Der Mix macht uns glücklich. Wir sind nach wie vor große Büro-Investoren und finden das auch gut. Und wir glauben daran, dass gute Büros in guten Lagen, die Mitarbeitern Spaß beim Arbeiten bieten, eine Zukunft haben. Bürogebäude, die das nicht können, werden es sehr schwer haben, egal in welcher Lage. Die Gebäude, die wir anfassen und entwickeln, generieren eine große Nachfrage.
Was machen Sie, um zu wissen, was der Mieter will?
Lemke: Kommunikation ist alles. Wir fangen immer bei uns selbst an und fragen unsere jungen Kolleginnen und Kollegen. Zudem sprechen wir mit Designern, Architekten und ganz wichtig: mit unseren Mietern. Am Ende des Tages versuchen wir, so viele Eindrücke wie möglich zu sammeln. Inspiration ist sehr wichtig, bei unserem Streben eine Umgebung zu schaffen, die Business und Private Life bestmöglich miteinander verknüpfen lässt. Dafür gibt es kein Patentrezept. Designs von heute müssen in fünf bis sechs Jahren nochmal angeschaut werden. Das man eine Immobilie kauft, zehn Jahre nur Miete kassiert und nichts weiter macht, ist heute nicht mehr möglich. Geht ein Investor so vor, ist nach zehn Jahren der Mieter weg und die Immobilie alt.
Gibt es Unterschiede in Europa?
Lemke: In Großbritannien wollen viele Firmen nur noch kurz mieten, es aber für diese Zeit – von bis zu fünf Jahren – richtig schön haben. Dann lassen wir einen Designer kommen, machen den Ausbau für den Mieter. Die Mieten sind dann dementsprechend höher, aber der Mieter ist happy - auch, weil er flexibel bleibt.
Gibt es weitere Unterschiede und wie ist die Aufteilung Deutschland Europa, Global in ihrem Portfolio?
Lemke: Unser Portfolio besteht zur Hälft aus Europa, zur anderen aus Asien. Bei Büroimmobilien stellen wir fest, dass die Entwicklungen in Europa sehr gleichförmig verlaufen. Mieter wollen Flexibilität und fully-fitted Büroflächen, so dass sie schnell einziehen können. Und sie wollen kein hohes Investment in den Ausbau stecken, nehmen dafür aber eine höhere Miete in Kauf.
Und in Asien?
Lemke: Aus Asien schwappt sehr stark das Thema „End of trip facilities“ herüber. So können zum Beispiel die mit dem Rad ankommenden Mitarbeitenden ihr Fahrrad im Büro gut und sicher abstellen, im besten Fall auch laden. Zudem haben sie einen Spind, in dem sie ihre Wechselkleidung deponieren können. Es gibt eine komfortable Dusche, einen Handtuchservice und dann geht es zur Arbeit. Das wird wichtiger werden. In Australien bekommen sie ohne diesen Service kein Büro vermietet.
Für die ESG-Bewertung ist das alles auch gut…
Lemke: Das ist richtig, das S und das E kommen gut zur Geltung. Ansonsten ist in Asien alles etwas differenzierter und diverser als in Europa. Das kommt schon allein durch die Größe. Im Grundsatz haben wir aber beobachtet, dass der Trend zur Flexibilität schon länger vorhanden ist. Mietverträge sind in Asien traditionell kürzer. Australien und Singapur drei Jahre im Schnitt. China zwei bis vier Jahre. Dieser Trend kommt nach Europa. Wir sprachen ja bereits über Großbritannien: Früher waren dort Mietverträge von 25 bis 30 Jahren üblich.
Die Zinswende hatte sich schon länger angedeutet. Wann wurden Sie beim Family Office AM Alpha in München aktiv, was haben Sie konkret getan, um vorbereitet zu sein?
Lemke: Auch wenn wir uns vorbereitet haben, die Rasanz hat uns dennoch überrascht. Ich kenne niemanden, der das so erwartet hat. Eine solche Geschwindigkeit bei der Zinswende kann man nicht vorhersehen. Wie die Branche sind wir aber mit einem Leverage von 50 Prozent sehr stabil finanziert. Mit Beginn der Pandemie haben wir allerdings bestimmte Transaktionsformen zurückzufahren. Dazu gehören sogenannte Forward-Deals, bei denen beispielsweise ein Gebäude gekauft wird, das erst in drei Jahren fertig wird. Wir haben uns vor allem auf fertiggestellte Objekte fokussiert und uns ansonsten auf unseren Bestand konzentriert. Trotz aller derzeitigen Umstände: Das Produkt Immobilie ist und bleibt attraktiv.
