Wer langfristige Kapitalerträge möchte, landet schnell bei Immobilien. Doch eine alternative Anlageklasse drängt in den Markt: Direktinvestments in Photovoltaik-Großprojekte. Der politische Ausbau erneuerbarer Energien treibt diese Entwicklung an.
Beide Anlageformen investieren in reale Infrastruktur, versprechen planbare Cashflows über Jahrzehnte und bieten steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Was sie unterscheidet, sind ihre Treiber: Immobilien leiden unter steigenden Auflagen, Umweltvorgaben und Zinslasten. Photovoltaik (PV) profitiert vom politischen Ausbaukurs, technischem Fortschritt und der Nachfrage nach grünem Strom. PV-Direktinvestments ersetzen Immobilien nicht, aber sie sind eine ernstzunehmende Alternative.
Für vermögende Privatanleger, unternehmerisch handelnde Investoren und Family Offices mit langfristigem Anlagehorizont kann Photovoltaik ein Renditetreiber sein. Voraussetzung: Interesse an Diversifizierung im Bereich erneuerbare Energien und die Bereitschaft zu sorgfältiger Projektprüfung.
Wie funktionieren beide Investments?
Das klassische Immobilien-Investment basiert auf dem Kauf einer Wohneinheit, eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Erträge erwirtschaften Anleger durch Vermietung. Neben dem Kaufpreis fallen 10 bis 15 Prozent Nebenkosten an – Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Dazu kommen laufende Kosten für Verwaltung, Reparaturen und mögliche Modernisierungen.
Bei einem Photovoltaik-Direktinvestment erwerben Investoren eine betriebsbereite Solarstromanlage – beispielsweise als Freiflächenprojekt mit Solarpanelen, Wechselrichter, Netzanschluss und Pachtvertrag über 30 Jahre. Die Erlöse stammen aus der Vermarktung des erzeugten Stroms, über gesetzlich fixierte Einspeisevergütungen (Erneuerbare-Energien-Gesetz, EEG), langfristige Abnahmeverträge (Power Purchase Agreements) oder Börsenvermarktung. Den Betrieb – inklusive kaufmännischer Leitung, Wartung, Versicherung und Monitoring – übernehmen meist der Projektentwickler oder externe Dienstleister.
Wertsteigerung gegen laufende Renditen
Immobilien- und Photovoltaik-Direktinvestments bieten unterschiedliche Chancen. Immobilien überzeugen mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial – vor allem in wachstumsstarken Regionen. In deutschen B- und C-Städten lag das Preiswachstum laut Bundesbank zwischen 2010 und 2021 real bei 6 bis 8 Prozent pro Jahr. Urbanisierung und Niedrigzinsumfeld trugen ihren Teil dazu bei. Dazu kommt: Anleger können Objekte hoch beleihen. Bei steigenden Mieten erhöht sich über den Hebeleffekt die Eigenkapitalrendite erheblich. Auch planbare Cashflows sind ein Vorteil – vorausgesetzt, Lage und Mieterauswahl stimmen.
Photovoltaik-Direktinvestments haben ihren Charme in der planbaren Ertragskraft bei gleichzeitig niedrigem Kapitaleinsatz. Steuerliche Liquiditätsvorteile und hohe Sonderabschreibungen senken die Belastung. Mit Jahresrenditen von 7 bis 9 Prozent vor Steuern bieten sie im aktuellen Marktumfeld attraktive, langfristige Einnahmen. Zudem ist die Ertragsbasis weniger standortabhängig als bei Immobilien – entscheidend sind technische Qualität für kontinuierlich hohe Stromerträge. Politische Ausbauziele sichern eine langfristig hohe Nachfrage nach Solarstrom.
Regulierung oder Rückenwind?
Immobilien und Photovoltaik unterscheiden sich nicht nur technisch, sie bewegen sich auch in völlig unterschiedlichen Marktlogiken.
Treiber für die Entstehung von PV als neue Anlageklasse ist eine klare politische Ausbauagenda: Das EEG 2023 sieht bis 2030 einen Zuwachs installierter Photovoltaik-Leistung von 82 auf 215 Gigawatt vor. Der Investitionsbedarf liegt bei 800 Milliarden Euro, der zu einem erheblichen Teil aus privatem Kapital kommen muss.
