Wohnimmobilien Institutionelle bekommen internationale Konkurrenz

Hamburg

Hamburg: Die Immobilienpreise in der Elbmetropole ziehen seit Jahren an Foto: Imago Images / Westend61

Wohnimmobilien stehen bei institutionellen Investoren hoch im Kurs. Das berichtet der Immobiliendienstleister Savills. Im ersten Quartal belief sich das Transaktionsvolumen demnach auf 5,6 Milliarden Euro. Damit war es das drittumsatzstärkste Auftaktquartal aller Zeiten. Insgesamt wurden im ersten Quartal etwa 31.000 Wohnungen gehandelt. Auch für den weiteren Jahresverlauf ist mit einem hohen Investmentvolumen zu rechnen. Für das Gesamtjahr ist laut Savills ein Volumen von mehr als 19 Milliarden Euro realistisch.

Aufgrund seiner Größe ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt eine der ersten Anlaufstellen für Investoren aus aller Welt. Seit April 2020 – dem ersten vollständigen „Pandemiemonat“ in Deutschland – wurden Wohnimmobilien für rund 17,4 Milliarden Euro gehandelt. Nach den USA war Deutschland damit der weltweit liquideste institutionelle Wohninvestmentmarkt. Dennoch ist die Nachfrage weit höher als das verfügbare Angebot. „Neben Offenen Spezialfonds, hinter denen vielfach Kapital von Versicherungen und Pensionskassen steht, und den großen deutschen Wohnimmobilien-AGs konkurrieren seit einiger Zeit auch internationale Private-Equity-Akteure wieder um die verfügbaren Produkte. Viele weitere Investoren, zunehmend auch aus dem Ausland, prüfen Einstiegsmöglichkeiten in den hiesigen Markt“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills.

In der Zeit von April 2020 bis Ende April 2021 entfielen rund 35 Prozent des Wohnimmobilientransaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland. Dieser lag noch bei 20 Prozent im Vergleich zum Durchschnitt der fünf Jahre vor Pandemiebeginn. Seit April 2020 machten Wohnimmobilien rund ein Viertel des gesamten Immobilientransaktionsvolumens in Deutschland aus. Im Vergleich zu den fünf Jahren vor Beginn der Pandemie hat Wohnen am institutionellen Immobilieninvestmentmarkt somit weiter an Bedeutung gewonnen. Der Wohnanteil am Immobilientransaktionsvolumen in den Jahren 2015 bis 2019 durchschnittlich bei 21,7 Prozent.


Bei den Anlagepräferenzen der Investoren gewinnen ESG-Kriterien immer mehr an Bedeutung. Die Berücksichtigung hoher baulicher Standards im Hinblick auf die ökologische Nachhaltigkeit begründet unter anderem eine sehr hohe Nachfrage nach Neubauimmobilien. Auf Käufe von Projektentwicklungen entfielen seit April 2020 knapp 5,0 Milliarden Euro beziehungsweise circa 40 Prozent des Transaktionsvolumens.Im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 lag dieser Anteil Savills zufolge nur bei 23 Prozent. Seit April 2020 waren bei etwa 12 Prozent aller erfassten Transaktionen zumindest teilweise geförderte Wohnungen enthalten. 

Im Zuge des Lockdowns und in Erwartung einer stärkeren Homeoffice-Nutzung sind auch die Mieten und Kaufpreise im Umland der Großstädte zuletzt stark angestiegen. Seit April 2020 wurden im Umland der sieben A-Städte Wohnimmobilien für rund 703 Millionen Euro gehandelt. Das waren zwar nur rund vier Prozent des gesamten Transaktionsvolumens, im Mittel der Jahre 2015 bis 2019 lag der Anteilnoch bei 2,3 Prozent. Im Zuge einer stärkeren Neubautätigkeit, auch von Mehrfamilienhäusern, dürfte das Volumen und auch die Investorennachfrage in den Umlandregionen in den kommenden Jahren ansteigen, schätzt Savills.

Angesichts der Investorennachfrage werden die Preise für Wohnimmobilien weiter hoch bleiben. Auf der Ertragsseite könnten zusätzliche Regulierungen jedoch Mietsteigerungen erschweren und die Gesamtrenditen schmälern. „Die jüngst beschlossenen Entscheidungen im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetztes haben den Spielraum für Eigentümer weiter eingeschränkt. Zudem wird Wohnen eines der zentralen Themen im Bundestagswahlkampf werden. Schon jetzt werden Forderungen wie etwa die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels erhoben“, so Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und kommentiert: „Die im Raum stehenden Regulierungen könnten dazu führen, dass noch mehr Investoren auf Neubauten setzen oder sich für gefördertes Wohnen interessieren. Angesichts der geringen und breit gestreuten Mietausfallwahrscheinlichkeit ist eine generelle Abkehr von Langfristinvestoren aber auch bei stärkerer Regulierung unwahrscheinlich.“