Es soll auch Profiteure der derzeitigen Gemengelage geben, nämlich kapitalstarke Investoren. Stichwort Denominator Effekt. Sie verfügen über viel Kapital, konnten Sie bislang profitieren, weil andere Notverkäufe tätigen mussten?
Lemke: Jede Krise bietet nun auch mal auch Chancen. Und AM alpha nutzt sie. Zum einen, weil wir eigenkapitalstark sind. Zum anderen, weil wir keine Quoten haben. Bei uns ist nicht die Immobilienquote durch die Decke gegangen, weil auf der anderen Seite Aktien und Anleihen weggebrochen sind. Bei uns ist die Immobilie das Kernthema. Dazu kommt, dass es tatsächlich Notverkäufe gab. Wir kaufen derzeit fleißig ein, weil die derzeitige Situation uns entgegen kommt – sei es in London, in Paris oder in Tokio.
Im vergangenen August sagten sie: Erst fallen die Preise, dann kommen die Chancen…
Lemke: Und exakt diese ergreifen wir derzeit. Und es geht noch weiter. Innerhalb Europas gibt es ein Gefälle. Die Preise in Großbritannien passt sich tendenziell immer am schnellsten an, nach oben, aber auch nach unten. Dort bildet sich nun langsam ein Boden. Investoren kehren jetzt zurück, weil sie überzeugt sind, auf dem neuen Niveau beruhigt kaufen zu können. Niemand will zu teuer kaufen. Die Preise ziehen bereits ein bisschen an. Deutschland ist immer etwas hinterher, aber passt sich auch an. Frankreich ist da einen Schritt schneller, hier wird es nach dem Sommer noch eine Korrektur geben.
Warum hängt Deutschland hinterher?
Lemke: Hierzulande werden Immobilien einmal im Jahr bewertet. In Großbritannien passiert das mindestens einmal im Quartal. Bewegt der Markt sich, spiegelt sich das schnell im Gutachten wider. Das angelsächsische Modell heißt „Mark to market“. Das bedeutet, dass der Wert der Immobilie das ist, was der Markt mir dafür bezahlt. In Deutschland haben wir einen Verkehrswert, einen langfristigen Wert, der nicht unter besonderen Marktgegebenheiten ermittelt wird. Negative und positive Effekte, die nur temporär sind, werden in der Betrachtung ausgeklammert. Aus diesem Grund haben wir hier über einen längeren Zeitraum stabilere Marktwerte. Deshalb heißt es derzeit auch vielerorts, dass Verkäufer und Käufer um die zwei Jahre brauchen werden, um sich wieder zu finden.
Welche Vorteile hat das deutsche Modell?
Lemke: In der Finanzkrise wurden durch das rasante Abwerten Investoren dazu gebracht, schnell Immobilien verkaufen zu müssen, auch stark unter Wert. Das kann weitere Gefahren für eine Wirtschaft entfesseln. Mit dem deutschen Model kann man ruhiger schlafen, weil die Volatilität herausgenommen wird. Wertentwicklungen werden so geglättet.
Welches sind die wichtigsten Bereiche und Regionen, in denen Sie sich weiterentwickeln wollen?
Lemke: Großbritannien wird attraktiv bleiben, Frankreich ebenfalls. Deutschland muss es schaffen, die wirtschaftliche Stärke zu halten. Ich gehe davon aus und hoffe natürlich, dass das so kommen wird. Ich möchte Deutschland nicht von der Agenda nehmen, aber wir investieren vor allem in Länder, in denen es Ungleichgewichte gibt, in denen starke Korrekturen stattfinden, die wir – auf langfristiger Sicht – nicht wirklich für gerechtfertigt halten. Ein gutes Beispiel ist Schweden, wo die Bewertungen stark nach unten gehen. Wir investieren zudem gerne abseits des Mainstreams, wie jüngst in Brisbane in Australien oder in Glasgow in Schottland
Ihr Netz an Immobilien ist über die ganze Welt gespannt, wie behalten Sie den Überblick?
