Wenn die Vorteile so eindeutig auf der Hand liegen, warum haben Investoren die Randlagen dann nicht schon vor Jahren für sich entdeckt?
Martens: Investitionen in Randlagen erfordern in allen Projektphasen eine kontinuierliche Präsenz. Steht in kleineren Städten beispielsweise kein Generalunternehmen zur Verfügung, braucht der Investor oder Entwickler in der Bauphase die Expertise, die lokalen Kontakte und die zeitlichen Ressourcen, Projekte in Einzelvergabe durchzuführen und regelmäßig vor Ort zu kontrollieren. Nach der Fertigstellung ist dann die Bewirtschaftung und Verwaltung organisatorisch und zeitlich deutlich aufwendiger als für Objekte in Großstädten.
Mertmann: Wir beobachten, dass besonders institutionelle Investoren noch zögern, sich in der Peripherie nach risikoadäquateren Objekten umzusehen. Wenn sie ihre Renditevorgaben einhalten möchten, müssen sie sich aber über kurz oder lang aus ihrer Komfortzone herauswagen. Es muss nicht sofort der große Sprung in die Mittelstädte sein. Oft genügt es schon, die Großstädte selbst differenzierter zu betrachten und sich nach Alternativen abseits der hippen Viertel umzusehen. In Hamburg sind in den stark nachgefragten Gebieten Angebote zum 30-Fachen plus X keine Seltenheit mehr. Abseits der beliebten Viertel werden Wohnimmobilien dagegen eher zum 20- bis 25-Fachen gehandelt. Bei diesem Preisniveau lassen sich noch Wertsteigerungen realisieren. In Hamburg gilt: Lieber Rothenburgsort als Rotherbaum. Die AVW ist darum nicht nur in Rothenburgsort, sondern beispielsweise auch in Harburg tätig.
Sorgt das bei Investoren, die sich in Hamburg auskennen, nicht für Stirnrunzeln? Beide Viertel sind ja eher für gewisse Strukturschwächen und eine hohe Arbeitslosigkeit bekannt.
Martens: Das Image dieser Stadtteile könnte besser sein, das ist richtig. Es ist allerdings überhaupt nicht mehr zeitgemäß. In den vergangenen Jahren hat sich sowohl in Rothenburgsort als auch in Harburg einiges getan und beide gehören in Hamburg inzwischen zu den Vierteln mit dem größten Potenzial. Harburg beispielsweise ist ursprünglich ein typisches Arbeiterviertel, gilt aber als zukünftiger Tech-Standort. Allein das geplante Innovations- und Technologiezentrum „Hamburg Innovation Port“ soll neue Büroflächen und mindestens 3.000 neue Arbeitsplätze schaffen.
Mertmann: Die Umgebungsfaktoren in Lagen außerhalb der begehrten Stadtteile sind oft noch verbesserungswürdig. Im aktuellen Marktumfeld ist jedoch genau das die entscheidende Chance. Viele Investoren vergessen bei der Standortwahl, dass die Gegebenheiten in einem Quartier aktiv beeinflusst werden können. Nicht der Status Quo ist entscheidend, sondern das Entwicklungspotenzial. Ein gut durchdachtes Projekt kann für einen Stadtteil der Startschuss für einen Neuanfang sein.