Die Zinswende der EZB transformiert den Immobilienmarkt und verändert ihn besonders für institutionelle Investoren mit Fremdkapital-Anteil – zum Nachteil. Die Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA) verweist auf den 10-Jahres-Zinsswap, der von 0 Basispunkten Anfang 2022 auf 250 Basispunkte im Juni gestiegen ist: der schnellste Anstieg der langfristigen Fixzinsen für Baugeld innerhalb von 6 Monaten seit Jahrzehnten. Die Fremdkapitalzinsen notierten laut DVFA nun regelmäßig über den (noch) moderaten Anfangsrenditen der Immobilien. Positiver Leverage ist damit praktisch ausgeschlossen. Eigenkapitalstarke Käufer gewinnen am Markt demzufolge an Bedeutung.
Für den Privatkunden, der einen Kredit für seinen Immobilienerwerb anfragt, heißt das im Klartext: 10-Jahres-Fixzinsen kosten nun bei typischen Beleihungsausläufen nicht mehr knapp 1 Prozent effektiv, sondern eher 3,5 Prozent und mehr. Rückläufige Abverkäufe aufgrund der reduzierten Leistbarkeit sind bereits in einigen Märkten sichtbar.
Gamechanger für die institutionelle Immobilienwirtschaft
Aufgrund der stark veränderten Voraussetzungen ziehen Anleger und Investoren wieder verstärkt Alternativanlagen in Erwägung. Der Entscheidungsspielraum insbesondere zwischen Anleihen und Immobilien nimmt wieder zugunsten der festverzinslichen Wertpapiere zu. Anleger halten das für eine gute Alternative im Kontext des mittlerweile schwächelnden Immobilienmarktes, so die DVFA.