Schwierige Suche nach Immobilien
Kommen wir zur Anlageklasse des Betongolds. Immobilien genießen unverändert hohe Aufmerksamkeit. Hintergrund ist zum einen der Bedarf, Vermögen in stabilen Märkten zu investieren, sodass auch die Nachfrage aus dem Ausland spürbar zugenommen hat.
Zum anderen sind in langanhaltenden Niedrigzinsphasen besserverzinsliche Alternativen zu herkömmlichen Anlagen gefragt. Mit Immobilien, insbesondere solchen aus dem Core-Segment, sollten sowohl Vermögenswerte nachhaltig investiert als auch planbare Cashflows erzielt werden können.
Ob hier jedoch das hohe Preisniveau langfristig anhalten wird, ist zunehmend fraglich. Die sorgfältige Auswahl und Prüfung sind wichtiger denn je. Dies stellt sich aufgrund des aktuellen Verkäufermarkts, der eine schnelle Umsetzung von Transaktionen erfordert, als echte Herausforderung dar. Chancen sind aber trotz des großen Wettbewerbs und überschaubaren Angebots verfügbar, nur die Suche und Selektion sind aufwendiger geworden.
Alternativ zu Neuinvestitionen sollten Anleger auch über die Optimierung des eigenen Bestands nachdenken. Das kann man sowohl technisch als auch durch eine optische Aufwertung von Immobilien und Mietflächen umsetzen. Letztere können besonders vor Neuvermietungen äußerst wirkungsvoll sein.
Ziel aller Maßnahmen sind der substanzielle Erhalt und die nachhaltige Ausrichtung an der Nachfrage des Mietmarkts. Häufig lassen sich auch Baureserven oder neue Nutzungsarten erkennen und zudem die Verwaltung verbessern. Letztlich gehört zur Bestandsoptimierung auch die Bereinigung um solche Objekte, die hinsichtlich der Lage- beziehungsweise Nutzungsartenqualität keine allzu positive Perspektive zeigen.
Wer den erstmaligen Aufbau oder die Erweiterung des bestehenden Portfolios plant, kann aufgrund des aktuell geringen und teils hochpreisigen Angebots von Core-Objekten auch andere Risikoklassen in die Strategie einbeziehen. Wichtig sind auch hierbei professionelle Strukturen und Prozesse, um die Risiken angemessen managen zu können.
Der Erwerb von Value-add-Objekten ist ein Beispiel für alternative Investments, die eine bessere Verzinsung versprechen, aber auch ein aktiveres Management erfordern. So kann man über Revitalisierungen und damit einhergehende Neuvermietungen erhebliche Mehrwerte erzielen.
Planbare Cashflows stehen hierbei allerdings nicht im Vordergrund. Diese werden nach Umsetzung der Maßnahmen erreicht, sofern man das Objekt dann nicht am Markt platziert. Neben Value-add-Objekten kann sich auch der frühzeitigere Einstieg in Immobilienprojekte anbieten. Mezzanine-Finanzierungen können zusätzlich zur Verzinsung auch den Zugang zu interessanten Objekten ermöglichen. Die Begleitung solcher Projekte erfordert aufgrund des höheren Risikos jedoch auch eine entsprechende Unterstützung und Überwachung.
Über die Autoren:
Jörg Hundhausen arbeitet beim Family Office Tresono im Kapitalmarkt-Team. Als Portfoliomanager berät er die Mandanten, prüft und analysiert Vermögensverwalter und verantwortet das Management und Controlling der Mandate.
Alexander von Boehm-Bezing verantwortet bei Tresono die Analyse von Investmentangeboten und die Entwicklung von Investitionsstrategien und berät Mandanten neben direkten und indirekten Beteiligungen auch übergreifend über alle Vermögensklassen.
Daniel Hochmayr ist Gründungsaktionär von Tresono. Er berät und begleitet seit 2011 Mandanten in deren Immobilienstrategie und verantwortet bei dem Family Office die Umsetzung von Immobilieninvestments und -finanzierungen.