Die Babyboomer-Generation nähert sich dem Rentenalter – eine demografische Entwicklung, die den deutschen Mittelstand vor große Herausforderungen stellt. Allein für die Jahre 2024 und 2025 streben 215.000 Unternehmen eine Nachfolgeregelung an, so das aktuelle „Nachfolge-Monitoring Mittelstand“ von KfW Research. Für viele übernahmewillige Nachfolger bringt das erhebliche finanzielle Herausforderungen mit sich.
Häufig müssen die bisherigen Eigentümer ausbezahlt, Investitionen getätigt oder anderweitig Kapital aufgebracht werden. Was vielen Familienunternehmen dabei nicht bewusst ist: In den eigenen Unternehmensimmobilien schlummern stille Reserven, die sich durch Immobilienleasing aktivieren lassen – ohne den Standort aufzugeben oder die Kontrolle über das Objekt zu verlieren.
Immobilienleasing funktioniert bei Betriebsübergaben in der Regel über das sogenannte Sale-and-Lease-Back-Prinzip. Dabei verkauft das Unternehmen seine selbstgenutzte Gewerbeimmobilie – egal ob Produktions-, Büro-, Handels- oder Logistikflächen oder auch Sozialimmobilien – an eine vom Leasinggeber eigens gegründete Objektgesellschaft. Diese finanziert den Erwerb über langfristiges Fremdkapital von Banken. Über die Dauer des Leasingvertrags von meist 15 bis 20 Jahren zahlt das Unternehmen konstante Leasingraten, die im Gegensatz zu klassischen Indexmieten nicht von der Inflation beeinflusst werden. Diese Struktur bietet Planbarkeit, schont die Liquidität und ermöglicht gleichzeitig, Kapital freizusetzen, das bislang im Anlagevermögen gebunden war.
Unternehmensnachfolger zahlen die Leasingraten
Gerade in Nachfolgesituationen ist dieses Kapital ein Hebel. Wird eine Unternehmensimmobilie im Rahmen eines Immobilienleasings veräußert, kann der Verkaufserlös dem Unternehmen oder direkt den neuen Eigentümern zugeführt werden. In der Praxis bedeutet das: Die Käufer – egal ob Familienmitglieder, Mitarbeitende oder externe Investoren – können den Erlös verwenden, um die bisherigen Eigentümer auszuzahlen. Sie lassen den bisherigen Unternehmern das Kapital über eine Gewinnausschüttung oder eine Kapitalherabsetzung zukommen.
Nach diesem Liquiditätsfluss können die alten Unternehmer Gesellschaftsanteile an die neuen abgeben. Die neuen Unternehmer tragen über die Laufzeit des Leasingvertrags die Leasingraten, die das operative Unternehmen aus dem laufenden Gewinn bedient. Auf diese Weise ist keine klassische Fremdfinanzierung nötig, die unter den aktuellen Kreditbedingungen schwer zu bekommen sein könnte.
Trennung von Betrieb und Immobilie
Darüber hinaus erlaubt Immobilienleasing eine Trennung von Betrieb und Immobilie, was insbesondere in Fällen von Vorteil ist, in denen Investoren oder Käufer kein Interesse am Immobilienbesitz haben. Das ist häufig bei Betreiberimmobilien wie Pflegeheimen der Fall, bei denen größere Betreiberunternehmen gezielt nur das operative Geschäft übernehmen möchten. Hier reduziert sich durch das Leasingmodell auch der Kaufpreis, weil die Immobilie nicht Bestandteil des Deals ist.
Ein weiterer Aspekt ist die Möglichkeit, mit dem durch Immobilienleasing freigesetzten Kapital neue Investitionen anzustoßen. Junge Unternehmergenerationen wollen häufig modernisieren, expandieren oder Nachhaltigkeitsmaßnahmen umsetzen. Gerade in einer Zeit steigender Kosten und verschärfter ESG-Anforderungen kan die eigene Liquidität ein Vorteil sein. Immobilienleasing bietet im besten Fall sofortige finanzielle Handlungsfreiheit und schont durch die typischerweise niedrige Belastung auch die laufende Unternehmensbilanz.
Kontrolle über Immobilie bleibt erhalten
Ein zentraler Vorteil des Immobilienleasings ist die vertraglich geregelte Rückkaufoption am Ende der Leasinglaufzeit. In der Praxis wird dieses Recht fast immer wahrgenommen, da der Rückkaufwert, der dem Restbuchwert entspricht, in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. Dadurch behalten Unternehmen langfristig die Kontrolle über ihre Immobilien und verhindern, dass strategisch wichtige Standorte an Dritte veräußert werden.
Auch bilanzielle und steuerliche Vorteile spielen eine Rolle. Unternehmen, die nach dem HGB bilanzieren, können durch die Leasingstruktur die Immobilie aus der Bilanz nehmen, wodurch sich ihre Eigenkapitalquote verbessert – ein entscheidender Faktor für das Unternehmensrating und für zukünftige Finanzierungskonditionen. Zudem lassen sich über Immobilienleasing stille Reserven steuerlich gestreckt realisieren, was eine klassische Veräußerung so nicht leisten könnte. Für Unternehmen, die nach IFRS bilanzieren, wirkt sich Leasing nicht negativ auf das Finanzergebnis (EBIT) aus, da Leasingraten anders als klassische Mietverträge bilanziert werden.
Damit die Kosten für die Objektgesellschaft und wegen der laufenden Leasinggebühren in einem sinnvollen Verhältnis zum Nutzen stehen, eignet sich Immobilienleasing ab einem Immobilienwert von gut zehn Millionen Euro beziehungsweise für Mittelständler ab einem Jahresumsatz von rund 100 Millionen Euro.
In der Summe kann Immobilienleasing ein wirkungsvolles Instrument sein, um Unternehmensnachfolgen finanziell abzusichern und gleichzeitig strategische Flexibilität zu wahren. Für viele Familienunternehmen ist es die Möglichkeit, das eigene Lebenswerk in neue Hände zu übergeben – strukturiert, gerecht und zukunftsgerichtet. Die Immobilie wird dabei nicht zur Last, sondern zum Schlüssel einer erfolgreichen Übergabe.
Über die Autoren:
Klaus Busch ist seit Dezember 2014 Geschäftsführer der CoRE Solutions GmbH und verantwortet in dieser Funktion das Geschäft mit objekt-/projektbezogenen Finanzierungen von Assets in Objektgesellschaftsstrukturen.
Marcus Bender ist seit 2014 bei der CoRE Solutions GmbH und verantwortet dort seit September 2019 als Geschäftsführer den Bereich „Marktfolge“ mit den Sparten Projektmanagement, Risikomanagement/Rechnungswesen sowie Revision/Recht.