Ken Zipse von Berenberg Berlin: „Beim 23-Fachen wird es schwierig“

Ken Zipse von Berenberg: Berlin: „Beim 23-Fachen wird es schwierig“

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DIE IMMOBILIE: Berenberg hat mit dem Real Estate Berlin jüngst einen Fonds gestartet, der über alle Nutzungsarten hinweg ausschließlich in Berlin und der Metropolregion Objekte kauft. Ist der Marktzyklus dafür nicht schon ein wenig fortgeschritten?
Ken Zipse: Der Berliner Immobilienmarkt ist in einigen Bereichen schon heißgelaufen, aber mit einer über mehrere Nutzungsarten streuenden Investmentstrategie, wie wir sie verfolgen, kann man durchaus noch einsteigen. Der Makrotrend für die deutschen Metropolen und insbesondere Berlin ist intakt. Auf lange Sicht gesehen hat der Markt unserer Meinung nach erst einen kleinen Teil seiner Entwicklung gemacht.

DIE IMMOBILIE: Woran machen Sie das fest?
Zipse: Berlin ist die Hauptstadt der größten Volkswirtschaft Europas. Sie ist an der Zahl der Einwohner gemessen die größte Stadt Deutschlands, was vor allem auch ausländische Investoren anzieht. Außerdem hat Berlin neben London die größte Start-up-Szene Europas. Laut einer Studie der Unternehmensberatung McKinsey enstehen in den kommenden zehn Jahren allein durch Startups rund 100.000 Arbeitsplätze. Dafür braucht man Büros. Aber auch die großen Unternehmen und Mittelständler, deren Hauptsitz in anderen Städten liegt, verlagern ihre Labs und Think Tanks in die Hauptstadt, weil sie hier das passende Personal bekommen.

DIE IMMOBILIE: Als erstes Objekt haben Sie die Wilhelm-Galerie in Potsdam gekauft. Ist das ein klassisches Beispiel für Ihre Strategie?
Zipse: Ja, das ist ein breit gestreuter Cashflow mit über 40 Mietern mitten in der Potsdamer Innenstadt und somit in der Metropolregion Berlin. Potsdam wächst stark, es gibt viele Studenten. Auch die Anbindung nach Berlin ist gut: Mit der Bahn sind es nur rund 30 Minuten. Das Objekt hat neben Büroflächen in den oberen Stockwerken zahlreiche Einzelhandels- und Gastronomieflächen im Erdgeschoss sowie 200 Tiefgaragenstellplätze im zugehörigen Parkhaus. Insgesamt sind es rund 15.000 Quadratmeter Mietfläche. Das Haus selbst ist technisch top und funktioniert in der Büronutzung sowie im Einzelhandel und im Gastronomiebereich. Die Mieten sind moderat vereinbart. Da sehen wir durchaus Potenzial für Steigerungen. Solche Brot-und-Butter-Themen finden wir spannend, zumal wir spürbar günstiger eingestiegen sind, als Sie für ein Neubauobjekt in der Innenstadt bezahlen würden.

DIE IMMOBILIE: Wo genau kaufen Sie Ihr Butterbrot?
Zipse: Wir schauen bevorzugt in Richtung Stadtteilzentren, Mischnutzung von Einzelhandel mit Wohnen, gerne auch mit Ärzten dabei und in einem Geschäftshaus. Weil die Mietverträge bei den Bestandsobjekten anders als beim Neubau in der Regel schon seit ein paar Jahren laufen, sind die Bestandsmieten noch nicht so stark gestiegen wie der Markt. Die vereinbarten Mieten haben darum noch Entwicklungspotenzial, bleiben aber mindestens stabil. Eine Besonderheit von Berlin ist zudem, dass es ganz viele verschiedene gut funktionierende Stadtteile mit Kiez-Charakter gibt. Für uns ist wichtig, dass wir nachhaltige Cashflows kaufen, und das nicht auf dem Niveau der Spitzenmieten, sondern im moderaten Segment. Daher sehen wir uns auch bei einer Phase des Marktabschwungs gut aufgestellt.