private banking magazin: Wie bewerten Sie auch angesichts geopolitischer Unruhe, Inflation und gestiegenen Bauzinsen aktuell die Anziehungskraft und das Risiko von Immobilien als Investment?
Markus Riedel: Immobilien gelten zu Recht als sehr sichere Anlageklasse. Die Preisschwankungen sind relativ niedrig und ein Ausfallrisiko gibt es quasi nicht. Zudem handeln die Eigentümer und Investoren in der Regel mit langfristiger Perspektive. In den Jahren 2022 bis 2024 haben wir durch die extrem schnell gestiegenen Zinsen, quasi das erste Mal, einen deutlichen Preisrückgang von circa 15 bis 20 Prozent für Immobilien in Deutschland erlebt, auch wenn dieser durch die geringe Transparenz des Marktes nicht so stark in der Öffentlichkeit wahrgenommen wurde.
Die Bauzinsen sind mit rund 3,5 Prozent auf 10 Jahre historisch betrachtet immer noch niedrig. Allerdings sind die Kapitalwerte trotz des Preisrückgangs noch so hoch, dass es Käufern keineswegs als günstig erscheint, jetzt zu kaufen. Das war es jedoch nie und wird es aufgrund des zu geringen Angebotes auch auf absehbare Zeit nicht sein. Mit einer mittel- bis langfristigen Perspektive halte ich daher eine Investition in Immobilien zum jetzigen Zeitpunkt zum angepassten Preisniveau für ausgesprochen attraktiv.
Die Nachfrage übersteigt, zumindest in den Ballungsräumen, das Angebot deutlich und das wird sich aufgrund der aktuell geringen Bautätigkeit auch nicht so schnell ändern. Die Rendite kommt dabei bei Wohnimmobilien in guten Lagen weniger aus der Mietrendite, die sich zum Beispiel in München immer noch im Bereich von nur 3,5 Prozent bewegt. Vielmehr erwarte ich eine positive Preisentwicklung in den nächsten 10 Jahren.
Worin sehen Sie den Grund, dass 47 Prozent der Deutschen Immobilien als Anlageform bevorzugen?
Riedel: Ich denke, hier spielt es eine große Rolle, dass sich viele mit Investitionen in Immobilien besser auskennen – oder es zumindest glauben – als mit anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen oder gar Private Equity. Immobilien haben etwas „Haptisches“: als privater Anleger bekomme ich für mein Geld etwas, das ich sehen und anfassen kann, nicht nur einen Cash-Flow. Aus meiner Sicht ist aber auch hier eine Diversifikation empfehlenswert: also nicht das gesamte Kapital in Immobilien investieren, sondern lediglich einen gewissen Prozentsatz.
Sie gehen wie besprochen von einer langfristigen Wertbeständigkeit aus. Wie entwickeln sich denn die dafür wichtigen Faktoren?
Riedel: Der Immobilienmarkt ist wie jeder Markt von Angebot und Nachfrage getrieben. Ein adäquates Substitut für Wohnen in Immobilien gibt es nicht – es bleibt also nur die Entscheidung: Mieten oder Kaufen. Beides ist eine Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt und die steigt durch Zuzug in den Ballungszentren. Nachdem das Angebot nur durch Neubau erhöht werden kann und dieser leider weit unter dem notwendigen Niveau liegt, werden die Preise steigen. Auch wenn der Neubau in Schwung kommt, die Baukosten sind aufgrund der hohen Material- und Lohnkosten so hoch, dass es unrealistisch ist, dass künftig deutlich günstigere Immobilien auf den Markt kommen werden.
Welche Maßnahmen können Eigentümer für einen größeren Werterhalt ihrer Immobilien in Betracht ziehen?
Riedel: Leider erleben wir beim Vertrieb von Anlageimmobilien immer wieder Eigentümer, die aus Zurückhaltung, mangelndem Wissen oder mangelndem Interesse die Mieten in ihren Immobilien nicht auf das Marktniveau erhöht haben. Nachdem Immobilien mit Faktoren auf die Ist- beziehungsweise Sollmiete bewertet werden, ist es für die Investition von größter Wichtigkeit, die Miete zu optimieren. Konkret: 1 Euro pro Quadratmeter weniger Miete pro Monat – also zum Beispiel statt 21 Euro nur 20 Euro pro Quadratmeter bei einer 100-Quadratmeter- Wohnung sind 100 Euro pro Monat, sind 1.200 Euro pro Jahr und bei einem Faktor von 30 (entspricht 3,33 Prozent Rendite) 36.000 € Wertunterschied. Das sind 5 Prozent Bewertungsunterschied.
Nachdem der Gesetzgeber eine Obergrenze bei der Mieterhöhung festsetzt, kann der neue Eigentümer diesen Unterschied auch nicht so schnell wieder aufholen und wird den Kaufpreis entsprechend anpassen wollen. Wichtig: Ich habe durchaus große Sympathie für Vermieter, die Mieten nicht maximal ausreizen. Aber die Konsequenz muss ihnen dabei klar sein.
Sowohl bei selbstgenutzten als auch vermieteten Immobilien spielt die Ökologie eine erheblich wichtigere Rolle als früher. Eine Investition in die Energieeffizienz, sei es Dämmung, eine neue Heizung oder neue Fenster, lohnen sich nach meiner Erfahrung fast immer. Einmal spart sie dem neuen Eigentümer laufend Kosten, bei der Vermietung spart sie dem Mieter Geld, das dieser bereit ist, zumindest zum Teil wieder in eine höhere Miete zu investieren. Und ein Käufer wird dies positiv berücksichtigen.
Welche Immobilien hierzulande – und insbesondere in Ihrem Spezialgebiet München und Grünwald – zeigen sich derzeit als besonders aussichtsreich? Was sind die gemeinsamen Merkmale dieser Lagen?
Riedel: Auch dafür waren die Jahre 2022 bis 2024 äußerst aufschlussreich und der Markt hat funktioniert wie im Lehrbuch: je besser die Lage, um so geringer waren die Preisabschläge. In engen Topmärkten wie dem Herzogpark oder Bogenhausen sind die Preise für Grundstücke nicht zurückgegangen und für Villen und Häuser sogar gegen den Trend eher gestiegen.
Anlageimmobilien haben wiederum stärker im Preis nachgegeben als selbstgenutzte Immobilien. Die Käufer von Anlageimmobilien kaufen nur, wenn es sich rechnerisch lohnt, was durch die gestiegenen Kapitalkosten nicht mehr der Fall war. Selbstnutzer wollen ihr Bedürfnis nach Wohnen decken – dabei muss die Rechnung nicht immer aufgehen. Manche verlieben sich auch einfach in eine Immobilie und sind bereit dafür mehr zu bezahlen.