Weiteren Rückenwind schaffen vereinfachte Genehmigungen, garantierte Netzanschlussansprüche und steuerliche Abschreibungsmodelle. Gleichzeitig besteht jedoch, anders als im Immobilienmarkt, eine stärkere Kopplung zu energiewirtschaftlichen Entwicklungen: Strompreise unterliegen Marktschwankungen. Großbatteriespeicher, langfristige Stromverträge oder gesetzliche Vergütungen können diese Schwankungen jedoch planbarer machen.
Immobilien hingegen profitieren von einer tiefen Marktinfrastruktur, etablierten Bewertungs- und Transaktionsprozessen sowie einer breiten Erfahrung der Investoren. Jedoch haben sich die Preise nach der Niedrigzinszeit eher nach oben entwickelt. So drücken aktuell hohe Kaufpreise und hohe Zinskosten die Rendite. Zusätzlich werden Investoren zunehmend mit verschärften ESG-Anforderungen konfrontiert – etwa der EU-Taxonomie oder dem Gebäudeenergiegesetz 2024. Diese erzwingen energetische Sanierungen und CO2-Reduzierungen. Für Bestandsobjekte bedeutet das möglicherweise steigende Investitions- und Modernisierungskosten sowie regulatorische Unsicherheiten bei Mietanpassungen.
Beide Anlageformen bewegen sich in unterschiedlichen politischen und regulatorischen Realitäten: Immobilien agieren in einem zunehmend regulierten Bestandsspiel, Photovoltaik in einem wachsenden, politisch bevorzugten Infrastrukturmarkt. Renditen hängen entsprechend von unterschiedlichen Treibern ab: bei Immobilien vom Standort und der Regulierung, bei PV von Energiewirtschaft und Strommarktdesign.
Renditepotenzial im Vergleich
Der Zinsanstieg seit 2022 hat Anfangsrenditen für Immobilien leicht angehoben. Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäuser in Topstädten erzielen 2024 und 2025 anfängliche Nettorenditen um 3,4 bis 3,5 Prozent. Bürogebäude in zentralen Lagen erreichen 4,6 bis 4,9 Prozent, in einzelnen Standorten wie Düsseldorf oder Köln auch darüber. Handels- und Logistikimmobilien bewegen sich meist zwischen 4,4 und 5,0 Prozent, Spezialsegmente wie Einkaufszentren erreichen bis zu 5,9 Prozent.
Direktinvestitionen in Photovoltaik-Anlagen versprechen stabile, langfristige Cashflows – oft über 20 Jahre durch langfristige Pachtverträge. Diese sind teilweise durch die gesetzliche Einspeisevergütung oder Stromverträge fixiert. Typische Renditen liegen nach Erfahrungswerten bei etwa 7 bis 9 Prozent pro Jahr. Dieses Spektrum ergibt sich unter durchschnittlichen Bedingungen – gute Einstrahlung und marktübliche Kosten. Bei besonderen Konstellationen, zum Beispiel mit Stromverträgen oder in Verbindung mit Batteriegroßspeicherlösungen können auch Renditen über 10 Prozent erreichbar sein.
Wichtig: Die Kalkulationen variieren stark. Unterschiedliche Kennzahlen und optimistische Prospektannahmen können das Bild verzerren. Sie unterschätzen Degradation, Verschattung oder Rückbaukosten. Eine unabhängige Prüfung zeigt: Projekte, die allein auf fester gesetzlicher Einspeisevergütung basieren, erwirtschaften in den ersten 20 Betriebsjahren häufig kaum Überschuss.
Die Investition rechnet sich gerade so, echte Gewinne entstehen oft erst in der Post-EEG-Phase und bedürfen eines attraktiven Stromvermarktungskonzepts und sind abhängig von der Marktentwicklung. Daher sind die tatsächlichen Renditen vorsichtig zu beurteilen. Im aktuellen Marktumfeld mit höherem Strompreisniveau erscheinen jedoch Renditen über 6 Prozent realistisch erzielbar – sofern die Anlage professionell betrieben wird.
Wie der steuerliche Rahmen die Investmententscheidung prägt
Beim Immobilienkauf fallen in vielen Bundesländern 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus ca. 1 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten an. Diese Nebenkosten werden aktiviert und über 2 bis 3 Prozent p.a. abgeschrieben (lineare AfA: 2 bis 3 Prozent p.a.), während Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten. Nach zehn Jahren im Privatvermögen ist ein Verkauf steuerfrei.
