Die Wende am deutschen Immobilienmarkt ist da – allerdings fällt sie komplex aus. Das Transaktionsvolumen stieg im vierten Quartal 2024 zwar um 85 Prozent gegenüber dem Vorjahr, doch zwischen den einzelnen Asset-Klassen tun sich Welten auf.
Während Wohnportfolios (5,2 Milliarden Euro) und Industrieimmobilien (3,5 Milliarden Euro) deutliche Erholungszeichen zeigen, bleibt die Nachfrage nach Büro- (2,8 Milliarden Euro) und Einzelhandelsimmobilien (2,4 Milliarden Euro) verhalten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie von McKinsey.
„Wir beobachten auf dem Markt stark unterschiedliche Entwicklungen. Für Akteure wird es noch wichtiger, abgestimmte Strategien, Portfolien und Prozesse zu entwickeln", erklärt Philipp Schaumburg, Partner im Münchner Büro von McKinsey.
Die Preisunterschiede werden ertrangig von Standort und Qualität geprägt. Im Jahr 2024 waren die Preise für Wohngrundstücke in erstklassigen Lagen beispielsweise 3,5-mal höher als in durchschnittlichen Lagen innerhalb der Top-7-Städte Deutschlands. Ein Rekordwert im Vergleich zu einem Faktor von 2,3 im Jahr 2010.
Wer kauft und investiert aktuell?
Die aktuellen Käuferprofile offenbaren einen bemerkenswerten Trend: Institutionelle Investoren, die über ein Jahrzehnt hinweg als Nettokäufer im deutschen Immobilienmarkt agierten, wurden Ende 2024 erstmals zu Nettoverkäufern. In den vergangenen zehn Jahren hatten inländische institutionelle Investoren Nettoerwerbe in Höhe von 87 Milliarden Euro verzeichnet – dieser Trend kehrte sich nun um.
Zwischen 2015 und 2021 tätigten inländische institutionelle Immobilieneigentümer – darunter REITs und börsennotierte Wohnungsunternehmen – noch rund 14 Prozent aller Immobilienkäufe. Seit 2021 sind sie jedoch weitgehend aus dem Käufermarkt verschwunden. Die Studie prognostiziert, dass diese Akteure mittelfristig wieder verstärkt als Käufer auftreten werden, abhängig davon, ob sie die Chancen der veränderten Marktdynamik nutzen können.
Die entstandene Lücke füllen zwei Gruppen: Internationale Käufer haben mit einem Anteil von 47 Prozent der Transaktionen ein bemerkenswertes Comeback erlebt – ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Covid-19-Tiefpunkt von 32 Prozent. Gleichzeitig haben inländische private Investoren 2024 etwa 20 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausgemacht – doppelt so viel wie im historischen Durchschnitt von 10 Prozent.
Publikumsfonds unter Druck – neue Anlagevehikel im Fokus
Die Studie offenbart einen klaren Trend bei den Finanzierungsstrukturen. Traditionelle Publikumsfonds verzeichnen Nettoabflüsse von 5 Milliarden Euro zwischen Januar und November 2024. Ein Grund: Konkurrierende Produkte bieten ähnliche Renditen bei attraktiverem Risikoprofil – etwa zehnjährige Bundesanleihen mit rund 2,5 Prozent Rendite.
„Eine solche Polarisierung sehen wir auch in der Fremdkapitalfinanzierung. Banken haben ihre Kreditbedingungen verschärft, weshalb sich die Akteure zunehmend alternativen Finanzierungsquellen zuwenden – insbesondere Private Debt und Real Estate Debt Capital Markets", sagt Niklas Nolzen, Partner im Münchner Büro von McKinsey.
Fondsmanager reagieren mit steigendem Interesse an neuartigen Vehikel- und Asset-Typen wie European Long-Term Investment Funds (Eltifs) und Infrastrukturinvestitionen. Mehr als 50 Prozent der führenden Immobilien-Asset-Manager haben kürzlich Mixed-Alternatives-Fundraisings für Assets an der Schnittstelle von Immobilien und Infrastruktur durchgeführt, beispielsweise Rechenzentren.
Im Jahr 2024 wurde hierbei ein neuer Rekordwert erreicht: Das Volumen von Investitionen in Rechenzentren mit bekannten Transaktionen hatte eine Höhe von 1,9 Milliarden Euro – ein jährliches Wachstum von rund 25 Prozent seit 2015.
Intelligente Dekarbonisierung als neue Werttreiber
Während das Investitionsvolumen in „grüne Gebäude“ in Deutschland 2023 mit knapp 5 Milliarden Euro einen Tiefpunkt erreichte, bleibt intelligente Dekarbonisierung ein wichtiger Werttreiber. Die Studie zeigt, dass ein proaktiver, koordinierter Dekarbonisierungspfad im Asset Management die Investitionsausgaben um über 25 Prozent reduzieren kann.
Zusätzlich können neue Technologien die Marktchancen verbessern. Wenn Unternehmen ihre Kernprozesse digitalisieren – etwa wie sie Dokumente verarbeiten oder mit Mietern interagieren – kann generative KI die administrativen Kosten um bis zu 15 Prozent senken und die Produktivität steigern.
„Auch wenn Investitionen in grüne Gebäude zurückgehen, bleibt eine intelligente Dekarbonisierung essenziell und kann gleichzeitig zum strategischen Wettbewerbsvorteil werden“, so Nolzen. Diese Entwicklung werde auch mit Blick auf die angekündigten Infrastruktur-Programme der Bundesregierung noch relevanter werden.
Konsolidierung entlang der Wertschöpfungskette
Ein weiterer zentraler Trend: Die zunehmende Konsolidierung im Immobiliendienstleistungssektor. Das jährliche M&A-Volumen deutscher Immobiliendienstleister erreichte mit 10,9 Milliarden Euro im Jahr 2024 einen Höchstwert und entwickelt sich 2025 bisher mit 4,8 Milliarden Euro weiterhin dynamisch.