Verleihen statt Vermieten Inflationssicherheit mit Erbbau-Grundstücken

Zum Stichwort Erbbau-Fonds dürfte so manch einem Anleger und Fondsinitiator das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 23. September 2003 einfallen, das damals auf beiden Seiten für Goldgräberstimmung sorgte. Der BFH hatte seinerzeit verkündet, dass Anleger, die ein Erbbau-Grundstück erwerben und die vereinbarte Pacht für die gesamte Mietzeit auf einmal überweisen, die gesamte Summe als steuermindernde Werbungskosten geltend machen können.

Doch der Euphorie folgte schnell Katerstimmung: Rückwirkend zum 1. Januar 2004 hatte der Fiskus die Sofortabschreibung wieder kassiert und die Abzugsfähigkeit auf maximal fünf Jahre begrenzt. Seitdem ist es um Fondslösungen mit diesem Anlageschwerpunkt ruhig geworden.

Vorteile eines Investments in Erbbau-Grundstücke

Doch was spricht überhaupt für oder gegen ein Investment in Erbbau-Grundstücke? Zunächst einmal reduziert sich die Steuerlast beim Kauf, da kaum Grunderwerbsteuer anfällt. Doch als entscheidender Vorteil gilt ein anderer Aspekt: „Erbbau-Grundstücke bieten Inflationsschutz über die gesamte Laufzeit des Pachtvertrags, wenn dieser eine vernünftig ausgestaltete Wertsicherungsklausel enthält. Denn damit ist eine automatische Anpassung der Pachtzahlungen an die Preisentwicklung gewährleistet – angesichts der extrem langen Laufzeit solcher Verträge von mehreren Jahrzehnten ein wichtiges Kriterium“, erläutert Marcus Lütgering, Leiter Büroinvestments beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle (JLL).

Üblich sind zwei Verfahren: „Zum einen kann die Anpassung jährlich erfolgen, indem sie an einen bestimmte Statistik, etwa den Verbraucherpreisindex, geknüpft wird. Zum anderen kann die Anpassung nicht in festen Intervallen, sondern beim Überschreiten bestimmter Hürden erfolgen“, so Lütgering.

Laien sollten sich nicht an der Materie versuchen

Investments in solche Grundstücke sind jedoch nicht unproblematisch und erfordern Spezialisten. Denn zusätzlich zum üblichen Ankaufsprocedere müssen hier viele weitere Aspekte überprüft werden, die mit der Rechtskonstruktion zusammenhängen.

Einen einfachen Zugang zu Erbbau-Grundstücken will die Hamburger Erbbau AG mit dem Immobilienspezialfonds Erbbauzins Deutschland Core Stiftungen, Sterbekassen, kleineren Versorgungswerken und Family Offices bieten. Möglich ist das direkt ab 5 Millionen Euro oder indirekt ab 200.000 Euro. „Der Fonds eignet sich insbesondere für diese Zielgruppe, da sie stärker als andere auf Inflationssicherungselemente bedacht ist“, erläutert Vorstand André Küster Simic.

Anfänglich 4 bis 4,5 Prozent plant der vom Hamburger Unternehmen als Asset Manager betreute Fonds an Anleger auszuschütten. Um das zu erreichen, soll ein Portfolio aufgebaut werden, das bundesweit gestreut ist: „Der Fonds hat keinen regionalen Fokus, es werden aber grundsätzlich Regionen ausgeschlossen, wo ab 2030 mit einer stärker schrumpfenden Bevölkerung zu rechnen ist, wie etwa in weiten Teilen von Mecklenburg-Vorpommern“, so Küster Simic.

Speckgürtel im Fokus

Im Fokus stehen weniger die direkten Innenstadtlagen und vielmehr Grundstücke in den Speckgürteln der Metropolen. Auf eine bestimmte Nutzungsart ist der Fonds nicht festgelegt, das bisher identifizierte Portfolio möglicher Objekte umfasst gemessen an den Zinseinnahmen vor allem Wohn- und Gewerbeimmobilien (41 und 31 Prozent).

Neben der Mikro- und Makrolage des Grundstücks nennt Küster Simic die durchschnittliche Restlaufzeit des Pachtvertrags und die Regelungen bei der Übertragung des Grundstücks als entscheidende Kriterien: „Für den Fonds wird eine durchschnittliche Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren angestrebt, zudem sollte der Wert des aufstehenden Gebäudes mindestens das 40-Fache des anfänglichen Erbbauzinses im Durchschnitt betragen. Wichtig ist außerdem, dass der Fonds bei einer Übertragung des Gebäudes zustimmen muss und dass eine angemessene Wertsicherung vorgesehen ist“, umschreibt Küster Simic die Ankaufskriterien des von seinem Unternehmen als Asset Manager betreuten Fonds.

Kein Vermietungs- und Instandhaltungsrisiko

Wichtig sei zudem die Heimfallregelung: „Es sollte definiert sein, welche Vertragspflichten und Sanktionen für den Gebäudeinhaber vorgesehen sind. Gegebenenfalls muss der Ankauf des Gebäudes unter Verkehrswert möglich sein, damit das Grundstück für den Fonds infrage kommt.“

Neben der Inflationssicherheit wertet Küster Simic den Wegfall des Vermietungs- und  Instandhaltungsrisiko als weitere Pluspunkte. Rund 100 Millionen Euro will er mit dieser Anlageidee bei Investoren einsammeln. Klappt das, soll ein zweiter Fonds folgen.

Hintergrund Erbbau-Grundstücke – 99 Jahre Miete

Bereits im alten Rom gab es erste Vorläufer des Erbbaurechts. In seiner heutigen Form wurde es am 15. Januar 1919 mit dem Erbbaurechtsgesetz festgezurrt. Es diente ursprünglich dazu, einkommensschwachen Bürgern Wohneigentum zu ermöglichen. Die Laufzeit von Erbbaurechtsverträgen beträgt in der Regel zwischen 75 und 99 Jahre. Der zu zahlende Erbbauzins für die Überlassung des Grundstücks wird als Prozentsatz des aktuellen Bodenwerts zu Beginn der Laufzeit festgelegt. Insgesamt befinden sich rund 5 Prozent der Wohnfläche in Deutschland auf Erbbaugrundstücken.