Manche Marktbeobachter warnen noch immer, die US-Wirtschaft könne durch die hohen Leitzinsen der US-amerikanischen Notenbank Fed in eine Rezession abfallen. Doch die meisten ihrer Kollegen blicken zuversichtlicher in die Zukunft und rechnen mit einem „Soft-Landing“. Trotz der hohen Zins-Belastung, die jedes Wirtschaftswachstum bremst, scheint die größte Volkswirtschaft der Welt doch noch knapp an einer Rezession vorbeischrammen zu können. Es scheint, als habe die Fed in ihrem Bemühen bei der Bekämpfung der rasant gestiegenen Inflation ausreichend Augenmaß bewiesen, um dem Wirtschaftsklima in den USA nicht zu sehr zu schaden. Auch wenn die Inflationsrate zuletzt wieder etwas gestiegen ist.
Die Fundamentaldaten in den USA sind weitgehend wieder in Ordnung. Die Inflationsrate hat sich aktuell mit rund 4,5 Prozent gegenüber dem Vergleichsmonat Oktober 2022 fast halbiert. Die Arbeitslosenquote hat mit vergleichsweise niedrigen 3,8 Prozent im August in etwa das Vorjahresniveau gehalten. Die Bevölkerung wächst kontinuierlich. Gleichwohl hatte die US-Wirtschaft während der Corona-Krise und danach einige Verwerfungen zu verkraften, wie beispielsweise die Störungen in den Lieferketten und kurzzeitigen Einbußen im stationären Einzelhandel. Als der Konsum mit seinen Nachholeffekten wieder ansprang, hatten die Lieferengpässe im Zusammenspiel mit der stark gestiegenen Konsum-Nachfrage die Inflationsrate sprunghaft in die Höhe schnellen lassen und die Energiekrise hatte dieser Melange noch zusätzlich zugesetzt.
Wie Inflation, Energiekosten und vor allem die Zinsanhebungen auf einen Investmentmarkt durchschlagen können und wie sich dabei Angebot und Nachfrage verhalten, zeigt sich besonders deutlich auf dem gewerblichen US-Immobilienmarkt. Spätestens als klar wurde, wie entschlossen die Fed auf die Krisensituation reagieren würde, fuhr sich der Immobilien-Markt regelrecht fest: Wer verkaufen wollte, fand schlicht keine Käufer, sprich Investoren.
Nun aber, da sich die gesamtwirtschaftlichen Parameter konsolidieren, kommt langsam wieder Bewegung in den US-Immobilienmarkt. Was ist passiert? Seit Mitte 2022 waren die Immobilienpreise immer mehr eingebrochen, denn teure Anschlussfinanzierungen, hohe Vermietungskosten, gestiegene Kosten zum Unterhalt und zur notwendigen Modernisierung oder gar Flächen-Umnutzung zwingen immer mehr Immobilieneigentümer zum Verkauf.
Der US-Immobilienmarkt dreht sich in einen Käufermarkt
Für Investoren mit genügend Eigenkapital ist nun ein guter Zeitpunkt für einen Einstieg gekommen. Vor allem für diejenigen, die mit kurzen Entscheidungswegen schnell die sich derzeit bietenden Opportunitäten nutzen können, denn der Markt ist im Begriff, sich zu einem Käufermarkt zu drehen. Eine Konstellation, die insbesondere langjährig erfahrenen Emissionshäusern geschlossener US-Immobilienfonds zugutekommt.
Sie sind nicht die einzigen Player, die jetzt nach passenden Investmentchancen Ausschau halten. In den USA machen sich seit einigen Monaten auch Investoren mit opportunistischem Kapital deutlicher bemerkbar. So berichtet beispielsweise das Oxford Economics Limited, eines der größten Marktforschungs- und Analyseinstitute weltweit, dass das in den Startlöchern stehende freie Kapital in den USA seit Mai 2023 wieder angewachsen sei und bereits den größten Teil des im letzten Jahr anteilig verlorenen Bodens zurückgewonnen habe.
Professionelle Investoren sagen sich: In der Krise liegt die Chance. Sie registrieren genau, wie sich wichtige Kennzahlen auf den verschiedenen Teilmärkten verändern. Die vielleicht wichtigste Kennzahl für ein Aufweichen der zuletzt verhärteten Marktverhältnisse liefert ein Blick auf die Situation bei notleidenden Immobilienkrediten. Hintergrund: Seit Corona sind vielerorts die Leerstandsquoten gestiegen und manche Eigentümer können deshalb nicht mehr den Kapitaldienst der Fremdfinanzierungen aufbringen.
Betroffen sind aufgrund der sich verfestigenden Hybridarbeit insbesondere Bürogebäude, zuweilen aber auch reine, vor allem ältere Einzelhandels- oder Wohnimmobilien in wenig gefragten Lagen und jene, die kaum Wertsteigerungen oder Einnahmeverbesserungen durch ein aktives Miet- und Objektmanagement oder Umnutzung zulassen.