Lemke: Es geht nicht ohne lokale Kolleginnen und Kollegen. Wir haben überall, wo wir Immobilien besitzen, eigene Teams aufgebaut. Ansonsten wäre das nicht möglich. Selbstverständlich nutzen wir auch externe Hausverwaltungen, Architekten und weitere Dienstleistungen. Aber jeder, der wertschöpfend arbeitet, ist auch bei uns angestellt. Transaktionen, Investment Management, Asset Management sind feste Bestandteile unserer Wertschöpfung, die ausschließlich mit eigenen Mitarbeitenden aus der jeweiligen Region besetzt sind. Man muss vor Ort sein. Ich kann nicht über einen Dienstleister eine Immobilie in Singapur kaufen.
Gibt es eine Größenordnung bei Zukäufen, bei der Sie vor Ort sein wollen?
Lemke: Ich bin viel unterwegs, zum Leidwesen meiner Familie. Ich sehe mir ganz viel selber an. Das hat in erster Linie nichts mit der Größenordnung zu tun, sondern mit der zu übernehmenden Aufgabe. Je komplexer die Aufgabe ist, desto mehr schau ich mir das Objekt an, weil ich mir ein klares Bild von unseren To-Dos machen will.
Haben Sie einen Rat, den Sie der Immobilienbranche geben möchten?
Lemke: Das Fazit ist immer: Man muss mutig sein, ohne unvernünftig zu sein. Den Kopf in den Sand stecken, ist nie eine gute Option. Lieber versuchen, Risiken zu erkennen, aber dabei nicht die Chancen übersehen. Mit jedem Risko gehen Chancen einher. Diversifikation ist der Schlüssel, um langfristig erfolgreich zu agieren.
Sie sind seit 1999 in der Branche aktiv, seit 2013 bei AM Alpha, seit gut zwei Jahren als Chairman bei der Inrev, haben viel Erfahrung. Was raten Sie in der derzeitigen Lage Mitarbeitern und Geschäftspartnern auf der einen Seite und Mitgliedern von Inrev auf der anderen Seite? Wie beruhigen Sie, geben ein gutes Gefühl?
Lemke: Das Wichtigste ist Teamwork. Im Job und im Verband habe ich super Kollegen. Ich habe das Privileg, mit sehr kompetenten Wegbegleitern arbeiten zu dürfen. Das mein Arbeitstag keine acht Stunden dauert, ist aber auch klar. Ich habe mich für den Job entschieden und bin glücklich damit. Zudem kann ich viel, was ich aus dem Verband mitnehme in unsere Investment-Entscheidungen einfließen lassen. ESG-Daten, Transparenz, Asset-Indizes.
Wie tanken Sie auf, wenn der Akku leer ist?
Lemke: Ich gehe gerne Segeln. Schön am Wind bleiben macht den Kopf frei. Dazu fahre ich alte Vespas. Das herumschrauben an denen ist meditativ, dabei kann ich komplett abschalten.
Über Martin Lemke
Martin Lemke ist seit 2013 Chef des Family Offices Am Alpha und seit 2021 Chairman der European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (Inrev), einer gemeinnützige Vereinigung mit Sitz in den Niederlanden, die die Interessen von über 460 Mitgliedern, darunter institutionelle Anleger, Fondsmanager, Fondsinitiatoren, Berater sowie Universitäten und Forschungseinrichtungen am europäischen Markt für nicht-börsennotierte Immobilienfonds wahrnimmt.Bevor er bei Am Alpha anfing, war Lemke knapp 14 Jahre lang Geschäftsführer des im Sdax notierten Immobilieninvestors Patrizia.
Über AM Alpha:
Am Alpha ist ein in München ansässiges privates Immobilien-Family Office, das sich auf globale Investitionen in erstklassige Immobilien im eigenen Namen und in Zusammenarbeit mit Family Offices, Privatkunden und Stiftungen in Europa und Asien konzentriert. Das Unternehmen ist in Europa in allen wichtigen Immobilienmärkten mit eigenen Standorten vertreten. Die asiatischen Aktivitäten haben ihren Hauptsitz in Singapur mit Niederlassungen in den Gateway-Städten im asiatisch-pazifischen Raum. Darüber hinaus hat Am Alpha alle notwendigen Lizenzen von der deutschen Regulierungsbehörde Bafin als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und Alternative Investment Fund Manager (AIFM) erhalten. Das Immobilienunternehmen verwaltet derzeit ein umfangreiches Portfolio im asiatisch-pazifischen Raum und in Europa.