Photovoltaik-Direktinvestments sind steuerlich anders strukturiert: Meist erwirbt man nur die technische Anlage - ohne Grunderwerbsteuer. Zudem erlaubt Paragraf 7g des Einkommensteuergesetzes den Einsatz eines Investitionsabzugsbetrags von bis zu 50 Prozent der Anschaffungskosten - noch vor tatsächlicher Investition.
Dazu kommen Sonderabschreibungen von 40 Prozent im Investitionsjahr und ab Juli 2025 ein Investitionsbooster mit degressiver Abschreibung von bis zu 15 Prozent pro Jahr für gewerbliche Photovoltaik-Anlagen bis Ende 2027. Kombinierbar auf ein Abschreibungsvolumen von 77 Prozent. Betriebskosten sind voll absetzbar, die Umsatzsteuerpflicht ermöglicht den Vorsteuerabzug. Das bedeutet: Bei 200.000 Euro Investment sind bis Jahr eins schon 154.000 Euro absetzbar.
Gewinne beim Verkauf unterliegen in der Regel der Einkommensteuer - gegebenenfalls im Teileinkünfteverfahren - und möglicherweise Gewerbesteuer, wenn keine spezifischen Befreiungen greifen.
Risiken – von Leerstand bis Strommarkt-Schwankungen
Immobilieninvestments sind stark standortgebunden und unterliegen neben Markt- und Zinsrisiken auch spezifischen Objektrisiken. Besonders relevant: Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsrückstände. Dazu ungeplante Kosten für Reparaturen, Modernisierung oder gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen nach Gebäudeenergiegesetz oder EU-Taxonomie.
Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen können die laufenden Geldströme erheblich reduzieren - besonders in Märkten mit schwächerer Nachfrage oder bei Objekten mit begrenzter Drittverwendbarkeit.
Photovoltaik-Direktinvestments sind von anderen Risiken geprägt: Technische Defekte an Modulen oder Wechselrichtern können Ertragsausfälle und Reparaturkosten verursachen. Wetterbedingte Schwankungen und Strompreisrisiken wirken direkt auf die Einnahmen.
Zwar decken Allgefahren- und Ertragsausfallversicherungen viele dieser Risiken ab. Dennoch bleiben Selbstbehalte, Ausschlüsse oder Verzögerungen bei der Schadensregulierung als Restrisiken bestehen. Weitere Faktoren sind das Preisrisiko bei Neuverhandlungen von Stromverträgen oder dem Wechsel in die Direktvermarktung nach Auslaufen der gesetzlichen Förderung.
Hier gilt es besonders auf die Qualität des Projektentwicklers zu achten, der auch zumeist das technische und kaufmännische Betriebsführung übernimmt. Positiv ist, dass die technische Verfügbarkeit moderner Anlagen meist über 98 Prozent liegt und Wartungsverträge eine planbare Instandhaltung ermöglichen.
Zwei Anlageklassen, zwei Funktionsweisen im Portfolio
Photovoltaik-Direktinvestitionen sind kein Ersatz für Immobilien, sondern eine eigenständige Anlageklasse mit spezifischem Rendite-, Risiko- und Liquiditätsprofil. Ihr Potenzial liegt darin, Portfolios um einen Sachwert zu erweitern, der von anderen Markttreibern profitiert als Immobilien – nämlich von Energienachfrage, technologischem Fortschritt und dem Ausbau erneuerbarer Energien.
Für Investoren mit langfristigem Horizont, Cashflow-Fokus und der Bereitschaft zu sorgfältiger Projektprüfung kann Photovoltaik nicht nur eine attraktive Ergänzung, sondern ein Renditetreiber sein. Die Möglichkeit, steuerliche Gestaltungsspielräume zu nutzen und Kapitalerträge über Jahrzehnte zu sichern, verstärkt diesen Effekt.
Ob sich PV-Direktinvestitionen im Mainstream etablieren, hängt maßgeblich von verlässlichen politischen Rahmenbedingungen und der weiteren Standardisierung der Investitionsmodelle ab. Kommt beides zusammen, kann Photovoltaik in den kommenden Jahren den Sprung zu einem festen Baustein strategischer Vermögensallokation schaffen und dabei nicht nur Portfolios, sondern auch die Energiewende voranbringen.
Über den Autor:
Fabio Griemens ist Gründer und Geschäftsführer von Helio Connect & Helio Finanz. Helio ist eine Plattform für Investitionen in erneuerbare Energien in Deutschland. Er verantwortet die strategische Entwicklung der Plattform sowie den Auf- und Ausbau des Partnernetzwerks.