Bei diesen handelt es sich typischerweise um offene Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen gemäß Paragraf 284 Kapitalanlagegestzbuch (KAGB), investmentsteuerrechtlich als Spezialfonds nach Paragraf 26 Investmentsteuergesetz (InvStG) ausgestaltet, die ganz vornehmlich als Wertpapierfonds ausgerichtet sind. Die Beteiligung an einer Geschlossenen Spezial-InvKG ist aber kein verbrieftes Recht, sprich kein Wertpapier, sondern eine gesellschaftsrechtliche Beteiligung an einer Personengesellschaft, und deshalb will sie nicht so recht in die Master-(Dach-)Fonds der Regionalbanken hineinpassen.
Lösungsansätze für Regionalbanken
In der Investorenansprache sind auf komplizierte Fragen einfache Antworten gefragt, allerdings lässt sich eine Patentlösung nicht finden. Nachfolgend sollen daher verschiedene Lösungsansätze dargestellt werden, auch unter Berücksichtigung des durch das Fondsstandortgesetz (FoStoG) am 2. August 2021 eingeführten und völlig neuen Fonds-Typus des Geschlossenen Sondervermögens.
Erwerb des Club-Fonds (geschlossene InvKG) als Immobilien-Gesellschaft? Ein auf expliziter Verwaltungspraxis basierender Lösungsansatz ist es, die Beteiligung an der geschlossenen InvKG, eigentlich ein Fonds zur kollektiven Vermögensverwaltung, für reine Strukturierungszwecke als Immobilien-Gesellschaft zu qualifizieren. Immobilien-Gesellschaften dürfen als Vermögensgegenstand von Master-(Dach-)Fonds nach Paragraf 284 KAGB erworben werden. Voraussetzung sind aber Lizenzausstattung der KVG des Master-(Dach-)Fonds und geeignete Anlagebedingungen. Darüber hinaus ist gegebenenfalls auch noch die eine oder andere Anpassung im Gesellschaftsvertrag der geschlossenen InvKG vorzunehmen. Dieser Ansatz ist also individuellen Anforderungen unterworfen, was für Investoren weniger attraktiv sein kann.
Als Alternative zur Bündelung im (Master-) Dachfonds Beteiligung direkt auf eigener Bilanz halten?
Gerade bei Club-Fonds eine ungünstige Alternative zur Entkonsolidierung mit einem Master-(Dach-)Fonds, weswegen dies kein weiter nachzuverfolgender Ansatz sein sollte. Wertschwankungen auf Einzel-Immobilien-Ebene ließen sich dann nicht mit den Werten anderer Fondsbeteiligungen aussteuern, was bilanzpolitisch desaströs wirken kann. Besonders problematisch ist das, wenn mittels des Club-Deals eine gegensätzliche Risikostrategie zur Optimierung des Rendite-Risikoverhältnisses der gesamten Immobilien-Kapitalanlage angestrebt ist. Beispiel: Soll eine Office-Core-Plus-Immobilie mit nur einem Mieter und nur 5-Jahres-WALT gekauft werden, ist das Risiko dieses Einzel-Investments bezogen auf die gesamte Kapitalanlage überschaubar, aber wenn es sich realisiert, möchte man dies eher nicht direkt auf der Bilanz halten.
Auflage des Club-Fonds als Geschlossenes Sondervermögen?
Seit Inkrafttreten weiter Teile des FoStoG am 2. August dieses Jahres steht als absolutes Novum Anlegern das Geschlossene Sondervermögen zur Verfügung. Es bedarf genauso wenig der Risikomischung wie die Geschlossene Spezial-InvKG. Gleichzeitig vereint es die Merkmale, die bisher im Bereich der offenen Sondervermögen geschätzt werden. Es handelt sich um einen wertpapiermäßig verbrieften Fondsanteil, depotfähig und gut übertragbar. Damit bietet es die Möglichkeit, einen nicht risikogemischten Fonds aufzulegen, dessen Anteile durch einen Master-(Dach-)Fonds als Wertpapier erworben werden können.
Nachteil ist, dass das geschlossene Sondervermögen steuerrechtlich nur als Investmentfonds im Sinne des Kapitel II ausgestaltet werden kann. Inländische Immobilienerträge unterliegen somit auf Ebene des Fonds als auch als Teil der Ausschüttung auf Ebene des Anlegers der Besteuerung. Als Ausgleich für die steuerliche Vorbelastung auf Fondsebene gewährt das Gesetz bei der Besteuerung der Ausschüttungen an die Anleger eine Teilfreistellung. Diese beträgt bei Immobilienfonds mit deutschem Grundvermögen 60 Prozent für Zwecke der Körperschaftsteuer und 30 Prozent für Zwecke der Gewerbesteuer. Die Gesamtsteuerbelastung liegt damit bei ca. 30 Prozent (die genau Höhe hängt vom einschlägigen GewSt-Hebesatz ab).
Allerdings würden dieselben Erträge gleichfalls einer Steuerbelastung von zirka 30 Prozent unterzogen, wenn sie stattdessen durch eine Geschlossene Spezial-InvKG, deren Anteile die Regionalbank hypothetisch auf der eigenen Bilanz hält, erzielt würden. Würde die Beteiligung an der Geschlossenen Spezial-InvKG hingegen über einen Master-(Dach-)Fonds im Sinne des Paragrafen 284 KAGB und Paragrafen 26 InvStG gehalten, so würde die Gesamtsteuerbelastung maßgeblich davon abhängen, ob der Master-(Dach-)Fonds die für Immobilienerträge mögliche Erhebungsoption ausgeübt hat oder nicht. Durch die Nichtausübung kann die GewSt auf Anlegerebene vermieden werden, so dass die Gesamtbelastung bei 15,825 Prozent liegt, wohingegen bei Ausübung der Erhebungsoption die Gesamtsteuerlast bei ca. 30 Prozent liegt.
Fazit
Dies alles zeigt, dass es für Sparkassen, Volksbanken und Raiffeisenbanken bei der Investition über Master-(Dach-)Fonds in nicht-risikogemischte Club-Fonds keine Patentlösung gibt. Durch das FoStoG ist mit dem geschlossenen Sondervermögen eine weitere Option dazugekommen. Strategisch gedacht werden sich Regionalbanken die Frage stellen müssen, ob sie nur gelegentlich in Club-Fonds investieren, oder dies ernsthaft als strategischen Ausbau ihrer Immobilienkapitalanlage verstehen.
Für diesen Fall ist es eine Überlegung wert, für die Asset-Klasse Immobilien einen eigenen Dachfonds aufzulegen, der dann so ausgestaltet ist, dass er einerseits in möglichst viele Immobilien-Zielfonds-Typen investieren kann – so auch in Anteile an Geschlossenen Spezial-InvKG als Immobilien-Gesellschaften sowie Anteile an Offenen und Geschlossenen Sondervermögen – und anderseits von einem alle Asset-Klassen bündelnden Master-(Dach-)Fonds gehalten werden kann und gleichzeitig die Gewerbesteuerbelastung der inländischen Immobilienerträge minimiert.
Über die Autoren:
Tobias Moroni ist Geschäftsführer bei Institutional Investment Partners (2IP). Vor dieser Zeit hatte er leitende Funktionen unter anderem bei den Privatbanken Hauck & Aufhäuser und Sal. Oppenheim.
Gabriele Lange ist bei Institutional Investment Partners (2IP) verantwortlich für Steuer-Fragen. Zuvor war sie in verschiedenen Führungspositionen beim BVI, dem Bundesverband Investment und Assetmanagement und beim Wirtschaftsberater Deloitte tätig.