Unsere Überschrift dürfte bei vielen Lesern wahrscheinlich negative Erinnerungen an die dunklen Tage von 2007 und 2008 hervorrufen. Manche werden sich teils amüsiert, teils schockiert an Anekdoten aus Michael Lewis‘ Bestseller „The Big Short“ erinnern, nicht zuletzt an die damaligen „Ninja-Kredite“. No Income, no Job, no Assets.
Anekdoten, wie dievon Ben Bernanke, dem ehemaligen Vorsitzenden der US-Notenbank, werden kaum erzählt. Dieser hatte im Jahr 2014 versucht, seinen Hypothekenkredit abzulösen, um eine niedrigere Finanzierungsrate zu erhalten. Bernanke hatte die Federal Reserve verlassen, also seinen Arbeitgeber gewechselt und wollte gleichzeitig eine nicht unerhebliche Kreditsumme refinanzieren. Damit wurde er in den Augen des Systems zu einem erhöhten Kreditrisiko.
2017 ist anders als 2007
Anekdoten wie diese sind nur ein Aspekt, der veranschaulicht, dass der Hypothekenmarkt in den USA sich nachhaltig zum Positiven geändert hat. Und es gibt noch zahlreiche weitere Argumente, die für einen neuen Blick auf amerikanische hypothekenbesicherte Anleihen sprechen. Schließlich haben viele Anleger in den vergangenen Jahren auch wieder in Finanzunternehmen investiert, die damals ebenfalls im Epizentrum der Krise standen. Heute erhalten sowohl Aktien als auch Anleihen von Finanzwerten wieder Einzug ins Portfolio.
Was sind die Unterschiede zwischen der Situation heute und in den Jahren rund um 2008? Damals zogen die Wohnimmobilienpreise rasant an, und viele Kreditgeber setzten auf immer weiter steigende Preise. Auch heute steigen die Immobilienpreise, allerdings deutlich weniger rasant und getrieben durch eine Angebotsknappheit. Ein Überangebot durch Spekulationsobjekte wie in den 2000er Jahren ist nicht abzusehen.
Wichtig ist und bleibt, dass die Marktbedingungen positiv sind. Der von der National Association of Realtors (NAR) berechnete Housing Affordability Index zur Erfassung der Bezahlbarkeit von Wohnimmobilien ist auf einem höheren Stand als in jedem einzelnen Jahr zwischen 1995 und 2008. Während Hypothekennehmer im Jahr 2006 noch durchschnittlich rund 25 Prozent ihres Einkommens für die Rückzahlungsraten von Immobilienkrediten aufwenden mussten, liegt der Durchschnitt heute knapp unter 18 Prozent.
Das sollte nicht verwundern bei der hohen Beschäftigungsquote in den USA sowie den historisch niedrigen Hypothekenzinsen. Und der Ausblick für 2018 sieht angesichts einer soliden Wirtschaftsprognose und einer sehr graduellen Anpassung der Geldpolitik weiterhin positiv aus.
2007 wurden mehrere rote Flaggen übersehen
Der Zugang zur Wohnimmobilienfinanzierung ist zudem weiterhin strikt. Zum einen hat sich ein Großteil der Geschäftsbanken aus diesem Sektor verabschiedet. Insbesondere diese waren es, die den Subprime-Hypothekennehmern in den Jahren bis zur Finanzkrise Zugang zur Immobilienfinanzierung verschafften.
Denn diese Kreditnehmer qualifizierten sich nicht für die Kredite der öffentlichen Hypothekenbanken, Fannie Mae und Freddie Mac. Oftmals wiesen die zu finanzierenden Immobilienkredite nämlich nicht nur eine, sondern mehrere rote Flaggen auf. Die Kreditsummen waren nicht angemessen und gleichzeitig der Schulden-Einkommens-Quotient hoch beziehungsweise die Kreditnehmerbonität niedrig. Die damit verbundenen Hypothekenkredite wurden wiederum in Anleihen, den Retail Mortgage-Backed Securities, kurz RMBS, gebündelt. Die Konsequenzen aus dem Platzen dieser entstandenen Blase im Jahr 2008 sind hinlänglich bekannt.