Nach Jahren des Booms LBBW erwartet Preisrückgang bei Gewerbeimmobilien

Hauptsitz der Landesbank Baden-Württemberg in Stuttgart bei Nacht | © Frank Kleinbach

Hauptsitz der Landesbank Baden-Württemberg in Stuttgart bei Nacht Foto: Frank Kleinbach

Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien steht nach einem Jahrzehnt stetigen Wachstums vor einer seitwärts bis leicht abwärts gerichtete Kursentwicklung. Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) spricht von einer „gesunden Konsolidierung“ und geht davon aus, dass sich der jahrelange deutliche Preisanstieg bei den Büroimmobilien in diesem Jahr verlangsamen und im kommenden Jahr ersten Rückgängen Platz machen könnte.

„Bei den Büroimmobilien ging es jahrelang immer nur nach oben. Im kommenden Jahr gibt es noch keinen Wetterumschwung, aber eine leichte Brise wird für Abkühlung sorgen“, urteilt Immobilien-Analyst Martin Güth und verweist zur Begründung auf die Konjunkturabkühlung. Die Nachfrage war einige Jahre stärker als es die Wirtschaftsentwicklung hätte erwarten lassen. Deutsche Immobilien dürften bald aber im internationalen Vergleich als weniger interessant wahrgenommen werden, von deutschen wie auch internationalen Investoren“.

Leerstände in den Büros sinken nicht weiter

In den vergangenen Jahren seien die Preise für Büro deutlich stärker gestiegen, als es beispielsweise die Leerstandsquote erklären könnte, urteilt Analyst Güth: „Insbesondere die Auswirkungen der äußerst expansiven Geldpolitik der EZB dürfte hierin zum Ausdruck kommen.“ Die Zahl der im Dienstleistungssektor Beschäftigten ist laut LBBW zwar beständig gestiegen und hat jahrelang zu einem wachsenden Bedarf an Büroflächen geführt. Zuletzt habe der Beschäftigungsaufbau in vielen Branchen aber spürbar nachgelassen. „Angesichts der durchwachsenen Konjunktur-Perspektive dürfte dieser Trend anhalten und dazu beitragen, die Knappheit an Bürofläche zu entschärfen.“ Zudem baue die stark ausgelastete Bauindustrie ihre Kapazitäten weiter aus.

Vor allem in den begehrten Lagen der Metropolen sind die Kaufpreise laut LBBW im vergangenen Jahrzehnt immer schneller gestiegen, während die Büromieten dieser Entwicklung hinterherhinkten. Dies hat Güths Berechnung zufolge zu einem spürbaren Rückgang der Mietrenditen geführt. Im Vergleich zu den Anleiheinvestoren stünden Immobilienanleger im herrschenden Niedrigzinsumfeld jedoch noch immer besser da. Eine unattraktive Anlageform werde die Immobilie daher noch lange nicht.

Netto-Anfangsrenditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien (Core-Objekte), Angaben in Prozent; Quelle: Deutsche Bundesbank, Bulwiengesa, LBBW Research
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Ein Vergleich der Mietrenditen mit den Renditen langlaufender Anleihen liegt auf der Hand. Doch es ist ein Vergleich von Äpfeln mit Birnen, wie die LBBW betont. So dürfte das Risiko ausbleibender Zinszahlungen bei Bundesanleihen deutlich geringer sein als das Risiko ausbleibender Mieteinkünfte im Falle von Immobilien.