Herr Bender, laut der Studie „INREV Investment Intentions 2023“ wollen über 50 Prozent der Anleger ihren Anteil an Club Deals und Non-Listed Real Estate Funds ausbauen oder halten. Was macht Club Deals für Immobilienanlagen von Family Offices so attraktiv?
Peer Bender: Für die meisten Family Offices spielen Immobilien eine wesentliche Rolle im Investmentportfolio. Die Herausforderung ist dabei meist, in einem stark umkämpften Markt an attraktive Liegenschaften zu gelangen. Club Deals lösen dieses Problem, denn sie ermöglichen Anlagen, die Investoren alleine, etwa aufgrund von fehlendem Zugang, Know-how oder finanziellen Mitteln, nicht umsetzen könnten. Warum das so ist, liegt in der Besonderheit der Struktur von Club Deals: Für jede Immobilie wird in der Regel eine eigene Investmentgesellschaft gegründet. Deren Zweck besteht darin, das geeignete Objekt zu erwerben, zu entwickeln, zu halten und zu einem passenden Zeitpunkt zu veräußern. Die Vorteile dieser Struktur liegen auf der Hand: Die Investoren profitieren von größerer Transparenz, direktem Mitspracherecht und besseren Einfluss- und Informationsmöglichkeiten. Da ihre Anzahl in einem Club Deal überschaubar bleibt und die Performance-Interessen in der Regel gleichlaufend sind, ist auch der Exit-Prozess unkompliziert.
Was sind die Erfolgsfaktoren eines Club Deals und wie finden die Partner zusammen?
Bender: Erfahrungsgemäß sind die Erfolgsaussichten eines Club Deals immer dann besonders gut, wenn ein erfahrener Deal-Initiator mit einem erfolgreichen Track Record die Partner zusammenbringt und den Club Deal strukturiert. Der Initiator sollte dabei bereits über Informationen über das Anlageverhalten der Family Offices verfügen. Entweder über langjährige Erfahrung und einem ständigen Austausch oder entsprechende Reports. Einige unserer Investorenbeziehungen bestehen beispielsweise schon seit über zehn Jahren und die meisten unserer Investoren beteiligen sich auch wieder bei neuen Projekten. Erfahrene Initiatoren eines Club Deals achten dabei darauf, dass einerseits die Investorengruppe möglichst homogen ist, was die Größe, Anlageziele, Laufzeiten etc. anbelangt und dass andererseits die Struktur für alle Investoren des Clubs maßgeschneidert ist. Weitere Erfolgsfaktoren sind zum einen, wie bei jedem Immobilieninvestment, die vorangehende Analyse, die Entwicklung und die Optimierung des Objekts. Ganz entscheidend für den künftigen Erfolg eines Club Deals ist zum anderen, in welcher Form Erwerb, Halten, Entwickeln und Verkauf des Objekts strukturiert sind. Hier muss im Vorfeld bereits Einigkeit unter den Investoren herrschen.
Welcher Anlagehorizont und welcher Investitionsumfang sind üblich?
Bender: Das lässt sich nicht pauschal beantworten und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einflussgrößen sind beispielsweise die Risikoklasse des Investments (zum Beispiel Core, Value Add oder Development) sowie die Anlagestrategie des Family Offices. Grundsätzlich gesprochen achten Family Offices häufig auf einen möglichst hohe Internal Rate of Return (IRR). Dieses Interesse beeinflusst dann auch die Laufzeiten der Club Deals in den verschiedenen Risikoklassen. Bei Value Add- und Development-Investments ist die Laufzeit beispielsweise mit drei bis fünf Jahren kürzer als bei Core-Investitionen, wo Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren die Regel sein können. Der Investitionsumfang liegt je nach Größe des Family Office zwischen zwei und zehn Millionen Euro beziehungsweise US-Dollar pro Investment.
Welche konkreten Zielmärkte und Trends sind für Club Deals besonders attraktiv?
