Herr Lehmann, Sie sprachen von 10 Prozent Immobilien im Portfolio. Diese stehen seit der Zinswende unter Druck. Wie haben Sie reagiert?
Lehmann: Minimal bis gar nicht und das hat uns auch nicht weh getan. Das liegt daran, dass Immobilie nicht gleich Immobilie ist. Wir konzentrieren uns bei unseren Anlagen in erster Linie auf Deutschland. Ein Spezialfonds ist dazu auf Westeuropa fokussiert. Für uns sind nur absolute Top-Standorte in Metropolen von Interesse. Investiert sind wir dabei ausschließlich in Büro- und Wohnimmobilien. Bei den Wohnanlagen heißt es nicht immer zentral, erstklassige Wohngegenden befinden sich auch gerne am Stadtrand. Der Spezialfonds investiert ausschließlich in Büroobjekte.
Alles auf zwei Anlageklassen setzen klingt nicht wirklich diversifiziert und Büroimmobilien stehen unter Druck, Stichwort Homeoffice?
Lehmann: Wir diversifizieren da, wo es angebracht ist. Wohnimmobilien in Deutschland haben kein Problem. Es ist hinreichend bekannt, dass wir einen Wohnungsmangel haben. Was Büros angeht, kaufen wir in den genannten Lagen relativ kleine Objekte zwischen 10 bis 30 Millionen Euro. Wir beteiligen uns nicht an größeren Objekten, sondern wollen alleiniger Besitzer sein. Darüber hinaus müssen die Objekte mehrfach vermietbar sein. Wir wollen keinen großen Ankermieter, sondern beispielsweise Zahnärzte, Steuerberater und Rechtsanwälte. Die Probleme, die viele Immobilieninvestoren hatten, waren anderer Natur.
In welcher?
Lehmann: Wir kaufen unsere Immobilien ausschließlich mit Eigenkapital. Nach unserer Auffassung dürfen wir als Stiftung auch kein Fremdkapital einsetzen, da es unser Auftrag ist, ausschließlich das Stiftungsvermögen zu verwalten. Damit ist die gesamte Geschichte der steigenden Zinsen an dieser Stelle an uns vorbeigegangen. Und das Problem mit dem von Ihnen angesprochenen Homeoffice betrifft in erster Linie Großmieter.
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Herr Lehmann, Sie sprachen von 10 Prozent Immobilien im Portfolio. Diese stehen seit der Zinswende unter Druck. Wie haben Sie reagiert?
Lehmann: Minimal bis gar nicht und das hat uns auch nicht weh getan. Das liegt daran, dass Immobilie nicht gleich Immobilie ist. Wir konzentrieren uns bei unseren Anlagen in erster Linie auf Deutschland. Ein Spezialfonds ist dazu auf Westeuropa fokussiert. Für uns sind nur absolute Top-Standorte in Metropolen von Interesse. Investiert sind wir dabei ausschließlich in Büro- und Wohnimmobilien. Bei den Wohnanlagen heißt es nicht immer zentral, erstklassige Wohngegenden befinden sich auch gerne am Stadtrand. Der Spezialfonds investiert ausschließlich in Büroobjekte.
Alles auf zwei Anlageklassen setzen klingt nicht wirklich diversifiziert und Büroimmobilien stehen unter Druck, Stichwort Homeoffice?
Lehmann: Wir diversifizieren da, wo es angebracht ist. Wohnimmobilien in Deutschland haben kein Problem. Es ist hinreichend bekannt, dass wir einen Wohnungsmangel haben. Was Büros angeht, kaufen wir in den genannten Lagen relativ kleine Objekte zwischen 10 bis 30 Millionen Euro. Wir beteiligen uns nicht an größeren Objekten, sondern wollen alleiniger Besitzer sein. Darüber hinaus müssen die Objekte mehrfach vermietbar sein. Wir wollen keinen großen Ankermieter, sondern beispielsweise Zahnärzte, Steuerberater und Rechtsanwälte. Die Probleme, die viele Immobilieninvestoren hatten, waren anderer Natur.
In welcher?
Lehmann: Wir kaufen unsere Immobilien ausschließlich mit Eigenkapital. Nach unserer Auffassung dürfen wir als Stiftung auch kein Fremdkapital einsetzen, da es unser Auftrag ist, ausschließlich das Stiftungsvermögen zu verwalten. Damit ist die gesamte Geschichte der steigenden Zinsen an dieser Stelle an uns vorbeigegangen. Und das Problem mit dem von Ihnen angesprochenen Homeoffice betrifft in erster Linie Großmieter.
