2026 wird im Euro-Raum voraussichtlich kein Jahr spektakulärer Zinsbewegungen. Dennoch erwarte ich, dass es für viele Immobilienunternehmen zu einem entscheidenden Prüfstein wird. Denn nicht nur die Qualität ihrer Immobilien entscheidet über die Finanzierung, sondern zunehmend die Frage, ob die bestehende Kapitalstruktur noch zum Marktumfeld passt, das sich seit dem Anstieg der Zinsen deutlich verändert hat.
In vielen Gesprächen mit Marktakteuren höre ich, dass sie sich sehr ernsthafte Gedanken über die Refinanzierung ihrer Bestände machen. Dabei umtreiben sie weniger Fragen zur Finanzierbarkeit von Immobilien, die individuelle Probleme etwa hinsichtlich ESG-Standard, Vermietungsstand und Lageentwicklung in sich bergen. Stattdessen gibt es viele Fragen zur Rolle klassischer Banken bei der Refinanzierung, zu ihren immer umfangreicheren Sicherheitsanforderungen und dazu, ob es nicht Alternativen zu Bankenfinanzierungen braucht.
Wie das Marktumfeld die Finanzierung von Immobilienunternehmen beeinflusst
Das generelle wirtschaftliche Umfeld bleibt anspruchsvoll. Die Konjunktur entwickelt sich auch 2026 verhalten, die Transaktionsmärkte laufen maximal solide und Unklarheiten über politische Weichenstellungen verzögern Investitionsentscheidungen. Gleichzeitig sehen wir weiterhin Insolvenzen bei Projektentwicklern und einzelnen Bestandshaltern. Kein Massenphänomen, aber jede einzelne Nachricht dazu schürt neue Unsicherheiten.
Für Kreditgeber bedeutet das: noch mehr Sensibilität gegenüber Risiken, noch strengere Prüfprozesse, noch mehr Anforderungen an Eigenkapital und Dokumentation. Banken agieren nochmals vorsichtiger. Besonders deutlich zeigt sich das bei Anschlussfinanzierungen.
Der Engpass liegt dabei häufig nicht im Objekt selbst, sondern in der Kapitaldienstfähigkeit der Objektgesellschaft. Entscheidend ist, so simpel es auch klingt, ob Zins und Tilgung aus den laufenden Erträgen nachhaltig getragen werden können. Steigende Finanzierungskosten treffen auf korrigierte Bewertungen. Diese Kombination macht selbst operativ stabile Objekte in Bezug auf die Refinanzierung anspruchsvoll.
Als Seismograph für die Marktstimmung dient nicht zuletzt der Beleihungsauslauf (LTV). Da Bewertungen in vielen Segmenten unter früheren Höchstständen liegen, reichen bestehende Businesspläne oft nicht mehr aus, um die strengeren Bankenanforderungen zu erfüllen. In der Praxis heißt das: zusätzliches Eigenkapital auftreiben oder eine alternative Finanzierungsquelle suchen.
Nach Angaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) wies Ende 2024 mehr als die Hälfte des Volumens der noch laufenden gewerblichen Immobilienkredite Zinssätze von unter 3 Prozent auf. Beim Übergang in die Anschlussfinanzierung steigt das Zinsrisiko entsprechend. Zugleich bezifferte die BaFin das Volumen der anstehenden Anschlussfinanzierungen bei Gewerbeimmobilienkrediten für 2025 und 2026 auf rund 100 Milliarden Euro – etwa 10 Prozent des gesamten Gewerbeimmobilienkreditvolumens.
Aus meiner Sicht wird 2026 deshalb weniger ein weiteres Bewertungsjahr als ein Jahr der Umstrukturierungen. Viele Finanzierungen werden nicht an den Objekten scheitern, sondern könnten wegen ihrer Kapitalarchitektur in Schieflage geraten, die wegen der höheren Zinsen nicht mehr zum Marktumfeld passt.
Wo sich Finanzierungsmöglichkeiten für Real Estate Debt Funds bieten
Die gute Nachricht: Wenn Banken nochmals selektiver agieren, entsteht dadurch nicht automatisch ein Finanzierungsstopp. Es finden eher Verschiebungen statt. Und das potenziell insbesondere in Richtung alternativer Finanzierungsinstrumente wie Real Estate Debt Funds.
Auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt sehe ich derzeit drei besonders typische Konstellationen:
- Überbrückungsfinanzierungen. Eigentümer benötigen Zeit etwa bis zur Stabilisierung eines Objekts oder bis zu einem geplanten Verkauf. Transaktionen dauern länger, Vermietungsprozesse ebenfalls. Solche Übergangsphasen müssen finanziert werden.
- Kapital für Modernisierung und Anpassung. Energetische Sanierungen, Umnutzungen (zum Beispiel von Büro zu Wohnen) oder Neupositionierungen (zum Beispiel neue Bürokonzepte) sind notwendig, um Objekte langfristig wettbewerbsfähig zu halten. Diese Schritte erhöhen kurzfristig den Kapitalbedarf, stärken aber mittel- bis langfristig die Ertragsbasis von Immobilien.
- Strukturierte Lösungen bei realistischen Bewertungen. Finanzierungen werden konservativ strukturiert. Die Zeiten von LTVs zwischen 80 und 100 Prozent sind längst vorbei. Entscheidend ist nicht die maximale Beleihung, sondern die realistische und langfristige Belastbarkeit der Cashflows und der Sicherheiten, auch in durchgespielten Stressszenarien.
