Es ist keine leichte Zeit für offene Immobilienfonds. Die Produkte verbuchen in Deutschland zum elften Mal in Folge Nettomittelabflüsse. Die kumulierten Mittelabflüsse der offenen Immobilien-Publikumsfonds erreichten mittlerweile die Summe von 2,7 Milliarden Euro. Das zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting, Grundlage sind Daten für Juni 2024.
Bekanntestes Beispiel dafür, wie hart die Produkte es haben, dürfte der Uni Immo Wohnen ZBI von ZBI Fondsmanagement sein. Das Unternehmen ist eine 95-prozentige Tochtergesellschaft der Union Investment. Mit einst 5 Milliarden Euro an Fondsvolumen verlor dieser vor einem guten Monat im Rahmen fast 17 Prozent an Wert – von 50,74 Euro ging es auf 42,26 Euro pro Anteil bergab. Grund dafür war eine Sonderbewertung nach Paragraf 251 Absatz 1 Satz 3 des Kapitalanlagegesetzbuches. Laut Handelsblatt war das der höchste Tagesverlust, den Anleger bei Immobilienfonds seit der Krise im Jahr 2008 hinnehmen müssen – erholt hat der Kurs sich bis heute nicht. Das verwaltete Fondsvolumen liegt derzeit bei 3,96 Milliarden Euro, der Anteilspreis bei 42,24 Euro.
Bei den Immobilien-Publikumsfonds ist zudem aktuell ein Rekordwert bei den Mittelrückflüssen zu beobachten: Mit 699 Millionen Euro erreichten die Rückgaben von Fondsanteilen im Juni ein Niveau, das seit der Euro-Krise nicht mehr beobachtet wurde. Anleger sind offenbar dazu bereit, sich von ihren Positionen zu trennen.
„Offene Immobilienfonds waren und sind kein Bestandteil unserer Allokation im Kapitalanlagebereich“
Was private Investoren umtreibt, hat auf viele institutionelle Investoren nur einen kleinen Einfluss. Dazu passt, dass auch die von diesem Medium befragten institutionellen Investoren keinen großen Wert darauf legen, die Produkte in ihren Portfolios zu berücksichtigen – oder es schlichtweg nicht mehr dürfen. „Offene Immobilienfonds waren und sind kein Bestandteil unserer Allokation im Kapitalanlagebereich“, sagt Martin Rohm, Chef der 35, 5 Milliarden Euro schweren Kapitalanlage der ALH Gruppe. „Aktuell liegt unsere Immobilienquote bei rund neun Prozent“, so Rohm, der den Anteil stabil halten möchte.
Die Portfoliomanager der Soka-Bau, der gemeinsamen Dachmarke für die Urlaubs- und Lohnausgleichskasse der Bauwirtschaft und die Zusatzversorgungskasse des Baugewerbes, verzichten ebenfalls auf offene Immobilienfonds. „Wir investieren neben unserer Direktanlage in der Regel nur in geschlossene Immobilienfonds und nutzen Co-Investment-Opportunitäten“, sagt Vorstand Gregor Asshoff, der unter anderem für die Kapitalanlage federführend verantwortlich ist, vor dem Hintergrund, dass keine wesentlichen Änderungen an der strategischen Quote geplant sind. „Das heißt, der Anteil an Immobilieninvestitionen soll weiterhin bei rund 25 Prozent liegen“, so Asshoff, der mit seinem Team Gelder von rund 350.000 Rentnern in Höhe von knapp 10 Milliarden Euro verwaltet.
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Es ist keine leichte Zeit für offene Immobilienfonds. Die Produkte verbuchen in Deutschland zum elften Mal in Folge Nettomittelabflüsse. Die kumulierten Mittelabflüsse der offenen Immobilien-Publikumsfonds erreichten mittlerweile die Summe von 2,7 Milliarden Euro. Das zeigt eine Auswertung von Barkow Consulting, Grundlage sind Daten für Juni 2024.
Bekanntestes Beispiel dafür, wie hart die Produkte es haben, dürfte der Uni Immo Wohnen ZBI von ZBI Fondsmanagement sein. Das Unternehmen ist eine 95-prozentige Tochtergesellschaft der Union Investment. Mit einst 5 Milliarden Euro an Fondsvolumen verlor dieser vor einem guten Monat im Rahmen fast 17 Prozent an Wert – von 50,74 Euro ging es auf 42,26 Euro pro Anteil bergab. Grund dafür war eine Sonderbewertung nach Paragraf 251 Absatz 1 Satz 3 des Kapitalanlagegesetzbuches. Laut Handelsblatt war das der höchste Tagesverlust, den Anleger bei Immobilienfonds seit der Krise im Jahr 2008 hinnehmen müssen – erholt hat der Kurs sich bis heute nicht. Das verwaltete Fondsvolumen liegt derzeit bei 3,96 Milliarden Euro, der Anteilspreis bei 42,24 Euro.
