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Union Investment Real Estate
Michael Bütter, CEO Union Investment Real Estate:
Die Stimmung im Immobilienbereich ist, vorsichtig ausgedrückt, verhalten. Wie blicken Sie auf den Markt der Gewerbeimmobilien in den nächsten drei Jahren?
Die Immobilienmärkte bewegen sich derzeit in keinem leichten Fahrwasser. Auslöser der aktuell angespannten Situation ist jedoch nicht die Immobilie selbst oder eine sinkende Bedeutung der Anlageklasse. Der höchste Zinsanstieg seit 60 Jahren hat in Kombination mit dem Angriffskrieg gegen die Ukraine und der hohen Inflation den langjährigen Aufwärtstrend auf dem Immobilienmarkt gestoppt. Seitdem entwickeln sich Transaktions- und Mietmarkt in verschiedene Richtungen: Zurückhaltende Investoren und sinkende Preise stehen einer stabilen Nutzernachfrage und in vielen Segmenten steigenden Mieten gegenüber.
Das Transaktionsgeschehen dürfte sich voraussichtlich ab dem dritten Quartal dieses Jahres etwas beleben, wenn sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wieder annähern und die aktuelle Preisfindungsphase langsam ausläuft. Da die Finanzierungskosten bereits wieder rückläufig sind, dürfte dann auch der Anstieg der Anfangsrenditen weitgehend abgeschlossen sein.
Welche Möglichkeiten gibt es für Büroimmobilien, um attraktiv zu sein? Stichwort „New Work“?
Hochwertige Büroflächen mit guter Infrastruktur bleiben auch künftig stark nachgefragt. Das Büro ist alles andere als ein Auslaufmodell. Die Abschwächung der Konjunktur wird den Druck zur Rückkehr aus dem Homeoffice signifikant erhöhen. Laut einer aktuellen Umfrage des Immobiliendienstleisters JLL fordern weltweit 87 Prozent der Unternehmen die Rückkehr ihrer Mitarbeitenden ins Büro. Es ist zu Repräsentationszwecken, zum Austausch innerhalb der Organisation oder im War for Talents unabdingbar.
Allerdings haben sich die Ansprüche verändert: Gefragt sind qualitativ hochwertige Büroflächen, die der neuen Normalität mit Homeoffice und Fachkräftemangel gerecht werden. Flexibilität und Nachhaltigkeit stehen dabei ganz oben auf der Agenda. Wichtig sind außerdem eine zentrale Lage und moderne Technik.
Welche anderen Trends sehen Sie auf dem Immobilienmarkt?
Generell ist derzeit eine Zweiteilung des Marktes zu beobachten: Das Segment der qualitativ hochwertigen, ESG-konformen Immobilien weist eine hohe Stabilität auf. Bei attraktiven Objekten in nachgefragten zentralen Lagen sind Nutzer unverändert bereit, auch ansteigende Mieten zu zahlen. Außerhalb des Spitzensegments und bei älteren Immobilien mit Modernisierungsbedarf wird die Vermietung voraussichtlich schwieriger, was sich in längeren Vermarktungszeiten und höheren Leerstandsquoten in diesem Segment widerspiegeln wird und deshalb auch in niedrigeren Renditen. Entsprechend werden Objekte außerhalb des Spitzensegments einen stärkeren Abwertungsdruck erfahren.
Wie wollen Sie Ihre Immobilienfonds zukünftig ausrichten? Wird es hier Veränderungen geben, zum Beispiel durch andere Schwerpunkte?
Um die Resilienz unseres hochwertigen Bestandsportfolios noch weiter zu stärken, bauen wir über selektive Verkäufe, wie wir sie zuletzt in Wien, Zürich oder Singapur realisiert haben, Liquiditätspuffer auf. So können wir bei entsprechenden Marktchancen zur weiteren Portfoliodiversifizierung in resiliente Nutzungsarten wie Logistik, Hotel und Nahversorgung sowie in kleinere Objektgrößen investieren. Bei entsprechenden Marktgelegenheiten planen wir auch wieder in den Überseemärkten, speziell in Asien-Pazifik, in nachhaltig wertstabile Objekte zu investieren.
Besondere Performance-Potenziale wollen wir künftig auch verstärkt in den eigenen, rund 500 Objekte umfassenden Immobilienbeständen heben. Hierfür wurde unter anderem die Value-Add-Strategie auch auf den Eigenbestand ausgeweitet. Diese beinhaltet beispielsweise verstärkte Eigenentwicklungen inklusive der gezielten Transformation von Objekten.