Real Estate Debt Funds sehe ich dabei nicht als Ersatz für Banken, sondern als Ergänzung. In einem Umfeld, in dem klassische Kreditgeber ihre Risikoparameter enger fassen und eher Monate als Wochen für eine Entscheidung pro oder contra Kreditvergabe benötigen, bieten alternative Kapitalquellen viel Flexibilität und rasche Entscheidungen.
Für Investoren, die etwa über Real Estate Debt Funds Kapital für Immobilienfinanzierungen bereitstellen, ergeben sich grundsätzlich attraktive Möglichkeiten. Laufende Zinserträge, die durch reale Vermögenswerte besichert sind, sind auf dem Anlagemarkt ein vergleichsweise seltenes Angebot. In einer Phase vieler Unsicherheiten können solche Investments eine stabilisierende Komponente im Portfolio darstellen – dann jedenfalls, wenn Investoren darauf achten, mit ihren finanzierten Krediten nicht in die Nachrangigkeit zu rutschen, und wenn die Anbieter von Real Estate Debt Funds bei den finanzierten Immobilien absolut seriös ermittelte Werte ansetzen, auf die sich die LTVs beziehen.
Ein Blick in die Praxis: Was potenzielle Kreditnehmer konkret wünschen
Die Entwicklung auf den Immobilienmärkten und die Nachfrage nach Finanzierungen lässt sich mit Zahlen belegen. Nach internen Daten von Aukera Real Estate gingen 2025 insgesamt 282 Finanzierungsanfragen mit einem Gesamtvolumen von 8,1 Milliarden Euro ein. Das verdeutlicht, wie groß der Refinanzierungsbedarf im Markt derzeit ist.
Bei den Konditionen der angefragten Kredite sehen wir eine Normalisierung. Ende 2024 lagen angefragte Finanzierungen im Durchschnitt bei IRR-Renditen von 7,8 Prozent, Anfang 2025 kurzfristig bei etwa 8,0 Prozent. Gegen Jahresende 2025 bewegten sich die IRR-Renditen mit rund 6,5 Prozent auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Die starken Schwankungen der vergangenen 15 Monate deuten darauf hin, dass der Markt noch immer in der Findungsphase ist, wenn auch mit Tendenzen zur allmählichen Annäherung zwischen Kreditnehmern und -gebern. Die deutlich gesunkenen IRR-Renditen drücken die Erwartung der Kreditnehmer aus, dass die ihren Immobilien innewohnenden Risiken kleiner werden. Die Folge: Die kalkulierten Renditen für die Objekte werden wegen geringerer Risikozuschläge eher niedriger. Daher setzen potenzielle Kreditnehmer die IRR-Renditen für gewünschte Kredite entsprechend tiefer an – was üblicherweise ein Zeichen für eine Marktgesundung ist.
Auch beim Beleihungsauslauf (LTV) erkennen wir Zeichen einer allmählichen Normalisierung: Von durchschnittlich 71,5 Prozent im Jahr 2021 sank dieser Wert bei den Kreditanfragen Anfang 2025 auf etwa 62 Prozent – ein klarer Ausdruck von erhöhter Vorsicht in unsicheren Zeiten. Im weiteren Jahresverlauf näherte sich der LTV wieder der 70-Prozent-Schwelle an. Das signalisiert zunehmende Stabilität und wieder etwas mehr Vertrauen in die wirtschaftliche Entwicklung.
Der Markt ist nicht entspannt, aber er ist wieder etwas kalkulierbarer. Ich erwarte, dass die nächsten Monate weniger von abrupten Marktbewegungen geprägt sein werden als vielmehr von vielen Anpassungen bei der Finanzierungsstruktur von Immobilien, die weit überwiegend unter dem Radar stattfinden werden.
Warum privates Fremdkapital strukturell wichtiger wird
Im März trifft sich die Immobilienbranche auf der MIPIM in Cannes. Eines der besonders wichtigen Themen dürfte dabei sein: Wie lässt sich der Investitions- und Refinanzierungsbedarf von Immobilien in Europa künftig verlässlich finanzieren?
Auf der Mipim 2025 betonte Mario Draghi, der ehemalige Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), dass Europa dringend zusätzliches privates Kapital benötige, um Investitionen in Infrastruktur und Immobilien zu ermöglichen und langfristig zu sichern. Die klassischen Kreditmärkte allein würden diesen Bedarf künftig nicht mehr vollständig abdecken können.
Diese Einschätzung halte ich auch heute noch für zutreffend. Wenn Banken vorsichtiger agieren (müssen), regulatorische Anforderungen immer anspruchsvoller werden und zugleich erheblicher Investitions- und Refinanzierungsbedarf besteht, wächst der Markt für private Kreditstrategien. Entscheidend ist, dass dieses Kapital verlässlich verfügbar ist, die Investoren langfristig denken und dass Kreditvergaben auf konservativen, realistischen Annahmen gründen.
Der Markt für Real Estate Debt ist in Bewegung. Für langfristig orientierte Investoren, die auf stabile, besicherte Zinserträge setzen, dürften die kommenden Jahre strukturell günstige Bedingungen bieten – vorausgesetzt, Qualität und Disziplin bei der Kreditvergabe bleiben oberste Priorität.
Über den Autor
Patrick Züchner ist Chief Investment Officer der Aukera Real Estate in Essen. Zuvor war er neun Jahre lang CIO bei der Caerus Debt Investments AG in Düsseldorf sowie Head of Real Estate bei der Gothaer Asset Management AG in Köln. Seine Karriere in der Immobilieninvestmentbranche begann er bei der Collineo Asset Management GmbH in Dortmund. Züchner verfügt über rund 20 Jahre Erfahrung in der gewerblichen Immobilienfinanzierung und im Asset Management.