Bei den Immobilien-Publikumsfonds ist zudem aktuell ein Rekordwert bei den Mittelrückflüssen zu beobachten: Mit 699 Millionen Euro erreichten die Rückgaben von Fondsanteilen im Juni ein Niveau, das seit der Euro-Krise nicht mehr beobachtet wurde. Anleger sind offenbar dazu bereit, sich von ihren Positionen zu trennen.
„Offene Immobilienfonds waren und sind kein Bestandteil unserer Allokation im Kapitalanlagebereich“
Was private Investoren umtreibt, hat auf viele institutionelle Investoren nur einen kleinen Einfluss. Dazu passt, dass auch die von diesem Medium befragten institutionellen Investoren keinen großen Wert darauf legen, die Produkte in ihren Portfolios zu berücksichtigen – oder es schlichtweg nicht mehr dürfen. „Offene Immobilienfonds waren und sind kein Bestandteil unserer Allokation im Kapitalanlagebereich“, sagt Martin Rohm, Chef der 35, 5 Milliarden Euro schweren Kapitalanlage der ALH Gruppe. „Aktuell liegt unsere Immobilienquote bei rund neun Prozent“, so Rohm, der den Anteil stabil halten möchte.
Die Portfoliomanager der Soka-Bau, der gemeinsamen Dachmarke für die Urlaubs- und Lohnausgleichskasse der Bauwirtschaft und die Zusatzversorgungskasse des Baugewerbes, verzichten ebenfalls auf offene Immobilienfonds. „Wir investieren neben unserer Direktanlage in der Regel nur in geschlossene Immobilienfonds und nutzen Co-Investment-Opportunitäten“, sagt Vorstand Gregor Asshoff, der unter anderem für die Kapitalanlage federführend verantwortlich ist, vor dem Hintergrund, dass keine wesentlichen Änderungen an der strategischen Quote geplant sind. „Das heißt, der Anteil an Immobilieninvestitionen soll weiterhin bei rund 25 Prozent liegen“, so Asshoff, der mit seinem Team Gelder von rund 350.000 Rentnern in Höhe von knapp 10 Milliarden Euro verwaltet.
Auf die Frage, inwieweit sich die Investitionsart nach der Finanzkrise 2007 und 2008 geändert hat, antwortet Asshoff: „Zur globalen und nutzungsartenspezifischen Diversifizierung des Immobilienportfolios, das 2007 und 2008 noch einen Schwerpunkt in deutschen Wohnimmobilien hatte, werden bereits seit längerem verstärkt indirekte Investments zu einem hohen Anteil im Ausland getätigt, insbesondere in Asien-Pazifik und Nordamerika.“ Der Anteil indirekter Investitionen solle dauerhaft gestärkt werden, um weitere Diversifizierungspotentiale zu nutzen. Allerdings eben nicht in Form offener Immobilienfonds.
Marian Berneburg, der bei der Evangelischen Zusatzversorgungskasse (EZVK) für illiquide Investments verantwortlich ist, differenziert: „Bezieht es sich nur auf die offenen Publikumsspezialfonds analog zum Uni Immo Wohnen, dann hat sich die Herangehensweise natürlich sehr grundlegend geändert, weil wir sie nicht mehr zeichnen dürfen“, so Berneburg, der ergänzt: „Geht es um Immobilien und Immobilienfonds ganz grundsätzlich, so kann man schon sagen, dass die 2010er-Jahre das Jahrzehnt des offenen wie geschlossenen Spezialsondervermögens für institutionelle Investoren war.“
Berneburg erklärt, warum er offene Immobilienfonds nicht zeichnen darf, selbst wenn er wollte: „Offene (Publikums-)Spezialfonds wie der Uni Immo Wohnen fallen nicht in unser Anlageuniversum, da die Rückgabebeschränkungen, die Anfang der 2010er als Lehre aus der GFC gesetzlich verankert wurden, uns als AnlV-Anleger ein Investment nicht erlaubt.“
Ein Blick in die AnlV, also der Verordnung über die Anlage des Sicherungsvermögens von Pensionskassen, Sterbekassen und kleinen Versicherungsunternehmen, verrät: Paragraf 2 Abs. 1 Nr. 14 lit. c also d schreibt vor, dass die Anleger Anteile und Aktien an inländischen Spezial-AIF im Sinne des Paragraf 1 Abs. 6 des Kapitalanlagegesetzbuchs erwerben dürfen. Außerdem dürfen sie Anteile und Aktien von inländischen geschlossenen Publikums-AIF im Sinne des KAGB sowie in Immobilien investierende EU-Investmentvermögen kaufen – offene Immobilien-Publikumsfonds aber nicht.
