Dieser Artikel erschien in der Verlagsbeilage "Mono: Trends 2014" in der Ausgabe 06/2013 des private banking magazins.
„In Deutschland besteht ein nachhaltiger Trend der Reurbanisierung. Einen Großteil der Bevölkerung zieht es in die Städte aufgrund der deutlich gestiegenen Attraktivität und Lebensqualität. Das lässt die Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum steigen“, sagt Fabian Klingler, Leiter des Immobilienteams und Mitglied des Vorstands der Aberdeen Asset Management Deutschland.
Davon soll der im Mai 2012 aufgelegte Immobilien-Spezialfonds „Städte und Wohnen“ profitieren. Das Management-Team kauft überwiegend qualitativ hochwertige, energieeffiziente Wohnimmobilien mit gehobener und moderner Ausstattung in deutschen Metropolregionen.
Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Studentenwohnheime
Schwerpunkt sind Objekte in den sogenannten Big 7 (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart) sowie weiteren ausgewählten Wachstumsstädten. Der Wohnanteil eines jeden Investments soll mindestens 75 Prozent ausmachen. Maximal 25 Prozent des Portfolios können auf Gewerbeeinheiten, meist Einzelhandel oder Kindertagesstätten im Erdgeschoss, entfallen.
Subsegmente wie etwa Studentenwohnheime dürfen bis zu 20 Prozent beigemischt werden. Aktuell besteht das Immobilienvermögen von rund 130 Millionen Euro aus sechs Immobilien in Hamburg, Berlin, Frankfurt, München, Karlsruhe und Heidelberg.
Alles, was gefragt ist, steigt im Preis. Mieten und Kaufpreise sind in den vergangenen Jahren bereits ordentlich nach oben geklettert. Gibt es überhaupt noch Investitionsmöglichkeiten, die für den Fonds attraktiv sind? „Aktuell sehen wir wirklich überzeugende Chancen für die nächsten zwei bis drei Jahre“, so Klingler. Noch seien Wohnimmobilien größtenteils fair bepreist, auch an nachgefragten Standorten.
Nur einzelne Stadtteile seien überteuert, was eine genaue Ankaufsanalyse erforderlich mache. Daniel Dreyer, Fondsmanager des „Städte und Wohnen“: „Wir sehen nach wie vor einen großen Nachholbedarf für neue Wohnimmobilienprojekte und Wohnbauten in attraktiven Citylagen. Insbesondere gibt es aktuell Investitionschancen im Rahmen der Umwandlung innerstädtischer Militär-, Bahn- und Industrieflächen in Wohngebiete.“
4 Prozent Ausschüttungsrendite im Jahr
Das angestrebte Ziel: eine Ausschüttungsrendite von rund 4 Prozent pro Jahr auf das eingesetzte Eigenkapital. „Angesichts der historisch niedrigen Zinsen für Anleihen hat ein recht verlässlicher Cashflow aus Wohnimmobilien einen besonderen Charme“, so Klingler.
Sind die relativ kurzen Kündigungsfristen bei Wohnimmobilien dabei kein Problem? „Nur theoretisch. Die durchschnittliche Mietdauer in hochwertigen Wohnungen liegt in Deutschland bei mehr als sieben Jahren, und zwischen den Mieterwechseln entstehen kaum Leerstandsperioden, meist sogar gar keine. Daraus ergeben sich schwankungsarme und planbare Mieterträge”, erklärt Klingler.
Seit Mitte dieses Jahres sind die Angebotsmieten in München, Hamburg und Köln allerdings erstmals moderat gesunken. Dreyer: „Wir gehen jedoch nicht von einer Trendumkehr mit sinkenden Mietniveaus aus. Allerdings erwarten wir im Bereich der Spitzenmieten, ähnlich der Entwicklung der Kaufpreise, eine Plateaubildung.“
Aufgrund von weiterer Neubautätigkeit beziehungsweise Fertigstellungen und einer damit einhergehenden Qualitätsverbesserung der Mietflächen sei jedoch von weiter steigenden Durchschnittsmieten auszugehen.
Je Objekt werden 10 bis 50 Millionen Euro investiert, die zu 30 bis 40 Prozent aus Fremdkapital aufgebracht werden sollen. Aktuell liegt der Darlehensanteil bei 16 Prozent und soll im Rahmen weiterer Objektzukäufe Stück für Stück erhöht werden.
Qualität, Größe, Lage, Anbindung und Nebenkosten als Auswahlkriterien
Bei der Auswahl sind neben der Bauqualität, effektiven Grundrissen und Wohnungsgrößen insbesondere eine gute Mikrolage sowie eine gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung von Bedeutung.
„Immer wichtiger wird künftig auch die zweite Miete, die Nebenkosten, weshalb wir vor allem auch auf eine energieeffiziente Bauweise achten“, so Fondsmanager Dreyer. So können die Wohnkosten des Mieters gesenkt und eine höhere Grundmiete erzielt werden
„Wir gehen sowohl mit einem Top-down- als auch mit einem Bottom-up-Ansatz an den Markt, treffen Entscheidungen stets im Team und nutzen dafür unser eigenes Research. Wir vertrauen unseren deutschen Immobilienexperten, wenn es darum geht, geeignete Projekte auszuwählen“, ergänzt Klingler.
Fabian Klingler ist Mitglied des Vorstands der Aberdeen Asset Management Deutschland AG und leitet das deutsche Immobilien-Team seit 2010. Das Team hat in den vergangenen drei Jahren ein Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro im Rahmen von rund 50 Einzeltransaktionen umgesetzt. „Wir waren einer der Ersten mit einem Immobilien- Spezialfonds, der sich auf Wohnimmobilienprojekte und Neubauten spezialisiert hat“, so Klingler.