Trotz der Mitte 2016 in Kraft getretenen Änderungen des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) besteht weiterhin die Möglichkeit, unternehmerisches Vermögen weitgehend steuerbegünstigt oder sogar vollständig erbschaft- beziehungsweise schenkungsteuerfrei zu übertragen. Werden Gesellschaftsanteile übertragen, soll aber sogenanntes „Verwaltungsvermögen“, das von der Gesellschaft gehalten wird, im Grundsatz nicht von einer steuerlichen Verschonung erfasst sein. Hierzu zählen insbesondere vermietete Immobilien.
Eine gesetzliche Ausnahme gilt allerdings für Gesellschaften, deren Hauptzweck in der Vermietung von Wohnungen besteht, sofern hierzu ein „wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb“ erforderlich ist (Paragraph 13b Absatz 4 Satz 2 Nr. 1 Buchst. d ErbStG). Liegen diese Voraussetzungen vor, können auch Anteile an einer Wohnungsvermietungsgesellschaft bei geeigneter Gestaltung steuerfrei übertragen werden.
Die Finanzverwaltung interpretiert die Anforderungen des „wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs“ entsprechend der aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Absicht des Gesetzgebers in dem Sinne, dass die Wohnungsvermietung einen Umfang einnehmen muss, der eine kaufmännische Einrichtung erfordert. Indizien seien insbesondere das Unterhalten eines Büros, einer Buchführung und einer umfangreichen Organisationsstruktur sowie eine Bewerbung der Tätigkeit und das Anbieten einer breiteren Öffentlichkeit gegenüber. Hierzu können auch externe Dienstleister eingesetzt werden. Das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs sei regelmäßig anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen halte (R E 13b.13 ErbStR 2011).
Der Bundesfinanzhof (BFH) war dieser Sichtweise mit Urteil vom 24.10.2017 entgegen getreten. Nach Auffassung des Gerichts komme eine Verschonung für Wohnungsunternehmen nur in Betracht, wenn über die bloße Vermietung hinaus erhebliche Sonderleistungen wie etwa Reinigungs- oder Bewachungsleistungen erbracht werden, welche die Vermietung als Teil einer übergeordneten gewerblichen Tätigkeit erscheinen lassen. Diese Anforderungen werden durch typische Wohnungsvermietungsgesellschaften in der Regel nicht erfüllt. Die vom Gesetzgeber gewollte Verschonungsoption für Wohnungsunternehmen drohte folglich ins Leere zu laufen.