 2,5 Prozent des US-amerikanischen Strombedarfs; im Ballungsraum Northern Virginia sind es fast 20 Prozent. Meta unterzeichnete einen 20-Jahres-Atomstromvertrag für seine KI-Rechenzentren.
Das ist kein Einzelfall, sondern die logische Konsequenz einer strukturellen Versorgungsherausforderung. Wer Data-Center-Fonds kauft, übernimmt de facto ein Energieversorgungsrisiko – eines, das klassische Infrastruktur-Due-Diligence-Rahmen noch nicht ausreichend erfassen.
Renditeversprechen kritisch lesen
Laut Preqin-Daten zeigen Real-Estate-Fonds mit Data-Center-Exposure höhere Median-IRRs und geringere Abwärtsdispersion als die Gesamtklasse – auf den ersten Blick ein beruhigendes Bild. Doch die Datenbasis ist schmal, und die verzerrende Wirkung des Technologie-Bullenmarkts der vergangenen Jahre steckt in diesen Zahlen. Technologische Obsoleszenz durch GPU-Generationswechsel und Innovationen bei Kühltechnologien sind Risiken, die historische Renditedaten noch nicht abbilden – und die künftig erheblichen Capex-Erneuerungsbedarf auslösen könnten. Hinzu kommt ein strukturelles Problem: Der Markt ist unter etablierten Erstbesetzern aufgeteilt. Equinix und Digital Realty dominieren das Segment, Google, Microsoft, Amazon und Meta betreiben eigene Infrastruktur oder langfristige Entwicklungspartnerschaften. Für neue Marktteilnehmer ohne bestehende Mieterbeziehungen und Skalenvorteile sind die Eintrittsbarrieren erheblich. Das Renditebild der Pioniere lässt sich nicht einfach fortschreiben.
Den ersten Teil der Serie können Sie hier lesen.