Mezzanine-Kapital Was Anleger bei Club Deals beachten sollten

Lars Slomka (l.) ist Vorstand des unabhängigen Vermögensverwalters Hansen & Heinrich, Manuel Köppel ist Finanzvorstand der BF.direkt, einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten für Wohn- und Gewerbeimmobilien-Projekte

Lars Slomka (l.) ist Vorstand des unabhängigen Vermögensverwalters Hansen & Heinrich, Manuel Köppel ist Finanzvorstand der BF.direkt, einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten für Wohn- und Gewerbeimmobilien-Projekte

Der Wohnungsbau erlebt einen regelrechten Boom. Laut Analysehaus Bulwiengesa werden derzeit allein in den sieben größten deutschen Städten rund 17 Millionen Quadratmeter Wohnfläche entwickelt. Diese enorme Bautätigkeit benötigt große Mengen an Investitionskapital – eine Chance für private Investoren.

Denn Banken und Bauunternehmen allein können die hohen Baukosten nicht stemmen. Erstere finanzieren in der Regel rund 70 Prozent der Projektkosten. Die Projektentwickler, die ihr Eigenkapital meist auf mehrere parallel laufende Projekte verteilen müssen, stellen in der Regel bis zu 10 Prozent. Es fehlen also oftmals rund 20 Prozent. Eine Lücke, die mit Mezzanine-Kapital aufgefüllt werden kann.

Der Mezzanine-Kapitalgeber trägt ein höheres Risiko als die Bank, da er gegenüber dieser im Nachrang ist. Im Gegenzug erhält er eine deutlich höhere Verzinsung – je nach Ausgestaltung momentan zwischen 8 und 15 Prozent.Typisch für Mezzanine-Kapital ist die kurze Laufzeit von 18 bis 24 Monaten, die ungefähr der Entwicklungs- oder Bauzeit entspricht.

Die Investition in eine Projektentwicklung birgt allerdings auch eine Reihe von Risiken. Das Projektentwicklungsgeschäft ist komplex: Probleme können etwa Bauverzögerungen oder unvorhergesehene Mehrkosten sein.

Daher sollten Privatpersonen diese Form des Investments in Eigenregie nur wählen, wenn sie das Geschäft gut kennen, die Risiken beurteilen können und notfalls über eigenes Knowhow und eigene Ressourcen verfügen. Für andere Investoren bietet sich der Weg über Club Deals, die durch professionelle Dienstleister betreut werden.

Schritt für Schritt:
Mezzanine-Investments im Zeitablauf

Mezzanine-Investments im Zeitablauf
Mezzanine-Kapital kann die Lücke zwischen Baufinanzierung und Eigenkapital der Projektentwickler füllen. Der Weg zu IRR-Rendite (Internal Rate of Return) von 9 bis 15 Prozent. Mezzanine-Kapital beschreibt Finanzierungsarten, die eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital darstellen. Der Begriff kommt aus dem Italienischen: Mezzo heißt halb Quelle: BF.direkt, eigene Darstellung
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Bei der Strukturierung eines Club Deals ist von entscheidender Bedeutung, gleichgerichtete Interessen zwischen den Mezzanine-Kapitalgebern und dem Projektentwickler herzustellen. Daher muss die Struktur so gestaltet werden, dass Letzterer mit ins Risiko geht und nicht Bank und Mezzanine-Kapitalgeber letztlich das gesamte Risiko tragen.

Dies wird idealerweise über eine Eigenkapitalbeteiligung des Projektentwicklers von 10 oder 15 Prozent erreicht. Alternativ kann eine Haftungsübernahme in Form einer Bürgschaft oder eines notariellen Schuldanerkenntnisses für einen Teil des Mezzanine-Kapitals den gleichen Zweck erfüllen.

Neben der Interessengleichheit ist wichtig, dass es Kontrollmechanismen und – im Falle von Problemen – Eingriffsmöglichkeiten für die Mezzanine-Investoren gibt.

In der Praxis sieht dies wie folgt aus: Die Gesellschaftsanteile an der Projektgesellschaft werden an die Mezzanine-Kapitalgeber verpfändet. Wird bei den laufenden Kontrollen während der Bauphase festgestellt, dass der Projektentwickler stark vom Plan abweicht, tritt die Pfandreife ein, und die Mezzanine-Investoren können über ihren Dienstleister selbst das Ruder in die Hand nehmen und die Projektentwicklung bis zum Abschluss steuern.