Auch die Demographie spricht für ein Wachstum des Marktes für Immobilienverrentungen. Eine steigende Zahl von Senioren sind zwar finanziell abgesichert, sind aber noch aktiv, haben Konsumwünsche und wollen ihre Familie finanziell unterstützen. Statt eines ruhigen Lebensabends ist immer öfter ein aktiver Lebensstil auch im hohen Alter die Realität.
Ein weiterer wichtiger Faktor für das erwartete Marktwachstum ist die Investorenseite. Vor allem die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Top-Lagen ist in Zeiten zunehmender Nutzung von Home-Office trotz hoher Grundstückspreise weiter gestiegen. Die Preise für Wohnimmobilien in den deutschen Großstädten haben sich in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt und der Trend hält weiter an. Die Gründe sind hoher Zuzug in die Ballungsräume und gleichzeitig geringer Neubau aufgrund knapper Flächen – und jüngst auch Engpässen bei den erforderlichen Rohstoffen. Dementsprechend schwierig ist für Investoren der Marktzugang zu attraktiven Objekten.
Historisch gesehen steigen Immobilienpreise mindestens im selben Maße wie die Inflationsrate
Genau hier können die verschiedenen Formen der Immobilienverrentung für Investoren ein passendes Vehikel bieten. Auf diese Weise ist es möglich, in Wohnimmobilien zu investieren, die noch gar nicht am Markt angeboten werden. Ein Wettbieten mit der Gefahr, überhöhte Preise zu bezahlen, ist nahezu ausgeschlossen. Da die bisherigen Eigentümer mietfrei in ihrer Immobilie wohnen bleiben, spielen politische Unwägbarkeiten wie Mietendeckel oder Mietpreisbremse für Investoren beispielsweise in Nießbrauch-Immobilien keine Rolle. Auch die laufenden Kosten und Ausgaben für Instandhaltung bleiben in der Regel beim bisherigen Eigentümer – ein weiterer Vorteil für Investoren.
Nach unserer Einschätzung sind Nießbrauchkonzepte aus Investorensicht interessant, da sie die Immobilie mit einem Sicherheitspuffer kaufen. Der Mietwert für die voraussichtliche unentgeltliche Nutzung durch den bisherigen Eigentümer wird vom Marktwert in Abzug gebracht. Der Verkäufer kann die Immobilie weiter bewohnen oder sie vermieten. Dadurch ergeben sich zwei potentielle Renditetreiber: Historisch gesehen steigen Immobilienpreise mindestens im selben Maße wie die Inflationsrate, damit ist langfristig der Kapitalerhalt gesichert. Gleichzeitig schmilzt der Nießbrauchwert ab, dadurch besteht eine weitere Möglichkeit einer attraktiven Rendite.
Aufgrund unserer Markterfahrung können wir zeigen, dass sich mit einem gestreuten Portfolio mit Nießbrauch-Investitionskonzepten im Basisszenario ein Return on Investment (ROI) von 6,25 Prozent erzielen lassen kann. Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen besteht hier nicht die Gefahr, dass steigende Inflationsraten die Renditeaussichten schmälern. Es besteht zudem die Möglichkeit, über eine Spezial-AIF mit einer Investition gleich in ein gestreutes Portfolio an Nießbrauch-Immobilien zu investieren. Damit bietet sich die Chance auf langfristig planbare Kapitalrückflüsse aus der werthaltigen Assetklasse Wohnimmobilien, die nur wenig mit anderen Anlageklassen wie Aktien, Renten oder Rohstoffen korreliert ist.
Über den Autor:
Michael Rau ist seit 2019 als Geschäftsführer der HPR Capital Management in München tätig und verantwortlich für die Strukturierung und Konzeptentwicklung für Investoren, sowie für die innere Organisation der HPR-Gruppe. Rau verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung im Projekt- und Produktgeschäft sowie bei Fusionen und Übernahmen. Unter anderem war Rau Geschäftsführer der VOITH Industrial Services Qatar WLL und Geschäftsführer der SÜD-Chemie Qatar WLL.