In ihrer jährlich stattfindenden Immobilienumfrage wollten die Verantwortlichen von Universal Investment zum mittlerweile 13 Mal von institutionellen Investoren wissen, wie sich ihr Anlageverhalten und ihre Erwartungen verändert haben und welche aktuellen Trends sie an den Immobilienmärkten beobachten. Die Auswertung beruht auf den Angaben deutscher Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstitute und Stiftungen mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 62 Milliarden Euro.
Region und Nutzungsart: Diversifikation wird immer wichtiger
Investoren wollen demnach an der Höhe ihrer Immobilienallokation festhalten, diese aber sowohl geografisch als auch nach Nutzungsarten anpassen. Investitionen in Asien und Nordamerika gewinnen stark an Bedeutung, ebenso in Wohnen und Logistik. Deutschland bleibt im Fokus, Nordamerika und Asien verstärkt in Portfolios vertreten.
Die aktuellen Bestandsportfolios der befragten Investoren weisen einen starken Home-Bias auf: Im Durchschnitt befinden sich 69 Prozent ihrer Immobilien in Deutschland, 20 Prozent im europäischen Ausland und 9 Prozent in Nordamerika. Bei denjenigen, die im asiatisch-pazifischen Raum Immobilien halten, machen diese durchschnittlich 2 Prozent aus. Wie bereits in den Vorjahren spielen Schwellenländer für die Umfrageteilnehmer kaum eine Rolle.
Vergleicht man die aktuellen Zahlen mit den für 2024 prognostizierten Allokationen aus der Immobilienumfrage des vergangenen Jahres, ist festzustellen, dass nur eine Zielallokation erreicht, drei dagegen verfehlt wurden. So sollte etwa der Deutschland-Anteil auf 53 Prozent sinken, was nicht einmal annähernd umgesetzt wurde. Bei den Allokationen in Europa ohne Deutschland sieht es etwas besser aus: 20 Prozent wurden laut aktueller Umfrage erreicht, prognostiziert waren 26 Prozent. Und auch der 2023 geplante Asien/Pazifik-Anteil von 8 Prozent wurde mit den 2024 tatsächlich realisierten gut 2 Prozent deutlich unterschritten.
In Nordamerika hingegen, wurden die für dieses Jahr geplanten 9 Prozent erreicht. Bei den Neuinvestitionen in den nächsten zwölf Monaten zeichnen sich weitere Verschiebungen ab. Während der in Deutschland gehaltene Immobilienanteil im Schnitt auf 50 Prozent weiter sinken soll, wollen die befragten Investoren in allen anderen Märkten ihre Anteile erhöhen. Asien/Pazifik
steht mittlerweile weit oben auf der potenziellen Kaufliste: Die künftige Allokation in der Region soll sich auf durchschnittlich gut acht Prozent fast vervierfachen. Die Allokationen in Nordamerika soll auf 16 Prozent, die im europäischen Ausland auf 21 Prozent steigen.
„Immobilien sind und bleiben in der gegenwärtigen Marktphase ein unverzichtbarer
Bestandteil institutioneller Portfolios. Trotz des veränderten Zinsumfelds planen die meisten Investoren ihren aktuellen Immobilienanteil von rund 25 Prozent unverändert hochzuhalten“, erläutert Marcus Kuntz, Vertriebsleiter (Group Head of Sales) bei Universal Investment. Er ergänzt: „Das heißt aber keineswegs, dass sie keine Neuallokationen erwägen und realisieren. Gerade die Region Asien-Pazifik bietet großes Potenzial und viele Investitionsgelegenheiten. Auch das Interesse an Wohnimmobilien nimmt weiter zu. Auf Grund steigender Mieten und ihrer Stabilität bieten Wohnobjekte Investoren langfristig sichere Renditen.“
Umwidmung von Büro- in Wohnimmobilien ist kein Thema
Bei der sektoralen Allokation der Bestandsimmobilien ist weiterhin das Bürosegment
mit einem Anteil von durchschnittlich 39 Prozent am stärksten vertreten, auch wenn es im Vergleich zum Vorjahr mit 40 Prozent minimal verliert. Zugelegt hat dagegen die Nutzungsart Wohnen mit durchschnittlich 24 Prozent, nach 16 Prozent im Vorjahr. Logistik bleibt mit 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr unverändert.
