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private banking magazin: Herr Paulsen, Sie sind seit 2015 als Finanzchef im Vorstand für die Kapitalanlage der Körber-Stiftung verantwortlich. Wie lautet dabei ihre Zielsetzung?
Thomas Paulsen: Zum einen wollen wir die Vermögenssubstanz stärken, auf lange Sicht über den realen Erhalt des Kapitals hinaus. Zweitens müssen wir stabile und planbare Erträge für die Stiftung erzielen. Wir sind eine operative Stiftung und haben daher einen relativ hohen Personalaufwand, um unsere Projekte umzusetzen. Planungssicherheit ist für uns noch wichtiger als für eine Förderstiftung, die je nach Ertragslage ihre Förderzusagen erhöhen oder reduzieren kann.
Und die garantieren sie wodurch?
Paulsen: Die größte Säule unseres Vermögens ist unsere hundertprozentige Beteiligung an der Körber AG, einem großen mittelständischen Konzern mit 2,5 Milliarden Euro Jahresumsatz. Die Körber AG schüttet jährlich eine Dividende an die Stiftung aus. Weil der Unternehmensgewinn aber naturgemäß schwankt, schwanken auch die Dividenden. Diese Volatilität müssen wir ausgleichen. Das gelingt, indem wir die zweite Säule unseres Vermögens, unser sogenanntes „freies Vermögen“, hauptsächlich im Bereich Immobilien, hierbei nur in Deutschland, investieren. Und zwar größtenteils in Bestandsimmobilien im gewerblichen Bereich und ein Teil in Projektentwicklung.
Diese Aktivitäten werden über zwei Beteiligungsgesellschaften und einen Spezialfonds gesteuert, die das Geld investieren und flexibel Erträge ausschütten können. Es ist wie ein Staudamm-System: Wenn die Dividende sinkt, schütten wir mehr aus dem Segment Immobilien aus, wenn sie steigt, schütten wir weniger aus. So können wir den Haushalt der Stiftung sehr gut planen.
Dieses System nutzt die Körber-Stiftung schon länger?
Paulsen: Als ich 2015 in den Vorstand der Körber-Stiftung gewechselt bin, waren die Grundlagen dieser Philosophie in der Vermögensverwaltung im Wesentlichen bereits gelegt. Das System passt sehr gut zu unseren Bedürfnissen als operative Stiftung. Und ich kann mir derzeit kein Szenario vorstellen, das uns von dieser Strategie abbringen könnte.
Fällt es Ihnen im aktuellen Marktumfeld schwerer, die beiden Ziele – Stärkung der Vermögenssubstanz und planbare Erträge – zu erreichen?
Paulsen: Ich bin zuversichtlich, dass uns beides auf lange Sicht weiter gelingt. Wir sind ausschließlich in illiquiden Assets investiert und somit unabhängig von dem Auf und Ab der Kapitalmärkte. Die Körber AG ist mit ihren Geschäftsfeldern sehr gut diversifiziert und entwickelt sich dynamisch, so dass gute Aussichten bestehen, dass wir als Alleineigentümerin weiterhin zuverlässig Dividenden erhalten.
In der Assetklasse Immobilien haben wir in der Niedrigzinsphase stille Reserven angesammelt. Für uns sind bei den Bestandsimmobilien aber vor allem die Vermietbarkeit und der Mietzins entscheidend, da wir die Immobilien normalerweise mit einem sehr langen Anlagehorizont lange halten.
Wie schätzen Sie die Lage auf dem gewerblichen Immobilienmarkt ein?
Paulsen: Es gibt kein einheitliches Gesamtbild, weil verschiedene Effekte gegeneinander laufen. Große Kapitalsammelstellen und institutionelle Investoren haben in den letzten Jahren ihre Immobilienquoten erhöht und müssen kontinuierlich große Beträge in diese Asset-Klasse investieren. Trotz des schwierigen Marktumfelds wird es daher weiterhin eine Nachfrage nach Gewerbeimmobilien geben.
Dann gibt es natürlich den Trend zum Homeoffice. Einige Unternehmen reduzieren ihre Büroflächen, um Kosten zu sparen. Andere halten an den bisherigen Flächen fest und werten diese sogar auf, weil sie ihre Mitarbeiter motivieren wollen, ins Büro zu kommen. Die Nachfrage nach Top-Lagen und guten, innovativen Gebäuden wird daher mittelfristig sogar eher zu- als abnehmen.
Und wie entwickeln sich die Mieten?
Paulsen: Da die meisten gewerblichen Mieten indexiert sind, führt die hohe Inflation zunächst dazu, dass die Mieten steigen und sich die Ertragslage verbessert. Eine größere Rezession würde zu sinkenden Mieten und Leerständen führen, aber das passiert angesichts langlaufender Mietverträge immer mit zeitlicher Verzögerung. Dieser für Immobilien typische Time-Lag stabilisiert unsere Ertragslage ganz wesentlich.
