Neues Beteiligungsmodell „Kaufen die Vorverkaufsquote vollständig heraus“

Neues Beteiligungsmodell: „Kaufen die Vorverkaufsquote vollständig heraus“

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DIE IMMOBILIE: Sie bieten ein Beteiligungsmodell, bei dem Entwickler von Eigentumswohnungen künftig nicht mehr warten müssen, bis die für eine Bankenfinanzierung erforderliche Vorverkaufsquote erfüllt ist. Wie genau sieht das aus?
Tarek Abdelmotaal: Ich biete Projektentwicklern an, mit unserer Beteiligungsgesellschaft im Joint Venture mit einem Family Office die Vorverkaufsquote vollständig herauszukaufen. Im Gegensatz zu Globaltransaktionen, bei denen ganze, real geteilte Blöcke veräußert werden, kaufen wir Wohnungen im Sondereigentum. Das ist so am Markt nicht üblich, da es für den Käufer auch mit Nachteilen verbunden ist. Wir als Investoren sind ja nur Teil einer Eigentümergemeinschaft und haben wenig Einfluss auf Entscheidungen, falls wir die Wohnungen doch länger im Bestand halten müssen als geplant. Wir scheuen diese Nachteile aber nicht. Wir übernehmen übrigens genau so viele Einheiten, dass der Entwickler seine Vorverkaufsquote erfüllt und er sofort mit dem Bau beginnen kann.

DIE IMMOBILIE: Kritiker behaupten, Sie picken sich die Sahnestücke zu einem sehr günstigen Preis heraus und der Bauträger macht am Ende ein schlechteres Geschäft als ohne Übernahme der Vorverkaufsquote.
Abdelmotaal: Das stimmt nicht. Die Motivation hinter solchen Behauptungen ist ja offenkundig. Die Auswahl der Wohnungen kann immer nur einvernehmlich erfolgen, sonst käme kein Deal zustande. Seit eh und je ist mein Credo, Win-win-Situationen zu kreieren, was auch die Basis unseres nachhaltigen Geschäftserfolges ist. In der Regel kaufen wir mit einem Abschlag von nur 10 Prozent des Anfangslistenpreises. Bei der Menge an Wohnungen ist das ein äußerst fairer Preis für den Projektentwickler. Meist liegt unser Preis noch über dem Preis bei einem Globalverkauf, also dem Verkauf an einen institutionellen Investor. Das war bisher ja der übliche Weg, um die Vorverkaufsquote schnell zu erfüllen.

DIE IMMOBILIE: Und damit macht der Bauträger immer noch ein gutes Geschäft?
Abdelmotaal: Bauträger haben in der Regel eine Marge zwischen 14 und 22 Prozent auf die Gesamtinvestitionskosten. Er verdient also auch nach unserem Abschlag noch gutes Geld an den rabattierten Einheiten. Außerdem kann der Entwickler sofort mit dem Bau beginnen, was einen sehr positiven psychologischen Effekt auf potenzielle Käufer der restlichen Wohnungen hat. Dadurch kann er für die restlichen 70 Prozent der Wohnungen eventuell sogar noch überproportional höhere Preise durchsetzen. Zudem darf man die Zinsersparnisse nicht vergessen und das hohe Maß an Sicherheit, das der Projektentwickler dadurch erhält. Sicherheit kostet immer ein wenig Performance. Der Markt kann ja auch während der Vermarktungsphase drehen oder sein Projekt wird von den Kunden nicht in dem Maße angenommen, wie erhofft.

DIE IMMOBILIE: Was genau zahlt das Family Office?
Abdelmotaal: Wir bieten Family Offices an, sich als Kommanditist an der für das jeweilige Projekt gegründeten GmbH & Co. KG anzuschließen. Es gibt immer nur einen Investor pro Projekt, der dann den Großteil des Liquiditätsbedarfs und die Bonität sicherstellt.

DIE IMMOBILIE: Was heißt das genau?
Abdelmotaal: Am Anfang zahlen wir die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent, also Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Due Diligence und so weiter. Diese 10 Prozent hält das Family Office vor. Konkret: Wir kaufen für 11 Millionen Euro, mit dem Abschlag zahlen wir rund 10 Millionen Euro und darauf 10 Prozent Kaufnebenkosten sind rund eine Million Euro, die das Family Office zur Verfügung stellen muss, um beim Investment dabei zu sein. Außerdem stellt das Family Office für den Kaufpreis eine Sicherheit, beispielsweise mittels eines verpfändeten Depots. Dadurch entstehen ihm noch nicht einmal nennenswerte Opportunitätskosten.