Interessenskonflikt zwischen institutionellen und privaten Investoren
Sowohl die Soka-Bau als auch die EZVK bewerten mindestens einmal pro Jahr ihr Immobilienportfolio neu: „Teilweise weichen wir auch von den Bewertungen der Fondsgesellschaften oder KVGen ab, aber nur in absoluten Ausnahmefällen“, so Berneburg. Unterschiede gibt es aber in solchen Situationen zwischen privaten und institutionellen Investoren. Auf Nachfrage weist Berneburg darauf hin, dass es zu Interessenskonflikten kommen könne, wenn institutionelle und private Investoren über dasselbe Vehikel investieren können.
„Die BVK investiert nur einen sehr geringen Anteil in offene Immobilienfonds und nur global“
„In einer solchen Konstellation muss klar sein, dass üblicherweise der Institutionelle das größere Verhandlungsgewicht im Investorenkreis hat. Dieser wird als Treuhänder für Dritte für einen Privatinvestor nicht immer nachvollziehbar agieren – wegen Aufsichtsrechtlichen und abweichenden CF-Anforderungen – aber seine Position klar und mit Nachdruck durchsetzen“, sagt Berneburg und sieht lediglich zwei gangbare Auswege: „Entweder muss dem Privaten dies bekannt sein und er ‚fügt‘ sich, oder es müssen Strukturen geschaffen werden beispielsweise durch Stimmbündelung, Kapitalsammelstellen als Feeder et cetera, die ein Agieren auf Augenhöhe erlauben.“ Kommt es zu einer Situation wie derzeit etwa beim Uni Immo Wohnen, werden die Unterschiede zwischen privaten und institutionellen Investoren offensichtlich.
Bei der BVK spielen offene Immobilienfonds eine untergeordnete Rolle
Vor allem, weil Immobilien in vielen Portfolios der Großanleger einen erheblichen Teil ausmachen. So investieren die Portfoliomanager der Bayerischen Versorgungskammer BVK fast ein Viertel des gesamten Kapitalstocks in Immobilien. Konkret liegt die Immobilienquote seit Jahren zwischen 23 und 25 Prozent. Mittel- bis langfristig wollen die Verantwortlichen daran festhalten – offene Publikums-Immobilienfonds spielen dabei aber eine untergeordnete Rolle, erklärt Portfoliomanager Christoph Ditzen: „Die BVK investiert nur einen sehr geringen Anteil in offene Immobilienfonds und nur global.“
Und trotzdem: Bei verwalteten Vermögen von deutlich über 100 Milliarden Euro wie im Falle der Versorgungskammer bringen institutionelle Investoren ordentlich Gewicht und die von Berneburg erwähnte starke Position in die Fonds – im Portfolio selbst sind mögliche Auswirkungen für die Großanleger aber begrenzt.
Deshalb sieht auch Ditzen, Portfoliomanager der BVK, einen Interessenskonflikt, wenn institutionelle und private Investoren über dasselbe Vehikel investieren können: „Der Anlagehorizont und die Ausschüttungserwartungen sowie der Umgang mit Währungspositionen können differieren. Abweichungen vom Businessplan und Nachschüssen beziehungsweise Abweichungen von Ausschüttungen können sich für private Anlegerfonds schwierig gestalten.“
Von den aktuellen Abwertungen offener Immobilienfonds sei man aber nicht betroffen. „Nahezu das gesamte Immobilienvermögen der BVK liegt in der Immobiliendirektanlage oder in Separate Accounts, welche die BVK in der Regel zu 100 Prozent hält“, sagt Ditzen. Dabei agiert die BVK auf Augenhöhe, private und kleinere Investoren bleiben außen vor.
Trotzdem schwanken natürlich auch die Werte der Immobilien, in die die BVK-Portfoliomanager über diese Wege investieren. Wenig verwunderlich ist also, dass auch die BVK wegen der Finanzkrise das Geschäft mit Immobilien neu bewertete. „Die Talsohle nach 2008 wurde genutzt, um den Immobilienbestand aktiv zu erweitern. Ankäufe wurden sowohl direkt als auch indirekt über globale Separate Accounts vorgenommen“, erklärt Ditzen. In den Folgejahren hätten die Separate Accounts weiter an Bedeutung gewonnen.
Den Portfoliowert überprüfen auch Schmitz und seine Kollegen einmal im Jahr. Den Direktbestand bewertet das Team intern, die Separate Accounts dagegen die Fondsmanager beziehungsweise die KVGs. Dem Urteil schließt sich die BVK dann meist auch an – weil die Fondsmanager für die Performance verantwortlich sind.
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