Wenn man einen sehr langen Anlagehorizont hat und in dem aktuell schwierigen Marktumfeld nicht darauf angewiesen ist, zu verkaufen, kann man die weitere Entwicklung relativ gelassen sehen. Langfristig gesehen wird im Bereich Bestandsimmobilien ESG ein großes Thema werden, vor allem auch für Stiftungen.
Inwiefern drängt sich dieser Komplex besonders Stiftungen auf?
Paulsen: Es sind immense Investitionen erforderlich, um den CO2-Fußabdruck von Immobilien zu reduzieren. Ich gehe davon aus, dass der Staat hier auch entsprechende Anreize setzen wird, allerdings im gewerblichen Bereich hauptsächlich steuerliche Anreize statt direkter Förderung. Steuerbefreite, gemeinnützige Organisationen profitieren von solchen steuerlichen Anreizen wenig bis gar nicht. Für Stiftungen ist es daher ein finanzieller Kraftakt, ihre Immobilienbestände ESG-fit zu machen. Um diese Investitionen kommt man aber nicht herum, wenn die Immobilien werthaltig und marktfähig bleiben sollen.
Hoher Investitionsbedarf, schlechtere Finanzierungsbedingungen, an einigen regionalen Immobilienmärkten die bestehende Gefahr von Blasenbildungen: Bereitet Ihnen diese Entwicklung keine Sorgen?
Paulsen: Ich bin grundsätzlich ein Freund davon, immer investiert zu sein, auch in schwierigen Marktphasen. Wenn Sie ganz langfristig denken – und die Vermögensanlage einer Stiftung ist ja im Prinzip auf die Unendlichkeit angelegt – sind Grund und Boden ein unglaublich stabilisierendes Element und eigentlich alternativlos.
Wenn man in Jahrzehnten oder sogar Jahrhunderten denkt, ist nicht der Preis eines Assets entscheidend, sondern, ob man das richtige, werthaltige Asset hat. Natürlich müssen Immobilien einen Beitrag zur Finanzierung des Stiftungshaushaltes leisten, aber Renditeberechnungen, wie sie ein kommerzieller Anleger oder ein Anleger mit begrenztem Anlagehorizont anstellt, spielen für uns keine so große Rolle.
Lassen Sie uns noch über ein anderes – allgegenwärtiges – Thema sprechen. Satzungszweck der Körber-Stiftung ist internationale Verständigung. Stifter Kurt Körber setzte sich zu Lebzeiten stark für die Verständigung mit Russland beziehungsweise der Sowjetunion ein. Inwiefern hat sich die Stiftungsarbeit durch den Krieg in der Ukraine verändert?
Paulsen: Der Krieg spielt natürlich eine große Rolle in unserer Arbeit. Den Dialog mit Moskau haben wir bis auf weiteres ausgesetzt. Mit einem Aggressor zu sprechen, der ein anderes Land mit Krieg überzieht, kommt nicht in Frage. Wir versuchen stattdessen, Experten und NGOs wie zum Beispiel die Menschenrechtsorganisation Memorial zu helfen, die Russland verlassen mussten. Unser letzter Bergedorfer Gesprächskreis fand in Helsinki statt. Dort haben wir unter anderem mit dem finnischen Präsidenten und Außenminister über Themen wie die Nato-Mitgliedschaft, Russland als Nachbarn und die europäische Sicherheit diskutiert.
Sie sind im Vorstand Körber-Stiftung nicht nur für Finanzen verantwortlich, sondern als promovierter Politikwissenschaftler auch für den Bereich Internationale Politik. Wie hat der Krieg in der Ukraine das globale Wirtschaftssystem verändert?
Paulsen: Wir sind bisher davon ausgegangen, dass die fortschreitende Globalisierung und Integration weltweiter Lieferketten und des Handels Kriege immer unattraktiver machen und die Welt stabiler und friedlicher wird. Jetzt zeigt sich aber, dass das System gerade durch die hohe Integration besonders verwundbar ist, wenn machtpolitische Ambitionen über wirtschaftliche Verluste gestellt werden.
Wie können Deutschland und Europa diesen geoökonomischen Verwerfungen begegnen?
Paulsen: Wir müssen uns noch stärker Gedanken machen, wie Europa in einer solchen Welt bestehen kann. Konkret: Wo können wir Abhängigkeiten eingehen und wo müssen wir Abhängigkeiten verringern? Energie ist nur ein Beispiel. Wir haben jahrzehntelang Gas und Öl aus Russland bezogen, selbst von der Sowjetunion zu Zeiten des Kalten Krieges. Jetzt lernen wir schmerzlich, wie schnell Energie zur geopolitischen Waffe werden kann, und müssen einen erheblichen Teil unseres Wohlstands in energiepolitische Souveränität investieren.
Zudem müssen wir unsere verteidigungspolitischen Fähigkeiten stärken, da sind wir noch viel zu abhängig von den USA. Und Europa muss noch mehr zusammenwachsen und mit einer Stimme sprechen, wenn es in dieser Welt bestehen will.