Nischenmarkt der Zukunft „Ob Pendler, Single oder Student – alle suchen kleinteiligen Wohnraum“

Horst Lieder ist Vorstandsvorsitzender der Immobiliengesellschaft International Campus

Horst Lieder ist Vorstandsvorsitzender der Immobiliengesellschaft International Campus

Universitäten in Deutschland bekommen in den nächsten Jahren regen Zulauf, denn die Zahl der Studierenden bleibt langfristig hoch. Erst im Juli 2014 musste die deutsche Kultusministerkonferenz (KMK) ihre Prognose zur Zahl der Studienanfänger in Deutschland erneut deutlich nach oben korrigieren. Sie geht nunmehr davon aus, dass in den kommenden Jahren jeweils rund 500.000 junge Menschen ein Studium aufnehmen werden, und selbst im Jahr 2025 wird es voraussichtlich noch mehr als 465.000 Studienanfänger geben.

Verstärkt wird dieser Trend noch durch das wachsende Interesse von Ausländern an einem Studium in Deutschland. Im Wintersemester 2013/2014 studierten an deutschen Hochschulen fast 310.000 ausländische Studierende. Doch ihre Zahl soll künftig noch deutlich zunehmen. Bund und Länder haben sich zum Ziel gesetzt, die Zahl bis 2020 auf 350.000 zu steigern.

Diese Entwicklung bleibt nicht ohne Folgen für die Wohnungsmärkte. Sie dürften nicht nur in Metropolen wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt sehr angespannt bleiben, sondern auch an kleineren Universitätsstandorten wie Freiburg, Tübingen, Münster oder Darmstadt. Notlösungen wie temporäre Schlafsäle in der Universität oder Zeltdörfer auf dem Campus zu Semesterbeginn sind inzwischen keine Seltenheit mehr. Daher fordert das Studentenwerk aktuell 45.000 zusätzliche Wohnheimplätze.

Nach Berechnungen von CBRE, dem kalifornischen Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor, fehlten 2013 allein 47.000 Apartments im höherwertigen Bereich. Und die Studie „Studienbedingungen 2014“ kommt zu dem Ergebnis, dass bereits 72 Prozent aller Studienanfänger große oder sehr große Probleme hatten, eine geeignete Unterkunft für sich zu finden.

Große Konkurrenz um kleinen Wohnraum

Die Wohnungssuche von Studierenden wird zusätzlich erschwert, weil gesellschaftliche Megatrends wie der verstärkte Zuzug in die Innenstädte, der zunehmende Anteil Alleinlebender an der Bevölkerung sowie die immer größere individuelle Mobilität die Nachfrage nach kleinen Apartments stark steigen lassen. Ob Post-Graduate, Pendler, Single oder Student – alle diese Zielgruppen suchen vergleichbaren, kleinteiligen Wohnraum.

An vielen Universitätsstandorten herrscht deshalb schon heute eine große Wohnungsknappheit. Und diese Situation dürfte sich einer aktuellen Studie von Roland Berger zufolge weiter verschärfen. Bis 2025 wird die Zahl der Haushalte in Deutschland um rund zwei Prozent steigen. Bei aktuell rund 41 Millionen Haushalten entspricht dies einem Zuwachs von mehr als 800.000 Haushalten. Angesichts der demografischen und gesellschaftlichen Trends ist offensichtlich, dass vor allem Wohnungen mit einem oder zwei Zimmern gefragt sein werden.

Der konkrete Zuschnitt

Um eine möglichst dauerhafte Vermietung sicherzustellen, sollte eine Studentenwohnung einige Kriterien erfüllen: Zum einen sollte sie zentral und möglichst nahe an der Universität oder Hochschule liegen. Dazu kommen Infrastrukturkriterien wie eine gute Verkehrsanbindung und die Verfügbarkeit einer schnellen Internet-Verbindung.

Ferner sollte das Apartment eine bestimmte Mindestgröße haben, mit Küche und Bad ausgestattet sein und über eine moderne, hochwertige Inneneinrichtung verfügen. Mitentscheidend ist ein auf die zunehmend internationaler geprägte Zielgruppe ausgerichtetes Betreiberkonzept, das zum einen auf die Anforderungen dieser Zielgruppe eingeht und zum anderen mit der Installation von Hauspersonal geordnete Zustände und Abläufe und damit geringere Instandhaltungsaufwendungen sicherstellt.

Investoren sollten sich auch mit der Langfrist-Perspektive des Standortes auseinandersetzen. Die meisten deutschen Universitätsstädte haben sehr gute Bevölkerungsprognosen. Weniger eindeutig ist die Situation jedoch in kleineren Städten, wo es beispielsweise nur eine kleinere Fachhochschule gibt. Hier sollten Investoren sehr genau analysieren, ob Studentenwohnungen an diesem Standort auch in zehn Jahren noch so attraktiv sein werden, dass sich dafür angemessene Preise erzielen lassen.

Die Nutzer-Zielgruppe der Studierenden weist einige Eigenschaften auf, die sie aus Investorensicht sehr interessant machen. So haben Studenten heute beispielsweise deutlich mehr Geld zur Verfügung als früher. Laut der 2013 veröffentlichten 20. Sozialerhebung der Studentenwerke, die sich auf den Durchschnitt der Jahre 2010 bis 2012 bezieht, verfügen 26 Prozent der Studierenden über ein Einkommen von mehr als 1.000 Euro monatlich. Aktuell verfügen eher 30 Prozent der Studierenden über ein Budget von monatlich 1.000 Euro und mehr.

Der Durchschnitt liegt inzwischen bei 864 Euro im Monat. Hinzu kommt die – verglichen mit anderen Mieterzielgruppen am Wohnungsmarkt – relativ kurze Verweildauer. Spätestens nach Ende des Studiums verlassen die Studierenden in der Regel ihr Apartment. Aufgrund der dann jeweils anstehenden Neuvermietungen können relativ regelmäßig Mieterhöhungen entsprechend der von weiter zunehmenden Nachfragedruck geprägten Marktsituation vorgenommen werden.

Ein weiterer Vorteil der Studentenwohnungen besteht darin, dass sie – gemessen an der Quadratmeterzahl – relativ klein sind, sodass vergleichsweise höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die relativ hohe Mieterfluktuation auch mit einem entsprechend höheren Verwaltungsaufwand einhergeht.

Damit stellt Studentisches Wohnen für Investoren ein interessantes Immobilienmarktsegment dar. Dies liegt vor allem an den sehr guten makroökonomischen Rahmenbedingen: Die Studentenzahlen werden auf Jahre hinaus sehr hoch sein, und die Nachfrage nach Studentenwohnungen ist weitgehend unabhängig von kurz- und mittelfristigen Konjunkturtrends.

Darüber hinaus werden kleine Wohnungen in vielen Städten generell stark nachgefragt, sodass Studenten gegebenenfalls auch durch andere Nutzergruppen substituiert werden können.


Über den Autor:
Horst Lieder ist Gründer und Vorstandsvorsitzender der Immobiliengesellschaft International Campus. Der Rechtsanwalt war zuvor als geschäftsführender Gesellschafter der IVG und in diversen anderen Gemeinschaftsunternehmen mit institutionellen Investoren und Private Equity Partnern (Axa, JER, Halverton) tätig.