Die Zinssenkungen der Notenbanken zum Jahresende 2024 sowie stabilisierte Renditen sorgen für weiteren Optimismus am Immobilieninvestmentmarkt. Vor allem internationale Investoren kehren zurück, was sich in steigenden Transaktionsvolumina widerspiegelt.
Logistikimmobilien punkten mit Krisenresistenz
Deutlich zeigt sich die Erholung im Logistiksegment: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,9 Milliarden Euro und einem Anteil von 27 Prozent am Gesamtmarkt bestätigt die Assetklasse laut BNP Paribas Real Estate ihre Spitzenposition im deutschen Immobilienmarkt. Colliers berichtet von einem Transaktionsvolumen von 7,5 Milliarden Euro für Industrie- und Logistikinvestments, was einem Marktanteil von 29 Prozent entspricht.
Laut Colliers bewerten vor allem institutionelle Investoren den deutschen Logistikmarkt positiv. Aufgrund der rückläufigen Neubaupipeline erwarten sie eine weitere Erholung der Vermietungsaktivität. Mit einem Anteil von 70 Prozent am Transaktionsvolumen sind ausländische institutionelle Investoren die treibende Kraft am Markt.
„In den letzten Jahren hat der Logistikimmobilienmarkt seine Krisenresistenz bewiesen, sodass Investoren ihre Allokation in dieser Assetklasse erhöhen möchten“, erklärt Christian Kah, Leiter Industrie- und Logistikinvestments Deutschland bei Colliers. Portfoliotransaktionen trugen mit 3,9 Milliarden Euro einen erheblichen Teil des Gesamtumsatzes bei. Für Kah sind diese „ein klares Zeichen dafür, dass die Krise am Investmentmarkt größtenteils überwunden ist“. Zudem haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Logistikobjekte bei 4,25 Prozent stabilisiert.
„Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass die Logistikinvestmentmärkte von der insgesamt besseren Stimmung sowie steigendenden Kaufpreisen in Verbindung mit weiter sinkenden Leitzinsen auch 2025 profitieren sollten“, findet auch Christopher Raabe, Geschäftsführer bei BNP Paribas Real Estate.
Nahversorgung lockt institutionelle Investoren
Auch im Einzelhandelssektor sendeten unter anderem Portfoliotransaktionen positive Signale: Das Transaktionsvolumen stieg 2024 um 3 Prozent auf 5 Milliarden Euro. Dabei rücken vor allem lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren in den Fokus der Investoren. „Die Preisfindungsprozesse haben sich angesichts einer erhöhten Planungssicherheit in Bezug auf Zinsumfeld und Finanzierungskosten deutlich verbessert“, beobachtet Ulf Buhlemann, Leiter Einzelhandelinvestments Deutschland bei Colliers.
Besonders institutionelle Investoren erhöhen ihre Kapitalallokation im Einzelhandelsbereich. „Im aktuellen Marktumfeld sind Nahversorgungsimmobilien unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten äußerst attraktiv“, erklärt Buhlemann. Der Fokus liegt dabei auf kleineren, langfristig vermieteten Objekten mit bonitätsstarken Mietern und krisenresistenten Nutzungen. Die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker notieren bei 5,7 Prozent.
Büromarkt: Steigende Spitzenmieten trotz Rekordleerstand
Der Büromarkt präsentiert sich zweigeteilt: Während der Flächenumsatz 2024 laut Zahlen von CBRE und Colliers um 4 bis 6 Prozent auf 2,2 beziehungsweise 2,6 Millionen Quadratmeter zulegte, erreichte die Leerstandsquote mit 7,3 Prozent den höchsten Stand seit 2013. Dennoch stiegen die Spitzenmieten in sechs der Top-7-Standorte. Die stärksten Zuwächse verzeichneten München und Düsseldorf.
„Trotz der steigenden Leerstände erwartet Colliers einen erneuten Anstieg der Spitzenmiete, da die Nachfrage im hochwertigen Flächensegment vor allem in zentralen Lagen nach wie vor hoch ist“, prognostiziert das Maklerhaus. Eine deutliche Marktbelebung wird für 2025 derweil nicht erwartet.
Wohnimmobilien feiern Comeback
Der Wohnimmobilienmarkt erlebt unterdessen eine Renaissance: Die Nachfrage nach Kaufimmobilien in den Metropolen erreichte im vierten Quartal neue Rekordwerte – die Städte verzeichnen 14 Prozent mehr Nachfrage als zum bisherigen Höhepunkt Ende 2020. Das geht aus dem aktuellen Wohnbarometer von Immoscout24 hervor.
Bei den Wohnungspreisen zeigt sich eine Stabilisierung: In den acht Metropolen liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand entweder auf oder leicht über dem Vorquartalsniveau. Stuttgart (plus 4,2 Prozent), Hamburg (plus 3,3 Prozent) und Köln (plus 3,2 Prozent) verzeichneten die stärksten Preisanstiege im Jahresvergleich.
Für 2025 erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der positiven Entwicklung. Die Rückkehr internationaler Investoren, die mit einem Anteil von bis zu 70 Prozent am Transaktionsvolumen wieder verstärkt in den deutschen Markt einsteigen, dürfte für zusätzliche Dynamik sorgen. Dabei differenziert sich der Markt zunehmend nach Lage und Qualität der Objekte.