Beispielsweise Banken mieten große Objekte für mehrere Hundert Mitarbeiter. Für sie ist es ein wirtschaftlicher Faktor, wenn beispielsweise durch Homeoffice nicht mehr benötigte Flächen aufgegeben werden können. Geschieht dies, kann es zu dem beobachteten Preisverfall kommen. Unsere Mieter haben dagegen üblicherweise deutlich weniger Räume angemietet und benötigen diese auch weiterhin. Wir haben beispielsweise nicht beobachtet, dass eine Rechtsanwaltskanzlei, die eine Etage mit sagen wir sieben Räumen angemietet hat, einen Raum davon wegen Homeoffice aus dem Mietvertrag entfernen lassen wollte.
Sie hatten unterm Strich also keine Einbußen?
Lehmann: Partiell hatten wir vielleicht Preisrückgänge durch die allgemeine Preisentwicklung, beispielsweise wegen des Liegenschaftszinses, der weiter gestiegen ist in einigen Regionen. Aber das ist marginal. Wir hatten keine nennenswerten Einbußen an Mieten oder Verkehrswerten, die wir im Übrigen alle zwei Jahre von externen Verkehrswertgutachtern ermitteln lassen.
Viele „kleine Mieter“ bedeuten auf der anderen Seite eine kleinteilige Arbeit unter anderem durch einen stetigeren Mietwechsel. Wie fangen Sie das personell auf?
Lehmann: Neben dem Immobilien-Spezialfonds haben wir drei Immobilientöchter. Für die Verwaltung der Immobilien arbeiten wir seit Jahrzehnten mit einer externen Firma zusammen. Sanierungen, Mietverträge, Rechtsangelegenheiten oder eventuelle Käufe oder Verkäufe werden bis zur Entscheidungsreife vorbereitet und landen dann bei meiner Kollegin, die in der Stiftung für die Immobilienanlagen zuständig ist, und bei mir auf dem Tisch.
Sie lagern also diverse Schritte aus. In den USA lagern annähernd 100 Prozent der Stiftungen, die bis zu 5 Milliarden US-Dollar verwalten, große Teile – oder auch ihre ganze Kapitalanlage – in einem sogenannten Outsourced-Chief-Investment-Officer-Modell aus. Wie denken Sie darüber?
Lehmann: Ich sehe diese Entwicklung mit großem Erstaunen. Ich kenne das OCIO-Modell sehr gut, da ich Mitglied der Foundation Financial Officers Group bin. Das ist die größte Stiftungsvereinigung in den USA. Dort erlebe ich exakt das, was Sie beschreiben. Mit mehreren US-Kolleginnen und -Kollegen unterhielt ich mich darüber. Sie verwalten sehr hohe Anlagesummen, sind dafür verantwortlich, haben selbst sehr viel Erfahrung und geben das alles für sehr hohe Kosten und Gebühren aus der Hand. Das erschließt sich mir, ehrlich gesagt, nicht.
Die Komplexität steigt, warum sollte diese nicht einfach ausgelagert werden?
Lehmann: Wer auslagert, macht sich selbst überflüssig. Dazu kostet das Auslagern Geld, und zwar nicht zu knapp. Die Kosten werden in Prozentsätzen auf das Gesamtvermögen umgerechnet. Da kommen sehr schnell horrende Summen zusammen. Der Prozentsatz, der als Management Fee, als Gebühr die aufgerufen wird, mag zunächst gering erscheinen. Im absoluten Betrag ist es in der Regel sehr viel Geld.
Es ist mir bislang nicht gelungen, herauszufinden, wo genau der Mehrwert sein soll – es sei denn, man lagert aus und entlässt den eigenen Finanzchef, den eigenen Chief Investment Officer, der ja dann eigentlich auch nicht mehr benötigt wird. Das wäre in meinen Augen logisch, weil dann intern Geld gespart wird. Dieses dürfte allerdings noch immer nicht ausreichen, um die Kosten der externen Verlagerung auszugleichen.
Warum machen dann trotzdem so viele Verantwortliche von Kapitalanlagen, nicht nur in den USA, sondern beispielsweise auch in den Niederlanden, Gebrauch davon?
Lehmann: Mein Eindruck ist, dass es ein Stückweit eine Art Rückversicherung ist. Läuft etwas nicht optimal, kann auch die Schuld dafür ausgelagert werden. Zudem ist das OCIO-Modell in meinen Augen alter Wein in neuen Schläuchen.