Welche Märkte sind schwierig?
Stolfo: Das mittlere Preissegment, der Massenmarkt steht weltweit unter Druck. Hier sehen wir derzeit die größten negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Gleichzeitig können sich hieraus aber auch Chancen aus Repositionierungen ergeben, wenn der Einstiegspreis stimmt. Darüber hinaus ist der Logistiksektor ein großer Gewinner dieser Entwicklungen.
Sollte man als Immobilienanleger auch mal Gewinne mitnehmen?
Stolfo: Wir erleben derzeit eine Marktphase, die es Investoren ermöglicht, sich zu einem guten Preis von Objekten zu trennen, denen es mit Blick in die Zukunft an Chancen mangelt, oder bei denen Risiken aufkommen, die man als Investor nicht tragen möchte.
Was sollte im Portfolio bleiben?
Stolfo: Jene Immobilien, die einen möglichen wirtschaftlichen Abschwung, der in den kommenden Jahren nicht auszuschließen ist, gut überstehen. Und die das Potenzial haben, im anschließenden Konjunkturzyklus ihren Wert mindestens zu halten und die dauerhaft erfolgreich vermietet werden können.
Sollten Kaufinteressenten tiefere Preise abwarten?
Stolfo: Das hängt vom Investor ab. Wenn sie bereits einen Immobilienbestand aufgebaut haben und mit der Höhe der Immobilienquote im Gesamtportfolio zufrieden sind, erscheint mir jetzt nicht der richtige Zeitpunkt zu sein, aggressiv aufzustocken. Selektiv lassen sich aber weiterhin interessante Möglichkeiten finden.
Und was raten Sie Investoren, die ihre Zielquote noch nicht erreicht haben, langfristig aber in Immobilien investieren wollen?
Stolfo: Es kommt immer darauf an, welche Renditeerwartung und welche Risikoneigung ein Investor mitbringt. Wenn man sich nicht nur auf den Heimatmarkt konzentriert, lassen sich weltweit auch heute noch interessante Anlagemöglichkeiten finden.
Konjunkturschwankungen machen den Märkten für Büros und Gewerbeobjekte eher zu schaffen als Wohnimmobilien. Wie geht man als Anleger damit um?
Stolfo: Wohnimmobilien eignen sich sehr gut als eher defensive Anlageklasse. Auf der anderen Seite können Sie bei Gewerbeobjekten natürlich höhere Renditeerwartungen hegen. Darüber hinaus ist das Thema „Wohnen in Metropolen“ weltweit ein Megatrend – und dieser geht immer stärker in Richtung Wohnen auf Zeit, was den Mietwohnungsmarkt, in seinen unterschiedlichsten Ausprägungsformen, unterstützt.
Ist Mieten also wieder in?
Stolfo: Die Eigentumsquoten gehen weltweit in der Tendenz eher zurück. Wir verzeichnen unter anderem in Deutschland, England, den USA und auch in Asien eine wachsende Nachfrage nach Mietwohnungen. In unregulierten Mietmärkten oder Märkten mit schwacher Regulierung und hoher Nachfrage – wie UK oder die USA – lassen sich auch mit Mietwohnungen sehr attraktive Renditen erzielen.
Welche Rendite lässt sich global mit der Vermietung von Immobilien verdienen?
Stolfo: Am institutionellen Immobilienmarkt lassen sich je nach Region und Nutzungsart langfristig Cashflow-Renditen zwischen vier und sechs Prozent erzielen, wie Zahlen von MSCI belegen.
Über den Interviewten:
Robert Stolfo ist Immobilienexperte bei Invesco Real Estate.