Neue Nutzungskonzepte Wie gemischt genutzte Immobilien das Mietrecht verändern

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Auch bei der Planung von baulichen Vorhaben im Baugenehmigungsverfahren müssen die Schwierigkeiten des modernen Stadtbilds bewältigt werden. Die Durchmischung verschiedener Nutzungen macht beispielsweise ein detailliertes und nachhaltiges Lärmschutzkonzept unerlässlich. Dies führt in der Regel zu Beschränkungen der Betriebs- bzw. Öffnungszeiten, zu konkreten Anforderungen an zulässige Emissionen und zu Schallschutzmaßnahmen für die Wohnräume. Zunehmend ist auch die Entwicklung alternativer Verkehrskonzepte gefordert, um teure Stellplätze zu vermeiden. Diese Risiken und Chancen gilt es zu erkennen und durch geschicktes Zusammenspiel von baulicher Planung und Vermietung zu lösen.

Der klassische Standardmietvertrag, egal ob für Gewerbe oder Wohnen, kann diesen Anforderungen nicht gerecht werden. Urbane Trends verlangen es, an Stellschrauben zu drehen, die über die vergangenen Jahre hinweg wenig Beachtung gefunden haben. Mehr als bisher ist hierzu ein Problembewusstsein für öffentlich-rechtliche Belange in Kombination mit einer sicheren Mietvertragsgestaltung erforderlich.

Hierzu zwei Beispiele: Der Umfang des Nutzungsrechts des Mieters wird durch den Mietzweck festgelegt. Möchte der Mieter eine gewisse Flexibilität, um sich an hybride Nutzungskonzepte anpassen zu können, wäre die vermeintlich naheliegende Lösung, den Mietzweck möglichst weit zu fassen – ein Fehler, der gravierende rechtliche, steuerliche und letztlich finanzielle Folgen haben kann. Deshalb empfiehlt sich eine Vertragsgestaltung mit Augenmaß. Nur dort, wo die Baugenehmigung eine Umnutzung zulässt, kann dem Mieter – soweit aus steuerlicher Sicht oder wegen des Konkurrenzschutzes anderer Mieter nichts dagegen spricht – die Möglichkeit zur Umnutzung gewährt werden.

Dort wo für die Umnutzung eine Änderung der Baugenehmigung oder sogar des Bebauungsplans notwendig ist, muss das Risiko, dass eine solche Änderung versagt oder nur unter aufwendigen Änderungen genehmigt wird, gesehen und Gegenstand einer interessengerechten Regelung im Mietvertrag werden. Eine der Parteien muss am Ende des Tages das Genehmigungsrisiko tragen. Ohne Regelung ist dies oft ungewollt der Vermieter.

Enthält die Baugenehmigung Beschränkungen, beispielsweise der Betriebs- beziehungsweise Anlieferungszeiten, sollten diese dem Mieter gegenüber nicht nur offengelegt, sondern an ihn in der Mietvertragsurkunde als Beschränkung seines Rechts zur Nutzung des Mietgegenstands weitergegeben werden. Ansonsten kann der Mieter, dem mietvertraglich erlaubt wird, sein Geschäft für Kunden auch außerhalb der durch die Behörde festgesetzten Öffnungszeiten zu betreiben oder auch außerhalb festgesetzter Anlieferungszeiten beliefern zu lassen, bei Untersagung durch die Behörde die Miete reduzieren oder schlimmstenfalls kündigen.


Über die Autoren:

Anna Gaßner berät seit 2015 Mandanten bei der Gestaltung und Abwicklung von Immobilientransaktionen und -finanzierungen mit Fokus auf den Bereich Kauf-, Finanzierungs-, Grundstücks- und Mietrecht. Zu ihren Mandanten zählen institutionelle Anleger wie Immobilienfonds, Banken und Versicherer, Privatinvestoren ebenso wie Projektentwickler.

Ulrich Loetz ist seit 2013 als Rechtsanwalt tätig und auf öffentliches Baurecht, Umweltrecht sowie Energierecht spezialisiert. Er berät regelmäßig Mandanten bei der Projektentwicklung und im Rahmen von Transaktionen. Seit 2017 ist Loetz zudem als Lehrbeauftragter an der Hochschule Biberach für Energierecht tätig.

Dr. Marina Schäuble hat sich seit ihrer Anwaltszulassung 2015 auf die Bereiche Immobilientransaktionen und Vermietung spezialisiert und begleitet seitdem Käufer- oder Verkäuferseite bei Asset und Share Deals – angefangen von der Vertragsgestaltung auch im Rahmen von komplexen Deal-Strukturen über die Koordination und Prüfung im Rahmen der Legal Due Diligence bis hin zur Abwicklung der jeweiligen Verträge.

Am 15. November 2018 halten die Gastautoren in München eine Schulung zum Thema ab.