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LLB Liechtensteinische Landesbank
Louis Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Immo:
Die Stimmung im Immobilienbereich ist, vorsichtig ausgedrückt, verhalten. Wie blicken Sie auf den Markt der Gewerbeimmobilien in den nächsten drei Jahren?
Die von den Notenbanken in beispielloser Weise angehobenen Geldmarktzinsen, hohe Inflationsraten, eine restriktive Kreditpolitik von Geschäftsbanken sowie regulatorische Beschränkungen wie beispielsweise die KIM-VO haben das Interesse für Immobilieninvestitionen deutlich reduziert.
Doch die Nacht ist am schwärzesten kurz vor der Morgenröte: Der Zinsanhebungszyklus ist nicht nur an seinem Ende angekommen, es gibt bereits klare Aussagen, dass spätestens im dritten Quartal 2024 die Leitzinsen wieder fallen werden. Am langen Ende sind die Erwartungen sinkender Zinsen schon seit geraumer Zeit eingepreist, langfristig fixe Finanzierungen sind derzeit circa 135 Basispunkte günstiger als Kredite mit kurzfristig variablen Zinsen. Dies führt dazu, dass sich das Transaktionsgeschehen in den letzten Wochen deutlich beschleunigt hat. Mieteinnahmen erhöhen sich – aufgrund indexierter Verträge – derzeit deutlich. Die zurückgehenden Zinsen werden wieder zu rückläufige Kapitalisierungszinssätzen und damit steigenden Immobilienwerten führen.
Voraussetzung ist natürlich, in den richtigen Segmenten des Gewerbeimmobilienmarktes investiert zu sein. Zu den Gewinnern werden Büros mit öffentlichen Mietern, Fachmarktcenter (Nahversorgungscenter) mit Lebensmittelanker, Logistik und betreutes Wohnen wie beispielsweise Seniorenwohnen zählen.
Aber auch privat genutzte Wohnungen werden renditemäßig wieder mehr als interessant: Der Wohnungsneubau ist in den letzten 1,5 Jahren praktisch zum Erliegen gekommen, es drängen aber immer mehr Personen in den Mietenmarkt. Folgen sind eine kommende Wohnungsknappheit und steigende Mieten. Insofern könnte – rückblickend betrachtet – das Jahr 2024 zum idealen Einstiegsjahr für Immobilieninvestitionen werden.
Welche Möglichkeiten gibt es für Büroimmobilien, um attraktiv zu sein? Stichwort „New Work“?
Der privat genutzte Büroraum ist rückläufig aufgrund von stetig steigenden räumlich und zeitlich unabhängigen Arbeitsmodellen; Home-Office ist gekommen, um zu bleiben. Andererseits ist nach wie vor ein Fachkräftemangel zu beklagen und Unternehmen müssen sich als attraktiver Arbeitsgeber präsentieren. Dazu zählt auch ein den heutigen Anforderungen entsprechender Bürostandort. Die reinen Arbeitsflächen gehen zurück – Stichwort shared desks –, Kommunikationsräume für den formellen und informellen Austausch gewinnen an Bedeutung.
Eine sichere Bank sind nach wie vor Vermietungen an die öffentliche Hand. Neben der hohen Mieterbonität sind hier auch die Langfristigkeit von Verträgen sowie die hohe Standorttreue hervorzuheben.
Welche anderen Trends sehen Sie auf dem Immobilienmarkt?
Betreute Wohnformen haben in Pandemiezeiten deutlich an Bedeutung gewonnen. Die weiter steigenden Lebenserwartung und der Wunsch, lange eigenverantwortlich zu bleiben, aber doch bei Bedarf Unterstützungen in Anspruch nehmen zu können, werden die Nachfrage nach derartigen Immobilienkonzepten weiter beleben.
Innerstädtische Last-Mile-Logistikcenter werden aufgrund weiter steigender Online-Umsätze nachgefragt werden. Und dann wären noch Hotelimmobilien zu nennen: Diese zählen schon jetzt zu den klaren Gewinnern am Immobilienmarkt nach den Reisebeschränkungen in den Pandemiejahren.
Der Klimawandel mit steigenden Temperaturen und kriegerische Auseinandersetzungen in ehemals beliebten Feriendestinationen werden eine Renaissance der „Sommerfrische“ in Zentraleuropa und damit einen steigenden Bedarf an erstklassigen Ferienhotels beispielsweise in Österreich und Deutschland mit sich bringen.
Wie wollen Sie Ihre Immobilienfonds zukünftig ausrichten? Wird es hier Veränderungen geben, zum Beispiel durch andere Schwerpunkte?
Die Schwerpunkte mit Büroimmobilien mit öffentlichen Mietern, Nahversorgungscentern, Logistik und gewerblichen Wohnformen wie Hotels und betreutem Wohnen werden im Wesentlichen bestehen bleiben.
Verstärkt in den Fokus rückt das Thema Nachhaltigkeit. Unsere letzten Investitionen zeichnen sich durch eine EU-Taxonomie-Konformität, hohe Energieeffizienz und state-of-the-art Gebäude-Zertifizierungen wie beispielsweise DGNB oder ÖGNI aus. Zwei unserer Spezialfonds sind bereits gemäß Artikel 8 der Eu-Offenlegungsverordnung zertifiziert; mittelfristig streben wir dies auch für unsere Publikumsfonds an.