Michael Ruhl im Gespräch „Offene Immobilienfonds werden einen starken Vertrieb brauchen“

Michael Ruhl

Michael Ruhl

DAS INVESTMENT.com: Was war für Sie das überraschendste Ergebnis der Studie?

Michael Ruhl: Die Tatsache, dass viele institutionelle Investoren angaben, ihr Geld auch dann aus einem offenen Immobilienfonds abzuziehen, wenn die Gefahr einer Schließung besteht. Daher halte ich die neue Regelung mit den Haltefristen für nicht gelungen.

DAS INVESTMENT.com: Nun befürworten fast alle Befragten die Trennung zwischen privaten und institutionellen Investoren. Auf der anderen Seite hält jedoch fast die Hälfte der Umfrageteilnehmer die neue Regelung insgesamt für nicht gelungen. Wie kommt das?

Ruhl: Die Trennung zwischen privaten und institutionellen Investoren hätte der Gesetzgeber auch mit unterschiedlichen Anteilsklassen erreichen können. Das, was die meisten Investoren ablehnen, sind vor allem die langen Haltefristen. Auch die Fremdfinanzierungsquote, die mit maximal 30 Prozent deutlich geringer ausfällt als früher, ist vielen ein Dorn im Auge. Dadurch können nämlich die Leverage-Effekte nicht mehr ausgenutzt werden.

DAS INVESTMENT.com: Nun haben ja gerade die institutionellen Investoren, die höhere Summen aus offenen Immobilienfonds auf einen Schlag abzogen, die Krise maßgeblich mit verursacht. Da ist es doch verständlich, dass der Gesetzgeber ihnen Einhalt gebieten will, oder?

Ruhl: Das grundlegende Problem der offenen Immobilienfonds besteht darin, dass eine Anlageklasse, bei der es auf langfristige Investitionen ankommt, wie ein liquides Investment gehandelt wird. Mit den Haltefristen hat der Gesetzgeber dieses Problem zwar etwas abgemildert. Doch Dach- und Hedgefonds werden auch weiterhin in offene Immobilienfonds investieren, da Immobilien einen wichtigen Bestandteil eines gut diversifizierten Portfolios darstellen. Und offene Immobilienfonds sind weniger kosten- und arbeitsintensiv als zum Beispiel direkte Immobilien-Investments. Zahlt also ein institutioneller Investor eine größere Summe in einen Immobilien-Publikumsfonds ein, ist der Manager gezwungen, schnell neue Objekte zu kaufen. Schließlich erlaubt das Investmentgesetz eine maximale Liquidität von 49 Prozent. Solche überstürzten Käufe mindern die Wertentwicklung des Fonds.

DAS INVESTMENT.com: Was stört die institutionellen Investoren Ihrer Meinung nach an der neuen Regelung am meisten?

Ruhl: Die zweijährige Haltedauer. Deutsche Versicherungsunternehmen zum Beispiel werden zukünftig keine Mittel mehr in Immobilien-Publikumsfonds stecken können, da das Versicherungsaufsichtsgesetz ihnen nur Investitionen mit einer maximalen Kündigungsfrist von sechs Monaten erlaubt. Hier hat es der Gesetzgeber versäumt, die Anlageverordnung an die neue Regelung anzupassen.

DAS INVESTMENT.com: Wie sehen Sie persönlich die Zukunft der offenen Immobilienfonds?

Ruhl: Für Privatinvestoren bieten offene Immobilienfonds eine hervorragende Chance, inflationsgesichert in Immobilien zu investieren. Sie machen für den Privatanleger deutlich weniger Arbeit als ein Direktkauf von Wohn- oder Gewerbeobjekten. Außerdem überlassen sie das Fondsmanagement dem Profi. Und die 30.000 Euro, die ein Anleger pro Halbjahr aus dem Fonds abziehen darf, dürften für Privatanleger ausreichen. Institutionelle Investoren hingegen werden zukünftig voraussichtlich auf Spezialfonds ausweichen. Wie dem auch sei: Diese Anlageklasse wird einen starken Vertrieb brauchen.