Dieses Bild zeichnet sich auch für die geplanten Neuinvestitionen in den nächsten zwölf Monaten ab. Der Anteil von Wohnen (30 Prozent) und Logistik (19 Prozent) soll künftig steigen, womit Wohnen dann im Durchschnitt fast gleichauf mit Büro (34 Prozent) liegt. Laut Umfrage sollen Hotels ebenfalls wichtiger werden (rund 5 Prozent), während Segmente wie Ärztehäuser und Einzelhandelsimmobilien (jeweils 6 Prozent) weiter sinken.
Viele der von Universal Investment befragten institutionellen Investoren setzen verstärkt auf
Wohnimmobilien. Dabei bevorzugen sie bei Neuinvestitionen vor allem klassische Mehrfamilienhäuser in Volleigentum (59 Prozent) sowie Micro- (40 Prozent) und Studentenapartments (37 Prozent).
Wenig bis kein Interesse haben die Umfrageteilnehmer dagegen an klassischen Mehrfamilienhäusern in Teileigentum, Co-Living und Sozialwohnungen.
Gewerbliche Immobilien in Wohnimmobilien umzuwandeln, kommt für vier Fünftel der Befragten nicht in Frage.
Immobilienpreise sind akzeptabel und bleiben stabil
Die Immobilienpreise für Neuinvestitionen aller Nutzungsarten schätzt der Großteil der
Befragten als hoch, aber noch akzeptabel beziehungsweise fair gepreist ein. Für
Deutschland sehen das 76 Prozent so (Vorjahr 67 Prozent), für das restliche Europa 83 Prozent (Vorjahr 94 Prozent) und für die restliche Welt 94 Prozent (Vorjahr 88 Prozent). Für den deutschen Markt finden 18 Prozent der Befragten die Preise nicht mehr akzeptabel. Letztes Jahr waren es noch 28 Prozent.
Allgemein gehen 59 Prozent von unveränderten Immobilienpreisen im nächsten Jahr aus. Nach den ersten Zinssenkungen sind sich 56 Prozent der Teilnehmer sicher: Die Transaktionsmärkte erfahren im Lauf des Jahres 2025 eine Wiederbelebung. Viele sehen in weiter fallenden Zinsen, die Käufer und Verkäufer näher zusammenbringen, den Hauptfaktor für das erneute Aufleben der Transaktionen (50 Prozent), weit vor Notverkäufen durch Insolvenzen und Non-performing Loans (19 Prozent).
Core bleibt am beliebtesten
Für Neuanlagen erwarten Institutionelle generell eine jährliche Cashflow-Rendite von vier Prozent. Letztes Jahr lag diese bei 4,1 Prozent. In den deutschen Top-7-Städten rechnen 41 Prozent 2025 mit Nettoanfangsrenditen zwischen 3,0 und 3,5 Prozent, 35 Prozent mit Nettoanfangsrenditen von über 4,0 Prozent.
Mit Blick auf die Risikoklasse gehen die Teilnehmer weiterhin auf Nummer sicher: Core bleibt mit 64 Prozent am beliebtesten (Vorjahr knapp 60 Prozent), gefolgt von Core+ mit 44 Prozent (Vorjahr 29 Prozent).
Der aktuelle Immobilienanteil am Gesamtportfolio der Umfrageteilnehmer liegt bei durchschnittlich 25 Prozent und soll im Mittel unverändert bleiben.
Die Hälfte derjenigen Institutionellen, die eine Reduzierung der Allokation in Immobilien erwägt, möchte das
freiwerdende Kapital in alternative Investments wie Infrastruktur oder Private Equity investieren. 38 Prozent würden das Kapital in liquide Assets umschichten, der Rest würde das Liquiditätspolster ausbauen.