Die Notlagen bei Krediten für US-Gewerbeimmobilien stiegen laut dem MSCI US Distress Tracker (Distress = Notlage) zur Jahresmitte auf 71 Milliarden US-Dollar, wobei Büroimmobilien mehr als 80 Prozent aller Notlagen ausmachten. Tendenz steigend. Kredite für Immobilien, die früher oder später zu erheblichen Preisnachlässen auf den Markt kommen dürften.
Tempo der Preis-Nachlässe sinkt: Naht eine Preis-Talsohle?
Auskunft über die allgemeine Stimmung geben einschlägige Preisindizes wieder. So sank der Greenstreet Commercial Property Price Index um 15 Prozent im Vergleich zum Peak im März 2022. Die stärksten Preisrückgänge waren im vierten Quartal 2022 und im ersten Quartal 2023 zu verzeichnen. Auch der National All-Property Index von MSCI, der die Zukunftserwartung der Marktplayer bei den Preisen widerspiegelt, ist im Vergleich zum Vorjahr um 9,9 Prozent gesunken, stagniert nun aber seit Juli. So scheint sich das Tempo der Preis-Rückgänge langsam abzuschwächen. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass sich eine Talsohle ankündigt und sich die Immobilienpreise anschließend wieder erholen.
Auch aus dem Mietmarkt kommt ein positives Indiz für einen Wandel der Parameter: Die Netto-Mieteinnahmen über die Laufzeit abzüglich der vom Vermieter übernommenen Ausbaukosten und der mietfreien Zeiten, sind leicht gestiegen. Einem Bericht des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) zufolge stiegen vereinzelt landesweit sogar für Büroimmobilien die Angebotsmieten wieder leicht an. Und: In einigen Märkten, zum Beispiel in Charlotte, Nashville und Orange County in Kalifornien, wurden sogar wieder rekordverdächtige Verkaufstransaktionen gemeldet, so JLL. Die ersten opportunistischen Investoren scheinen ihre abwartende Haltung aufzugeben – weitere werden folgen. Nach dem Motto: The trend is your friend.
Aus Gründen der Risikostreuung ist es aus Anlegersicht ohnehin von Vorteil, sich an einem Fonds mit Immobilien verschiedener Nutzungsarten zu beteiligen. So kamen Einzelhandelsimmobilien weitaus besser durch die Krisen als Büroimmobilien. Der Grund: Der Einzelhandel verzeichnete aufgrund der Nachholeffekte nach Corona kaum Konkurse, eher sogar Umsatzwachstum. Das begünstigt für die Vermieter allgemein die Einnahmensicherheit und stabilisiert Immobilienportfolios. Einzelhandelsobjekte in demografisch stark wachsenden Regionen (beispielsweise am Sun Belt im Süden der USA) entwickeln sich sogar überdurchschnittlich gut.
Ähnlich verhält es sich bei Wohnimmobilien. Auch in diesem Segment besteht in den USA die höchste Nachfrage in den Städten an der Westküste und im Sun Belt, so die National Association of Realtors (NAR). Die Unternehmensberatung McKinsey glaubt, dass die Nachfrage nach Mietwohnraum in 2030 wieder höher sei als in 2019. Die Folge: Steigerung der Renditen bei Mietwohnungen auf durchschnittlich 6,3 Prozent pro Jahr in den Jahren 2024 bis 2027 (Oxford Economics).
Dass Immobilienmärkte sich in Zyklen bewegen, wenn auch in verschiedenen Ausprägungen, ist keine Neuigkeit. Die depressive Zeit der letzten Jahre mit harten Einschnitten für viele Immobilieneigentümer fiel bisher nicht so gravierend aus wie die heftige Immobilienkrise der Jahre 2008 und 2009. Dennoch bestätigt sich wieder, dass Anleger für ihr Immobilieninvestment mit einem Zeitraum von sieben bis zwölf Jahren rechnen sollten. Und antizyklisch investieren heißt: Jetzt einsteigen, wenn die Preise im Keller sind.
Unterdessen bewegen sich Immobilienzyklen meist anders als andere Anlagemärkte. So wie es klug ist, dass Fonds in ein nach Nutzungsart breit gefächertes Portfolio investieren, so sind Anleger gut beraten, ihr Anlageportfolio zu diversifizieren, um Schwankungen der verschiedenen Assetklassen auszugleichen. Dabei gehören Sachwerte wie Immobilien als stabilisierendes Element stets dazu, gerade in Krisenzeiten und volatilen Anlagemärkten wie derzeit.
Darüber hinaus raten viele Vermögensberater, dass deutsche Anleger aus dem gleichen Gedanken der Risikostreuung heraus rund 30 Prozent ihres frei verfügbaren Kapitals im US-Dollar als wichtigste Leitwährung der Welt investiert haben sollten. Vieles spricht also dafür, genau jetzt in einen breit aufgestellten US-Immobilienfonds zu investieren.
Über den Autor
Fabian Spindler ist Geschäftsführer des seit 40 Jahren auf US-Immobilienfonds spezialisierten Emissionshauses Jamestown. Das aktuell verwaltete Immobilienportfolio hat ein Volumen von rund 12,3 Milliarden US-Dollar. Jamestown hat bislang 32 geschlossene Immobilienfonds aufgelegt.