Bender: Auch wenn sich die Märkte unterscheiden und vor unterschiedlichen Herausforderungen stehen, bleiben die USA, Großbritannien und Deutschland für Immobilieninvestoren die attraktivsten Zielmärkte. Das zeigen auch die Zahlen: So hat beispielsweise der Anteil an Investitionen in Europa neue Rekordhöhen erreicht, trotzdem bleiben die USA bei den Mittelzuflüssen die klare weltweite Nummer eins. Großer Treiber dieser Entwicklung waren neben institutionellen Investoren auch die Family Offices: Im vergangenen Jahrzehnt schlossen Family Offices – mit Blick auf die Anzahl der Transaktionen wohlgemerkt – die meisten ihrer Investitionen im Immobiliensektor ab. Innerhalb des Real-Estate-Marktes zeichnet sich ESG als klarer Trend ab, nahezu alle neuen Investments werden auf Nachhaltigkeitskriterien überprüft. Dieses Thema wird die Branche in den kommenden Jahren weltweit bestimmen.
Wie ist die Gebührenstruktur bei Club Deals?
Bender: Zunächst einmal ist festzuhalten, dass die Kostenstruktur eines Club Deals nicht mit der eines Immobilienfonds vergleichbar ist. Dadurch, dass zwischen dem Initiator und den Club-Investoren ein „Alignment of Interest“ besteht – in der Regel ist dieses Interesse ein möglichst attraktiver Verkaufserlös – richtet sich die Kostenstruktur bei einem Club Deal an diesen Zielen der Investoren aus. Das bedeutet, Club Deals haben zumeist keine hohen laufenden Asset-Management-Fees oder Upfront-Fees wie man es bei Immobilienfonds kennt. Die meisten Club Deals sehen demnach reduzierte Upfront-Fees und niedrige Asset-Management-Fees, dafür aber sogenannte Waterfall-Strukturen vor, von denen der Initiator ab einer vorab mit den Club-Investoren abgestimmten IRR profitiert.
Inwieweit haben Privatanleger Zugang zu Club Deals?
Bender: Der Markt von Club Deals steht neben institutionellen Anlegern auch semi-professionellen Anlegern nach der Definition im Kapitalanlagegesetzbuch in Deutschland offen. Da die Investitionen in Club Deals ein Mindestmaß an Erfahrung und Volumen voraussetzen, liegt der Zugang eher an der Qualifikation des Investors und der Höhe des Investments.
Wie verbreitet ist diese Investitionsform in Deutschland? Und wodurch wird die weitere Verbreitung unterstützt?
Bender: Club Deals sind in der jüngeren Vergangenheit immer beliebter geworden und haben speziell in den letzten fünf Jahren stark zugenommen. 2021 machten Club Deals beispielsweise laut einer Studie der PwC 33 Prozent der insgesamt von Family Offices unterstützten Transaktionen aus (siehe Grafik). Die hohe Nachfrage nach Club Deals wird durch mehrere Faktoren angetrieben: Zum einen lässt sich das Kapital auf mehrere Immobilien-Investments allokieren und trägt damit zur Diversifizierung und Risikominimierung im Portfolio bei. Zum anderen spielen gegenwärtige Entwicklungen eine große Rolle bei der Investitionsentscheidung: 80 Prozent der Befragten in einer „Wealth Pulse“-Umfrage der HNW gaben beispielsweise an, dass die derzeit hohe Inflation ihre Investitionsentscheidungen entweder signifikant oder teilweise beeinflusst. Investitionen mit Fokus auf Gewerbeimmobilien mit starkem Wachstumspotenzial sind dabei eine gute Möglichkeit, sich vor der Geldentwertung zu schützen. Genau für diese Anlageklasse bilden Club Deals, auch wegen der hohen Anschaffungs- und Folgekosten, eine sehr gute Investitionsform. Dies belegt unter anderem der Wealth Report von Knight Frank.
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